[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [N] [J]
Monsieur [S] [X] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00208 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3WXM

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
[Adresse 2]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [N] [J] séparée [X] [W],
[Adresse 1]

représentée par Me Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [S] [X] [W],
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/00208 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3WXM

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2010, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 421,01 euros et d’une provision pour charges de 215 euros.

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2010, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) a consenti un emplacement de stationnement de type parking à Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] à la même adresse, accessoire au contrat précité.

Par actes de commissaire de justice du 23 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 782,58 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] le 24 août 2023.

Par assignations du 14 novembre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 369,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 29 février 2024, l’affaire a fait l’objet de trois renvois avant d’être finalement retenue le 13 novembre 2024, Mme [N] [J] séparée [X] [W] ayant effectué une demande d’aide juridictionnelle.

À l’audience du 13 novembre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 novembre 2024, s’élève désormais à 7 235,15 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

Mme [N] [J] séparée [X] [W], représentée par son conseil, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 100 euros pendant 12 mois, et le solde pendant 24 mois, en plus du loyer et des charges courants.

Son conseil expose qu’il souhaite bénéficier de l’AJ provisoire. Il indique par ailleurs que Mme [N] [J] séparée [X] [W] a connu des difficultés de paiement à la suite de l’incarcération de son conjoint pour des faits de viol et violence conjugales. Il ajoute qu’une demande de FSL est en cours et que Mme [N] [J] séparée [X] [W] perçoit 1 500 euros de revenu, en plus de 800 euros de CAF. Elle a repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [X] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Mme [N] [J] séparée [X] [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. La S.A RIVP ne s’y oppose pas.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [N] [J] séparée [X] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 août 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 782,58 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En effet, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite en ce que Mme [N] [J] séparée [X] [W] a repris le paiement du loyer depuis quelques mois. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier, que les revenus du foyer Mme [N] [J] séparée [X] [W] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois durant 12 mensualités et le solde durant les 24 mensualités restantes, en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] lui devaient la somme de 7 235,15 euros.

Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 sur la somme de 4 782,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 257,58 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique et familiale de Mme [N] [J] séparée [X] [W], il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juillet 2010 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]), d’une part, et Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 24 octobre 2023,

CONSTATE que le contrat conclu le 1er septembre 2010 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]), d’une part, Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W], d’autre part, concernant un emplacement de stationnement de type parking situé à la même adresse, est résilié depuis le 24 octobre 2023,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) la somme de 7 235,15 euros (sept mille deux cent trente-cinq euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 sur la somme de 4 782,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [N] [J] séparée [X] [W] née [J] et M. [S] [X] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), et en réglant chaque mois pendant 24 mois, la somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 octobre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [J] séparée [X] [W] et M. [S] [X] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 août 2023 et celui des assignations du 14 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge