[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Guy CHARLEY
Monsieur [R] [L]

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09416 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A6K

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [F],
[Adresse 1] – 1er étage – [Localité 2]

représenté par Me Guy CHARLEY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [L],
[Adresse 1] – Rez de chaussée – [Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09416 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A6K

Par contrat sous seing privé en date du 7 octobre 2022, M [G] [F] a donné à bail meublé à M [R] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], rdc – [Localité 2], pour un loyer mensuel de 900 euros outre 80 euros au titre de la provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M [G] [F] a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 3920 euros correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2023 inclus, du coût de l’acte et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 juillet 2023.

Par acte d’huissier en date du 2 septembre 2024, M [G] [F] a fait assigner M [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référés près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer la résiliation du bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est sous astreinte de 450 euros par mois de retard à compter du prononcé de la présente décision,ordonner le transport et la séquestration des meubles,condamner M [R] [L] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 18 850 euros selon décompte arrêté au 13 novembre 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 890 euros par mois avec charges jusqu’à libération effective des lieux,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation auprès de la préfecture.
A l’audience du 13 novembre 2024, M [G] [F], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes au titre de son acte introductif d’instance. Il a indiqué que le locataire n’avait pas fourni d’attestation d’assurance, qu’en outre il dégradait lui même les lieux. En réponse à l’insalubrité du logement évoqué par le défendeur, il a précisé qu’aucun arrêté d’insalubrité n’était versé aux débats et qu’il n’existe donc pas de contestations sérieuses.

M [R] [L], a déposé des conclusions, auxquelles il s’est référé oralement, aux termes desquelles il dit n’y avoir lieu à référé et débouter en conséquence le bailleur de l’intégralité de ses demandes. Il indique que le logement est insalubre, sans chauffage et déplore la présence de moisissures.
Il fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses; qu’il a pris le bail alors que le bailleur n’a pas dressé d’état des lieux.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de bien-fondé de la résiliation du bail et l’existence de contestations sérieuses

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit avoir été délivré de bonne foi.

A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette. Il doit également être libellé de manière suffisamment explicite et précise pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées en précisant la nature de ces sommes et les termes concernés et être délivré de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, il doit être relevé que parmi les difficultés sérieuses soulevées par M [R] [L] pour contester la compétence du juge des référés pour constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le présent litige figure l’exception d’inexécution issue de la mise à disposition de locaux indécents ainsi que le montant du loyer invoquant l’encadrement des loyers sur [Localité 3]. Il verse au soutien de ses prétentions, un courrier du 6 novembre 2023 du service technique de l’habitat qui précise qu’à la suite du signalement effectué le 27 septembre 2023 le contrôle sanitaire réalisé a révélé l’existence de désordres dans le logement, notamment des moisissures près de la porte d’entrée et sur la partie basse du mur du séjour en raison de l’insuffisance de dispositifs de ventilation. Il est également relevé l’absence de chauffage fixe. Il verse également un courriel du 14 mars 2024 de l’inspecteur de salubrité dans lequel ce dernier constate la persistance des désordres en l’absence de travaux engagés malgré leur prescription.

Or, il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires est constitutive d’une difficulté sérieuse. (civ 3eme 30 mai 2007). Au regard des contestations soulevés par le locataire et notamment sur l’exception d’inexécution et le montant du loyer, il y a lieu de constater l’existence de contestation sérieuse.

En ces conditions, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être déclarée acquise en référé. Il appartiendra aux M [G] [F] d’agir au fond et de solliciter le cas échéant le prononcé judiciaire de la résiliation du bail pour manquement contractuel.

En conséquence, M [G] [F] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

M [R] [L] sollicite le remboursement des sommes injustement perçues et la compensation des manquements subis sans toutefois ne chiffrer ses demandes.

Il ne peut être fait droit en l’état à ces demandes de remboursement ou d’indemnisation de trouble de jouissance qui pourront être sollicité devant le juge des contentieux de la protection saisi au fond.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Les parties seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de le la protection, statuant en référés publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence d’une difficulté sérieuse sur la clause résolutoire,

REJETONS en conséquence l’ensemble des demandes de M [G] [F],

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.