MINUTE n° 25/0166

N° RG 24/01144 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZE6

Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 16 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [L] [H]
né le 11 Septembre 1977 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
comparant

PARTIE REQUISE :

Monsieur [D] [V]
né le 20 Septembre 1972 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 05 novembre 2024

Par contrat du 21 Avril 2023, Monsieur [L] [H] a donné en location à Monsieur [D] [V] un appartement meublé de type F2 de 36,75 mètres carrés deuxième étage gauche sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 900 euros plus provisions sur charges de 20 euros.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 29 Avril 2024, Monsieur [L] [H] a fait assigner Monsieur [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE en formation de référé aux fins de voir :

Au principal, de renvoyer les parties à se pouvoir, ainsi qu’elles en aviseront, mais d’ores et déjà :
– Condamner par provision la partie défenderesse, Monsieur [D] [V], au paiement de la somme de 3680 euros correspondant aux arriérés sus évoqués outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
– Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail conclu entre les parties,
– Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [D] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force Publique et d’un serrurier,
– Condamner Monsieur [D] [V] à payer par provision une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux d’une valeur équivalente à une mensualité comprenant loyer et charges par application du contrat de bail, à savoir 920 euros à compter du 1er Avril 2024,
– Condamner Monsieur [D] [V] à payer par provision à la partie requérante la somme de 350 euros correspondant aux frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.
– Condamner Monsieur [D] [V] aux entiers frais et dépens, et notamment à ceux dus au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, de la saisine de la CCAPEX et de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi que les frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 Juin 2024 à laquelle le défendeur était présent, puis a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 5 Novembre 2024.

À l’audience du 5 Novembre 2024, Monsieur [L] [H] déclare qu’il a reçu un message WhatsApp indiquant que le défendeur a fini de déménager. Il précise que Monsieur [D] [V] n’a pas payé ses factures d’électricité et a laissé les clés sur la table, la porte du logement ouverte. Il a constaté que l’appartement est vide depuis dimanche et va faire changer les serrures. L’état des lieux n’a pas été fait et le dernier décompte a été envoyé par WhatsApp. Il réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces sauf à réactualiser sa dette à la somme de 10 085 euros.

Monsieur [D] [V] bien que régulièrement cité par acte de Commissaire de justice délivré à étude selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présent ni représenté à cette audience étant ici précisé qu’il était présent à la première audience.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [V] vit seul et a pour revenus mensuels la somme de 948 euros d’indemnité chômage, qu’il ne désire pas se maintenir dans les lieux qu’il a besoin d’aide et parle peu le français.

L’affaire est mise en délibéré au 16 Janvier 2025.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [L] [H] justifie de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 25 Janvier 2024,

Monsieur [L] [H] justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 6 Mai 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 25 Juin 2024

En conséquence, la demande en résiliation de bail de Monsieur [L] [H], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Le contrat de location du 21 Avril 2023 prévoit en son article IX :
* une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, Monsieur [L] [H] a fait délivrer à Monsieur [D] [V] un commandement de payer en date du 24 Janvier 2024 pour la somme en principal de 1840 euros.

Monsieur [D] [V] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement de payer ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 24 Mars 2024,

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Toutefois il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion puisque qu’il a quitté le logement, cette demande étant devenue sans objet ainsi que celles liées à l’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [D] [V] a occupé les lieux sans droit ni titre depuis le 24 Mars 2024, causant ainsi un préjudice à Monsieur [L] [H].

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 920 euros, que Monsieur [D] [V] sera tenu de régler à Monsieur [L] [H] à compter du 1er Avril 2024 telle qu’indiquée dans la demande et jusqu’à son départ effectif soit la date du 3 Novembre 2024 date indiquée par le demandeur.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Monsieur [L] [H] établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :
– le contrat de location signé par les parties
– le commandement de payer du 24 Janvier 2024 laissant apparaître un arriéré d’un montant en principal de 1840 euros
– le décompte de créance locative indiquée dans l’assignation laissant apparaître que les loyers et provisions sur charges non payés concerne les mois de Décembre 2023, Février 2024, Mars 2024 et Avril 2024 pour un montant de 3 680 euros tel que réclamé dans ladite assignation.

Le demandeur ayant fixé la date d’exigibilité de l’indemnité d’occupation au 1er Avril 2024 et le contrat de bail ayant été résilié le 24 Mars 2024, il y a lieu a prendre en compte le loyer du 1er mars jusqu’au 24 mars 2024 soit la somme de 736 euros. Il en résulte que la somme réclamée doit être corrigée au montant de 3 496 euros
Cependant le bail liant les parties laisse apparaître que Monsieur [D] [V] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1 000 euros. Les décomptes ne font pas état que cette somme a été restituée au locataire, il y a lieu de la retirer du montant réclamé, de sorte qu’il reste un montant dû de 2 496 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 Avril 2024,

La créance n’est, pour le surplus, pas sérieusement contestable, conformément à l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, et la demande de provision doit donc être accueillie avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 Mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 1153 (devenu 1231-6 et 1344-1) du code civil.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [L] [H] la somme provisionnelle de 2 496 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 Avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [V] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la Ccapex.

Il est rappelé que l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution s’applique en cas d’exécution forcée de la présente décision.

La situation économique de Monsieur [D] [V] et l’équité commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [L] [H]

CONSTATE que le bail consenti le 21 Avril 2023 par Monsieur [L] [H] d’une part au profit de Monsieur [D] [V] d’autre part portant sur un appartement meublé de type F2 de 36,75 mètres carrés deuxième étage gauche sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 900 euros plus provisions sur charges de 20 euros se trouve résilié à compter du 24 Mars 2024,

CONSTATE qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V]

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 920 euros, que Monsieur [D] [V] sera tenu de régler à Monsieur [L] [H] à compter du 1er Avril 2024 et jusqu’à son départ effectif soit la date du 3 Novembre 2024.

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [L] [H] la somme provisionnelle de 2 496 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 Avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

RAPPELLE qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, s’appliquera.

Ainsi jugé le 16 Janvier 2025 à [Localité 5], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,