Par acte sous seing privé du 22 juillet 1997, la SOCIETE ANONYME DE GESTION IMMOBILIÈRE [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [H] pour des locaux au [Adresse 1]. Un commandement de payer a été délivré le 9 novembre 2023, réclamant un arriéré locatif de 1559,20 euros. Le 21 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux pour obtenir l’expulsion de M. [X] [H] et le paiement de diverses sommes. Le juge a constaté la résiliation du bail depuis le 10 janvier 2024, autorisant M. [X] [H] à régler sa dette par paiements échelonnés.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la compétence du juge des référés dans le cadre d’une procédure d’expulsion pour impayés de loyers ?

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a compétence pour ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, conformément aux articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Ces articles stipulent que :

*Article 834 :* « Le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. »

*Article 835 :* « Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. »

Dans le cas présent, le bailleur a justifié son action en démontrant que le locataire n’avait pas réglé la somme due dans le délai imparti, ce qui ne laisse pas de place à une contestation sérieuse.

Ainsi, le juge des référés est compétent pour statuer sur la demande d’expulsion pour impayés de loyers, car les conditions d’urgence et l’absence de contestation sérieuse sont réunies.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

*Article 24 :* « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, il est important de noter que la loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai à deux mois pour les contrats conclus après cette date.

Dans le cas présent, le commandement de payer a été signifié le 9 novembre 2023, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise depuis le 10 janvier 2024, et le bailleur est fondé à se prévaloir de cette résiliation.

Quelles sont les possibilités de suspension des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions :

*Article 24 :* « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Pour que cette suspension soit accordée, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans le cas présent, le bailleur a reconnu que le locataire avait repris le paiement intégral du loyer, ce qui permet au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement accordés.

Ainsi, si le locataire respecte les modalités de paiement fixées par le juge, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux du locataire après la résiliation du bail. Elle est calculée sur la base du montant du loyer et des charges dus.

Selon la jurisprudence, l’indemnité d’occupation est généralement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué. Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation a été provisoirement fixée à 597,51 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à partir de la date de la décision du juge, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quelles sont les conséquences des frais de justice dans le cadre d’une procédure d’expulsion ?

Les frais de justice sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui stipule que :

*Article 700 :* « Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans le cas présent, M. [X] [H] a été condamné à payer à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en raison de sa défaite dans la procédure.

De plus, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [H] est également condamné aux dépens de la présente instance, ce qui inclut les frais liés au commandement de payer et à l’assignation. Ces frais sont donc à la charge du locataire, qui doit les régler en plus des sommes dues au bailleur.