Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X], propriétaires de deux lots à [Adresse 3], ont reçu une mise en demeure pour charges impayées le 24 juillet 2024. Le 30 septembre, le syndicat des copropriétaires a assigné les défendeurs au tribunal de Draguignan pour un montant de 6 600,45 euros. Malgré leur absence à l’audience du 13 novembre 2024, le tribunal a statué en leur défaveur, les condamnant à payer 2 815,33 euros, avec intérêts. Les défendeurs ont également été condamnés aux dépens et à verser 1 500 euros au syndicat, tandis que d’autres demandes ont été rejetées.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée dans le règlement de copropriété, ce qui implique une obligation de paiement pour les charges dues.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété ?

Les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété sont régies par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Ainsi, en cas de non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires peut mettre en demeure le copropriétaire défaillant, et si celui-ci ne s’exécute pas dans un délai de 30 jours, toutes les sommes dues deviennent immédiatement exigibles.

Comment se prononce le tribunal en cas de non-comparution des défendeurs ?

Le tribunal se prononce sur la non-comparution des défendeurs en vertu de l’article 474 du code de procédure civile. Cet article stipule que :

« En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. »

Dans le cas présent, Monsieur [S] [X] et Madame [I] [X] n’ayant pas comparu, le tribunal a pu rendre un jugement contradictoire à leur égard, en tenant compte des éléments fournis par le syndicat des copropriétaires.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement sont énoncées dans l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, qui dispose que :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Dans cette affaire, bien que le défaut de paiement ait été établi, le tribunal a noté qu’il n’était pas démontré qu’il y avait eu un préjudice distinct causé par la mauvaise foi des défendeurs.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts a été rejetée, car le syndicat des copropriétaires n’a pas prouvé l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.