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L’Essentiel : La SCI Foncière DI 01/2006 a signé un bail avec M. et Mme [J] pour un appartement à Toulouse. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été signifié le 6 juillet 2023, suivi d’une assignation en justice le 20 octobre 2023 pour résilier le bail et obtenir l’expulsion des locataires. Le 7 mars 2024, le juge a ordonné leur expulsion et condamné les locataires à payer un arriéré locatif. Cependant, un accord a été conclu le 30 novembre 2024, permettant aux époux [J] de régler une indemnité transactionnelle, entraînant l’extinction de l’instance.
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Contexte de la locationLa SCI Fonciere DI 01/2006 a signé un bail le 1er novembre 2019 avec M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] pour un appartement à Toulouse, avec un loyer mensuel de 587,40 €, des provisions sur charges de 130 € et un coût de stationnement de 29,69 €. Commandement de payerLe 6 juillet 2023, la SCI a signifié un commandement de payer aux locataires pour un montant de 2257,55 €, en vue de justifier leur occupation du logement et d’activer la clause résolutoire. Assignation en justiceLe 20 octobre 2023, la SCI a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection à Toulouse pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et le paiement de sommes dues. Ordonnance du jugeLe 7 mars 2024, le juge a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies et a ordonné aux locataires de libérer les lieux, sous peine d’expulsion. Il a également condamné les locataires à payer un arriéré locatif de 3742,95 € et une indemnité mensuelle d’occupation de 816,24 €. Appel des locatairesLes époux [J] ont formé appel le 18 mars 2024, contestant plusieurs points de l’ordonnance du 7 mars 2024, notamment la constatation des conditions de la clause résolutoire et les condamnations financières. Accord entre les partiesLe 30 novembre 2024, un protocole d’accord a été conclu entre les parties, stipulant que les consorts [J] avaient réglé une indemnité transactionnelle de 2238 €, ce qui les libérait de leurs obligations. Décision de la courLa cour a infirme la décision initiale, homologué la convention signée le 30 novembre 2024, constaté l’extinction de l’instance et confirmé que les locataires avaient réglé l’indemnité transactionnelle, les libérant ainsi de leurs obligations. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?La clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui permet à un bailleur de résilier le contrat de bail en cas de manquement par le locataire à ses obligations. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut faire jouer la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers et des charges. Cet article précise que le bailleur doit, avant d’agir en résiliation, faire signifier un commandement de payer, qui doit mentionner le montant des sommes dues. Il est également nécessaire que le commandement de payer soit resté sans effet, ce qui signifie que le locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti. Dans le cas présent, la SCI Fonciere DI 01/2006 a respecté ces conditions en signifiant un commandement de payer aux locataires pour un montant de 2257,55 €, ce qui a permis d’activer la clause résolutoire. Quels sont les effets de la résiliation du bail sur les obligations des parties ?La résiliation du bail entraîne des conséquences importantes pour les deux parties. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que, en cas de résiliation du bail, le locataire doit quitter les lieux et restituer les clés au bailleur. De plus, le locataire reste tenu de payer les loyers dus jusqu’à la date de la restitution des lieux, ainsi que des indemnités d’occupation si le locataire reste dans les lieux après la résiliation. Dans cette affaire, le juge a ordonné aux époux [J] de libérer les lieux et de restituer les clés, et a fixé une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 816,24 €. Comment se déroule la procédure d’expulsion en cas de non-respect de la décision de résiliation ?La procédure d’expulsion est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution. L’article L. 412-1 précise que l’expulsion ne peut être effectuée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. Ce commandement doit être délivré par un huissier de justice et doit mentionner les conséquences de l’inaction du locataire. Dans le cas présent, le juge a indiqué que si les époux [J] ne libéraient pas les lieux dans le délai imparti, la SCI Fonciere DI 01/2006 pourrait procéder à leur expulsion avec le concours de la force publique. Cela signifie que l’expulsion peut être réalisée avec l’assistance des autorités si le locataire ne respecte pas la décision de justice. Quelles sont les implications financières pour le locataire en cas de résiliation du bail ?En cas de résiliation du bail, le locataire est tenu de régler les arriérés de loyer ainsi que les frais liés à la procédure. L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour couvrir ses frais d’avocat. Dans cette affaire, les époux [J] ont été condamnés à payer une somme de 300 € au titre de l’article 700, en plus des arriérés locatifs et des indemnités d’occupation. Cela souligne l’importance pour le locataire de régulariser sa situation financière pour éviter des conséquences supplémentaires, telles que des frais de justice et des indemnités d’occupation. En somme, la résiliation du bail entraîne des obligations financières significatives pour le locataire, qui doit être conscient des implications de son manquement. |
ARRÊT N° 30/2025
N° RG 24/00937 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QC7T
EV/KM
Décision déférée du 07 Mars 2024
Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]
( 23/04076)
F.LEBON
[Y] [H] épouse [J]
[Z] [J]
C/
S.C.I. FONCIERE DI 01/2006
INFIRMATION ET HOMOLOGATION CONVENTION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
*
COUR D’APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
*
ARRÊT DU QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ
*
APPELANTS
Madame [Y] [H] épouse [J]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par Me Jérôme CHAUBET, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [Z] [J]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représenté par Me Jérôme CHAUBET, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
S.C.I. FONCIERE DI 01/2006
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
E. VET, président
P. BALISTA, conseiller
S. GAUMET, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
– signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
Par acte en date du 1er novembre 2019 avec prise d’effet au 8 novembre 2019, la SCI Fonciere DI 01/2006 a donné à bail à M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à 31200 Toulouse, avec emplacement de stationnement n°33, pour un loyer mensuel de 587,40 €, outre 130 € de provisions sur charges et 29,69 € pour le stationnement.
Le 6 juillet 2023, la SCI Fonciere DI 01/2006 a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2257,55 € et aux fins de justifier l’occupation du logement.
Par acte du 20 octobre 2023, la SCI Fonciere DI 01/2006 a fait assigner M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement de sommes.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 7 mars 2024, le juge a :
– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2019 avec prise d’effet au 08 novembre 2019 entre la SCI Fonciere DI 01/2006, d’une part et M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] avec emplacement de stationnement n°33 sont réunies à la date du 7 septembre 2023,
– ordonné en conséquence à M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,
– dit qu’à défaut pour M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Fonciere DI 01/2006 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
– condamné solidairement M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] à payer à la SCI Fonciere DI 01/2006 à titre provisionnel la somme de 3742,95 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêt au 10 janvier 2024 incluant une dernière facture de décembre 2023) avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 2257,55 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,
– condamné in solidum M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] à payer à la SCI Fonciere DI 01/2006 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 10 janvier 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,
– fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 816,24 € révisables selon stipulations contractuelles,
– condamné in solidum M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] à payer à la SCI Fonciere DI 01/2006 une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné in solidum M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
– rappelé que l’ordonnance est plein droit exécutoire à titre provisoire.
Les époux [J] ont formé appel le 18/03/2024
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] dans leurs dernières conclusions du 5 décembre 2024, demandent à la cour, de :
– infirmer l’ordonnance du 7 mars 2024, en ce qu’elle :
* constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 er novembre 2019 avec prise d’effet au 08 novembre 2019 entre la SCI Fonciere DI 01/2006, d’une part et M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] avec emplacement de stationnement n°33 sont réunies à la date du 7 septembre 2023,
* ordonne en conséquence à M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,
* dit qu’à défaut pour M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Fonciere DI 01/2006 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
* condamne solidairement M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] à payer à la SCI Fonciere DI 01/2006 à titre provisionnel la somme de 3742,95 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêt au 10 janvier 2024 incluant une dernière facture de décembre 2023) avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 2257,55 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,
* condamne in solidum M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] à payer à la SCI Fonciere DI 01/2006 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 10 janvier 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,
* fixe cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit 816,24 € révisables selon stipulations contractuelles,
* condamne in solidum M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] à payer à la SCI Fonciere DI 01/2006 une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* condamne in solidum M. [Z] [J] et Mme [Y] [H] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
Statuant à nouveau,
– homologuer le protocole d’accord conclu entre les parties le 30 novembre 2024,
– constater que les consorts [J] ont bien réglé l’indemnité transactionnelle de 2238 € et en sont ainsi pleinement libérés, comprenant la somme au titre de l’article 700 sollicitée par l’intimé ainsi que les dépens.
La SCI Fonciere DI 01/2006 dans ses dernières conclusions du 6 décembre 2024, demandent à la cour de :
– ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et fixer cette dernière au jour de l’audience de plaidoirie,
– réformer l’ordonnance dont appel,
– homologuer l’accord intervenu entre les parties en date du 30 novembre 2024,
– constater que Mme [Y] [J] et M. [Z] [J] ont versé l’indemnité transactionnelle prévu au protocole d’un montant de 2.238 € sur un compte CARPA ouvert à cet effet,
– condamner Mme [Y] [J] et M. [Z] [J] aux entiers dépens et constater que ceux-ci ont d’ores et déjà été versée dans le cadre du protocole intervenu entre eux.
À l’audience, la clôture de l’instruction a été reportéee au jour des plaidoiries.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.
Selon l’article 384, l’instance s’éteint notamment par l’effet de la transaction et du désistement d’action. Il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.
Les parties, à l’issue d’un processus de médiation engagé amiablement, ont convenu d’un accord formalisé dans une convention.
Cette convention apparaît conforme à l’intérêt des parties.
L’homologation de la convention sera donc ordonnée et l’extinction de l’instance constatée.
Conformément à la demande des parties, il sera constaté que les consorts [J] ont réglé l’indemnité transactionnelle de 2238 € comprenant les dépens et qu’ils en sont libérées.
La cour,
Infirme la décision déférée,
Homologue la convention signée entre les parties le 30 novembre 2024 dont un exemplaire sera annexé à la minute du présent arrêt,
Constate l’extinction de l’instance,
Constate que Mme [Y] [H] épouse [J] et M. [Z] [J] ont réglé l’indemnité transactionnelle de 2238 € comprenant les dépens et en sont libérées.
Condamne Mme [Y] [H] épouse [J] et M. [Z] [J] aux dépens qui ont d’ores et déjà été réglé.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I.ANGER E.VET
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