En 1994, BNP Paribas Personal Finance a engagé des poursuites pour saisie immobilière contre Marina Leisure Industries Ltd. En réponse, cette dernière a signé des baux en 2001, entraînant une demande de nullité de la part du créancier. Le 11 octobre 2012, un jugement a désigné NIH Côte d’Azur comme adjudicataire du bien. En 2018, un tribunal a débouté NIH de sa demande de nullité des baux, tandis que la société Agence des remparts a contesté cette nullité. La Cour a rappelé que les baux authentiques sont opposables à l’acquéreur, entraînant la cassation de la décision précédente.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la portée de l’article 1743 du code civil concernant les baux et leur opposabilité ?

L’article 1743 du code civil stipule que :

« Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. »

Cet article établit donc un principe fondamental en matière de baux, à savoir que les droits des locataires sont protégés même en cas de vente du bien loué.

En d’autres termes, un acquéreur d’un bien immobilier ne peut pas expulser un locataire si ce dernier dispose d’un bail qui a été authentifié ou dont la date est certaine.

Cela signifie que, même si le bail a été conclu après un commandement de saisie, il reste opposable à l’adjudicataire si ce dernier en a eu connaissance avant l’adjudication.

Cette protection vise à garantir la sécurité juridique des relations locatives et à éviter que des locataires ne soient injustement évincés de leur logement.

Comment l’article L. 3214 du code des procédures civiles d’exécution s’applique-t-il aux baux postérieurs à un commandement de saisie ?

L’article L. 3214 du code des procédures civiles d’exécution précise que :

« Les baux qui n’ont pas acquis date certaine avant le commandement valant saisie immobilière peuvent être annulés, et ceux postérieurs au commandement doivent l’être si dans l’un ou l’autre cas, les créanciers ou l’adjudicataire le demandent. »

Cet article établit des règles spécifiques concernant la validité des baux en lien avec une saisie immobilière.

Il indique que les baux qui n’ont pas été enregistrés ou qui n’ont pas de date certaine avant le commandement de saisie peuvent être annulés.

De plus, les baux conclus après le commandement de saisie sont également susceptibles d’annulation à la demande des créanciers ou de l’adjudicataire.

Cependant, il est important de noter que si l’adjudicataire a eu connaissance d’un bail avant l’adjudication, ce bail reste opposable à lui, ce qui protège les droits du locataire.

Quelles sont les conséquences de la cassation d’un jugement prononçant la nullité d’un bail ?

L’article 624 du code de procédure civile stipule que :

« La cassation du chef de dispositif d’un jugement entraîne la cassation de tous les autres chefs de dispositif de l’arrêt, qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire. »

Cela signifie que si un jugement prononçant la nullité d’un bail est cassé, toutes les décisions qui en dépendent également le sont.

Dans le cas présent, la cour d’appel a prononcé la nullité des baux consentis le 1er janvier 2001, ce qui a entraîné des conséquences sur d’autres décisions, telles que l’expulsion des locataires et l’indemnité d’occupation.

La cassation de cette décision entraîne donc la réévaluation de toutes les autres mesures prises en lien avec cette nullité, ce qui peut avoir un impact significatif sur les droits des parties impliquées.

Ainsi, la protection des droits des locataires est renforcée par cette règle de dépendance des décisions judiciaires.