[1] Copie conforme délivrée
le :

à :Me Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02578 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GXS

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F,
[Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [Z],
[Adresse 2]
représenté par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS,

Madame [X] [Z],
[Adresse 2]
représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02578 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GXS

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2017, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 489,40 euros outre une provision sur charge.

Par contrat du 17 octobre 2017, M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] ont signé un contrat confort 3F avec le bailleur portant sur une prestation d’entretien multiservices pour l’entretien du logement et des locaux annexes moyennant une redevance de 6, 68 euros TTC par mois.

Suivant avenant du 24 octobre 2017, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail à M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] sur un emplacement de stationnement 1242P-0023 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 101, 67 euros outre une provision sur charge.

Par actes de commissaire de justice du 12 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6876,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] le 6 août 2021.

Par assignations du 15 février 2024, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8080,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2024,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 novembre 2024, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2024, s’élève désormais à 10831,73 euros. La société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle conteste l’existence de contestations sérieuses sur la dette soulevée par les locataires pour contester la compétence du juge des référés. Elle conteste la prescription au motif que l’imputation des sommes versées doit se faire sur la dette la plus ancienne, que les sommes dues au titre des prestations multiservices sont parfaitement fondées conformément au contrat conclu entre les parties, que les charges d’eau prélevées par erreur ont fait l’objet d’un remboursement et qu’il n’y a eu aucune surfacturation, que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai, il maintient l’intégralité des demandes et s’oppose à l’octroi de délai suspensif.

M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] exposent qu’ils existent des contestations sérieuses sur le montant de la dette fondant l’incompétence du juge des référés pour statuer. Ils soulèvent la prescription d’une partie de l’arriéré locatif en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et estiment que diverses sommes doivent venir en déduction des sommes réclamées notamment les frais de rejet, les frais de prestation multiservices, les charges d’eau notamment. A titre subsidiaire, M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 12 décembre 2023 et que la somme de 6876,18 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le commandement de payer doit avoir été délivré de bonne foi. A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette. Il doit également être libellé de manière suffisamment explicite et précise pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées en précisant la nature de ces sommes et les termes concernés et être délivré de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, il sera relevé que le décompte produit procède à une ventilation précise des sommes appelées entre le loyer, les charges et les frais.

Toutefois, il convient d’y soustraire le sommes appelées au titre des frais de rejet, de la prestation multiservices (soit la somme de 241, 54 euros) , ainsi que les sommes antérieures au 15 février 2021 (soit la somme de 916, 76 euros couverte par la prescription) pour un total de 1158, 30 euros.

Il sera rappelé qu’il est de jurisprudence constante que pour que la clause résolutoire puisse jouer, il faut que la somme réclamée corresponde exclusivement à des loyers ou à des charges, toutefois, s’il est délivré pour avoir le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable.

S’agissant des régularisations de charges, il sera rappelé que le bailleur dispose d’un délai d’un an en principe pour effectuer la régularisation des charges, et sous la limite de la prescription de 3 ans. Au delà de cette durée d’un an, la seule sanction est la possibilité pour le locataire d’obtenir des délais de paiement de 12 mois. Il n’y a donc pas lieu à un quelconque remboursement à ce jour des provisions sur charges et des régularisations de charges d’eau qui n’ont pas à être déduites de sommes appelées dans le commandement de payer.

En outre, ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette en appliaction de la loi du 27 juillet 2023 qui trouve à s’appliquer à la présente espèce le bail ayant été renouvelé à la suite de l’entrée en vigueur de la loi. Il comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

S’agissant de la dette de loyer, il résulte des pièces versées aux débats qu’à la date du 12 décembre 2023, date du commandement de payer, M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] étaient redevables de la somme de 5717, 88 euros au titre des arriérés de loyer hors frais de rejet et mutliservices que dans les 6 semaines suivants, ils n’ont pas versé cette somme. Il n’y a pas lieu à réintégrer les sommes dues au titre des APL.

Ainsi, le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2023.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette étant précisé que leur deux fils travaillent et participeront au paiement du loyer.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2024, M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] lui devaient la somme de 9773, 43 euros, soustraction faite des frais de procédure et des sommes sus mentionnées.

M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 544,77 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [Z] et Mme [X] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 12 octobre 2017 ainsi que l’avenant du 24 octobre 2017 entre la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [D] [Z] et Mme [X] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] et un emplacement de stationnement est résilié depuis le 23 janvier 2024,

CONDAMNE solidairement M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] à payer à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 9773, 43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024,

AUTORISE M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros , la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [Z] et Mme [X] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 février 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] seront solidairement condamnés à verser à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] à payer à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [D] [Z] et Mme [X] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 décembre 2023 et celui des assignations du 15 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge