Le 27 novembre 2015, LBP ACTIFS IMMO a conclu un bail avec la SARL TLV pour un appartement, fixant le loyer à 4998 euros. Suite à des loyers impayés, un commandement de payer a été signifié le 13 mars 2024, totalisant 19 259,74 euros. Le 31 mai 2024, LBP ACTIFS IMMO a assigné la SARL TLV en justice, demandant la résiliation du bail et l’expulsion du preneur. Le tribunal a constaté la validité de la clause résolutoire, ordonnant l’expulsion de la SARL TLV et la condamnation au paiement de 18 942,69 euros pour loyers impayés et indemnités.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature juridique du bail en question ?

Le bail en question est un contrat de location soumis aux dispositions du code civil, étant donné que le preneur est une personne morale.

En effet, selon l’article 1713 du code civil, « le contrat de louage est celui par lequel une personne s’oblige à faire jouir l’autre d’un bien, pour un temps et moyennant un prix ».

Dans ce cas, le bail est régi par les règles contractuelles convenues entre les parties, ainsi que par les dispositions supplétives du code civil, à l’exclusion des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui ne s’appliquent pas ici.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont régies par les articles 1224 et 1225 du code civil.

L’article 1224 stipule que « la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

De plus, l’article 1225 précise que « la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse si elle n’a pas été convenue que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution ».

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 13 mars 2024, et étant resté infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

Quels sont les droits du bailleur en cas de loyers impayés ?

En cas de loyers impayés, le bailleur a le droit de demander le paiement des sommes dues ainsi que l’expulsion du locataire.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi ».

De plus, l’article 1217 du même code précise que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut : 1° demander l’exécution forcée en nature ; 2° obtenir une réduction du prix ; 3° provoquer la résolution du contrat ».

Dans ce cas, la société LBP ACTIFS IMMO a le droit de réclamer les loyers impayés ainsi que des indemnités d’occupation pour la période durant laquelle la SARL TLV a continué à occuper les lieux sans droit.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du montant du loyer convenu dans le contrat de bail.

Elle est considérée comme une dette de jouissance, correspondant à la valeur équitable des locaux occupés.

En application de l’article 1229 du code civil, « lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ».

Dans cette affaire, la SARL TLV doit verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, soit 6314,23 euros, à compter du 13 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail entraîne plusieurs conséquences pour le locataire.

Tout d’abord, selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef ».

De plus, le locataire est tenu de restituer les lieux dans un délai imparti, sous peine d’expulsion forcée.

Dans cette affaire, la SARL TLV a été condamnée à libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, sous peine d’expulsion par voie judiciaire.

Enfin, le locataire reste redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation pour la période postérieure à cette résiliation.