Par acte sous seing privé du 1er octobre 2020, Mme [M] [V] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [Z] [C] pour un loyer mensuel de 2 700 euros. Le 26 janvier 2024, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré de 11 600 euros. Le 6 juin 2024, Mme [M] [V] a saisi le tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de M. [R] [Z] [C]. Lors de l’audience du 13 novembre 2024, la dette locative s’élevait à 20 300 euros. Le bail a été résilié le 27 mars 2024, et M. [R] [Z] [C] devra payer une indemnité d’occupation.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La demande de résiliation du bail formulée par Mme [M] [V] épouse [J] est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, Mme [M] [V] épouse [J] a notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et a saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Ainsi, son action respecte les délais légaux, rendant sa demande recevable.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est conditionnée par l’existence d’une clause résolutoire et le respect des délais prévus par la loi.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai à deux mois pour les contrats conclus après cette date.

Il est important de noter que, selon l’article 2 du code civil :

« La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. »

Dans le cas présent, le bail a été conclu le 1er octobre 2020, et la clause résolutoire stipule un délai d’un mois après le commandement de payer.

Le commandement de payer a été signifié le 26 janvier 2024, et la somme due n’ayant pas été réglée dans le délai de six semaines, la clause résolutoire est acquise depuis le 27 mars 2024.

Comment est déterminée la dette locative ?

La détermination de la dette locative repose sur les articles 1353 et 1103 du code civil.

L’article 1353 précise que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. »

De plus, l’article 1103 indique que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

Dans cette affaire, Mme [M] [V] épouse [J] a fourni des preuves démontrant que, au 1er mai 2024, M. [R] [Z] [C] lui devait la somme de 20 300 euros.

M. [R] [Z] [C] n’ayant pas contesté ce montant, il a été condamné à le payer, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 11 600 euros.

Quelles sont les conséquences du maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est calculée sur la base du loyer et des charges, conformément à l’article 1728 du code civil, qui stipule que :

« Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. »

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée à 2 900 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges, à compter du 27 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité est payable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la remise des clés à la bailleresse.

Quels sont les droits de la bailleresse concernant les dommages et intérêts ?

La demande de dommages et intérêts de la bailleresse doit être fondée sur la preuve d’un préjudice distinct.

L’article 1231-1 du code civil précise que :

« Le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. »

Cependant, dans cette affaire, la bailleresse n’a pas apporté de preuve d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui est déjà réparé par la décision de condamnation au paiement des arriérés.

Ainsi, la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts a été rejetée, car aucun élément ne justifiait un préjudice supplémentaire.

Quelles sont les implications de l’exécution provisoire de la décision ?

L’exécution provisoire de la décision est régie par les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

L’article 514 stipule que :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, le juge a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, considérant le montant et l’ancienneté de la dette, ainsi que l’absence de reprise des paiements.

Cela signifie que la décision est exécutoire immédiatement, permettant à la bailleresse de procéder à l’expulsion et à la récupération des sommes dues sans délai supplémentaire.