M. [X] [E] est propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble situé à [Adresse 12]. Le 13 février 2023, il a reçu une mise en demeure de régler 11 037,26 euros, mais n’a pas réclamé le pli. Le 14 août 2023, le Syndicat des copropriétaires l’a assigné devant le tribunal de BOBIGNY pour obtenir le paiement de 13 377,45 euros. M. [X] [E] n’ayant pas constitué d’avocat, l’instruction a été close le 26 avril 2024, avec une plaidoirie fixée au 14 novembre 2024. Il doit 8 473,36 euros pour charges de copropriété, et a été condamné à payer des dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature de l’obligation de M. [X] [E] envers le Syndicat des copropriétaires ?

L’obligation de M. [X] [E] envers le Syndicat des copropriétaires découle de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Cette obligation est renforcée par le fait que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine, liquide et exigible.

Ainsi, M. [X] [E] est tenu de régler les charges de copropriété, sauf s’il a contesté la décision d’approbation des comptes dans le délai prévu par l’article 42 alinéa 2 de la même loi.

En l’espèce, M. [X] [E] n’ayant pas contesté les comptes approuvés, il est débiteur d’une somme de 8 473,36 euros au titre des arriérés de charges de copropriété.

Quels sont les critères de nécessité des frais de recouvrement selon la loi ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

« Les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. »

Pour que ces frais soient imputables au copropriétaire, ils doivent répondre au critère de nécessité.

Dans le cas présent, le Syndicat des copropriétaires a demandé le remboursement de frais de recouvrement, mais n’a pas justifié de la nécessité de certains frais, notamment ceux liés aux mises en demeure et aux demandes de renseignements.

Le tribunal a donc décidé de ne condamner M. [X] [E] qu’à payer 7,35 euros au titre de la mise en demeure du 13 février 2023, car les autres frais n’étaient pas justifiés.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de mauvaise foi ?

L’article 1231-6 du code civil stipule que :

« Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. »

Pour obtenir des dommages et intérêts, il faut prouver que la mauvaise foi du débiteur a causé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement.

Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires a réclamé 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, mais n’a pas apporté la preuve d’un préjudice en lien avec la mauvaise foi de M. [X] [E].

Par conséquent, le tribunal a débouté le Syndicat de sa demande de dommages et intérêts, car il n’a pas démontré que la mauvaise foi de M. [X] [E] avait causé un préjudice distinct.

Quelles sont les conséquences de l’exécution provisoire d’un jugement ?

L’article 514 du code de procédure civile dispose que :

« Le jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. »

Cela signifie que le jugement peut être exécuté immédiatement, même si une partie fait appel.

Dans le cas présent, le tribunal a déclaré que le jugement était exécutoire de droit par provision, permettant ainsi au Syndicat des copropriétaires de récupérer les sommes dues sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cette disposition vise à protéger les créanciers en leur permettant d’obtenir rapidement le paiement des sommes qui leur sont dues.