MINUTE n°

N° RG 24/02437 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JAIM

Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 16 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Madame [F] [I], née le 09 Octobre 1981 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 05 décembre 2024

Par un contrat du 23 septembre 2022, la S.A. NEOLIA a donné à bail à Madame [F] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 878,90 € provision sur charges comprise ainsi qu’un garage n°5265029 pour un loyer mensuel initial de 47,88 € provision sur charges comprise.

Le 2 juillet 2024, la S.A. NEOLIA a fait signifier à Madame [F] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la S.A. NEOLIA a fait assigner Madame [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été plaidée.

A cette audience, la S.A. NEOLIA, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
– Constater la résiliation au 3 septembre 2024 des contrats de baux logement et garage conclus entre les parties le 23 septembre 2022,
En conséquence,
– Constater que Madame [F] [I] est occupante sans droit ni titre de l’appartement qu’elle occupe [Adresse 1] à [Localité 4], ainsi que du garage [Adresse 1] à [Localité 4],
– Ordonner l’expulsion de Madame [F] [I] de l’appartement qu’elle occupe [Adresse 1] à [Localité 4], ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi que du garage situé [Adresse 1] à [Localité 4],
– Condamner Madame [F] [I] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation provisionnelle de 1245,61 € par mois (loyer net logement 851,94 € + loyer net garage : 51,28 + provision sur charges de 234,80 €) or APL et RLS et ce à compter du 3 septembre 2024 c’est-à-dire à l’expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire et ce jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux,
– Dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,
– Enjoindre à Madame [F] [I] de justifier de l’assurance locative,
– Condamner Madame [F] [I] à payer à la société NEOLIA la somme provisionnelle de 6004,50 € due au 5 septembre 2024 et à l’échéance de loyer d’août 2024 au titre de loyers et charges, indemnité d’occupation comprenant les 173,83 € de frais de commandement imputés le 21 juillet 2024 au débit du compte locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’ la date d’acquisition de la clause résolutoire,
– Condamner Madame [F] [I] à payer à la société NEOLIA une somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– La condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer,
– Constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

Madame [F] [I] comparante, indique reconnaitre la dette locative actualisée à la somme de 9286,41 €. Elle précise que son loyer a augmenté suite à des travaux de réhabilitation mais que le chauffage est défectueux. Elle indique vouloir déposer un dossier de surendettement et mentionne que son reste à vivre est compris entre 800 € et 1100 € par mois après une saisie sur salaire d’un montant de 1000 €.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 3 octobre 2024, soit plus de six mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 23 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juillet 2024 pour la somme en principal de 2826,23€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024.

Il convient d’ajouter que ce commandement se référait également aux dispositions du contrat relative à la résiliation de plein droit du bail pour non justification d’une assurance garantissant les risques locatifs.

La demande d’injonction à justifier une assurance est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Madame [F] [I] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [F] [I] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis soit la somme de 1245,61 € et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire n’a pas formulé une telle demande et au surplus, il ressort du décompte remis à l’audience que Madame [F] [I] n’a pas repris le paiement du loyer.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La SA NEOLIA produit à l’audience un décompte démontrant que Madame [F] [I] reste devoir, après soustraction des frais de recouvrement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, la somme de 8925,11 € terme de novembre 2024 inclus.

Madame [F] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle reconnait en outre à l’audience être redevable de ladite somme.

Madame [F] [I] sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel, de la somme de 8925,11 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à titre de provision.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, la défenderesse indique être dans une situation financière délicate et entreprendre des démarches pour un dossier de surendettement.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [F] [I] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit 173,83 €, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA NEOLIA sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2022 entre la S.A. NEOLIA et Madame [F] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 3 septembre 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2022 entre la S.A. NEOLIA et Madame [F] [I] concernant le garage situé au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 3 septembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre les clauses résolutoires ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [F] [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [I] à la somme de 1245,61 € ;

CONDAMNONS Madame [F] [I] à payer àtitre provisionnel à la SA NEOLIA cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 septembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [F] [I] à verser à la S.A. NEOLIA à titre provisionnel la somme de 8925,11 € (huit mille neuf cent vingt-cinq euros et onze centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés selon décompte arrêté à la date du 27 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (173,83 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA NEOLIA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,