[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [E] [B]
AFTPO [Localité 3] NORD (Curateur)

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Hela KACEM

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05639 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CBX

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,
[Adresse 2]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [B],
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté par AFTPO [Localité 3] NORD (Curateur)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05639 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CBX

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2017, la société ELOGIE-SIEMP SA a consenti un bail d’habitation à M. [E] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 403,40 euros.

Il est constant que M. [E] [B] est placé sous curatelle.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 603,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce même commandement a été délivré à l’ATFPO [Localité 3] Nord, curatrice de M. [E] [B], le 12 mars 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [B] le 13 mars 2024.

Par assignation du 30 mai 2024, la société ELOGIE-SIEMP SA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [B] et obtenir sa condamnation solidaire avec l’ATFPO PARIS NORD, son curateur, au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 758,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 novembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP SA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 novembre 2024, s’élève désormais à 10 442,90 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La société ELOGIE-SIEMP SA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société ELOGIE-SIEMP SA expose qu’elle na pas reçu de nouvelle de la part du curateur. Elle indique qu’il y a une absence totale de paiement depuis janvier 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [E] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société ELOGIE-SIEMP SA s’oppose à une suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ELOGIE-SIEMP SA a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [E] [B].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE-SIEMP SA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 8 mars 2024 et que la somme de 5 603,91 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.
Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que le locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ELOGIE-SIEMP SA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP SA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 novembre 2024, M. [E] [B] lui devait la somme de 10 442,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [E] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 5 603,91 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 154,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 578.34 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE-SIEMP SA ou à son mandataire.

4. Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit aucune clause de solidarité concernant la curatrice du locataire.

Dès lors, en l’absence de disposition légale ou conventionnelle, la demande de condamnation solidaire de l’ATFPO [Localité 3] NORD sera rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société ELOGIE-SIEMP SA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 7 novembre 2017 entre la société ELOGIE-SIEMP SA, d’une part, et M. [E] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 9 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [E] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [B], assisté de l’ATFPO en qualité de curatrice, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [B], assisté de l’ATFPO en qualité de curatrice, à payer à la société ELOGIE-SIEMP SA la somme de 10 442,90 euros (dix mille quatre cent quarante-deux euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 5 603,91 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 154,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE la société ELOGIE-SIEMP SA de sa demande de condamnation solidaire de l’ATFPO,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [E] [B], assisté de l’ATFPO en qualité de curatrice, à payer à la société ELOGIE-SIEMP SA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [B], assisté de l’ATFPO en qualité de curatrice, aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 mars 2024 et celui de l’assignation du 30 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge