DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 14 janvier 2025

N° RG 22/01829 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F4D7

-PV- Arrêt n°

[U] [R] [W] / [P] [L], [H] [X] épouse [L]

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 07 Avril 2022, enregistrée sous le n° 21/00621

Arrêt rendu le MARDI QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

Mme Laurence BEDOS, Conseiller

Mme Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

Mme Valérie SOUILLAT, greffier lors de l’appel des causes et Mme Marlène BERTHET, greffier du prononcé

ENTRE :

Mme [U] [R] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jean-Paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE ET INTIMEE dans le cadre de la procédure n° 22/01950 absorbée par jonction

ET :

M. [P] [L]

et Mme [H] [X] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Maître Marion LIBERT de la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES ET APPELANTS dans le cadre de la procédure n° 22/01950 absorbée par jonction

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 octobre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 14 janvier 2025 après prorogé du délibéré initialement prévu le 19 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant un contrat conclu sous seing privé le 6 octobre 2018, Mme [U] [R] [W] a consenti à compter de cette même date à M. [P] [L] et Mme [H] [X] épouse [L] un bail d’habitation d’une durée de trois ans avec tacite reconduction sur une maison située [Adresse 2] à [Localité 3] (Puy-de-Dôme), moyennant un loyer mensuel de 735,00 € outre provisionnement mensuel de charges à hauteur de 25,00 €, soit la somme totale mensuelle de 760,00 €, avec versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 735,00 €.

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 mars 2021, Mme [R] [W] a fait délivrer à M. et Mme [L] un congé pour reprise de cette maison à compter du 6 octobre 2021 afin de l’occuper personnellement.

M. et Mme [L] n’ayant pas obtempéré à ce congé, Mme [R] [W] les a assignés le 17 novembre 2021 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-2100621 rendu le 7 avril 2022, a :

– constaté la déchéance du bail d’habitation conclu le 6 octobre 2018 à compter du 5 octobre 2021 après avoir constaté la validité du congé du 16 mars 2021 ;

– [dans les motifs] rejeté toutefois la demande formée par Mme [R] [W] aux fins d’expulsion de M. et Mme [L] des lieux précédemment loués, après avoir toutefois constaté que ces derniers en sont devenus occupants sans droit ni titre, au motif que ce logement ne répond pas aux critères de décence prévue notamment aux articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 en dépit d’un précédent jugement du 4 mars 2021 ;

– fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due M. et Mme [L] à la somme mensuelle de 760,00 € à compter de la résiliation du bail, avec au besoin condamnation de ces derniers à payer à Mme [R] [W] cette indemnité d’occupation ;

– rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– condamné Mme [R] [W] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 14 septembre 2022, le conseil de Mme [R] [W] a interjeté appel du jugement susmentionné, l’appel portant sur l’ensemble de ses demandes rejetées (instance n° RG-22/01829).

Par déclaration formalisée par le RPVA le 5 octobre 2022, le conseil de M. et Mme [L] a interjeté appel du jugement susmentionné, l’appel portant sur l’ensemble de leurs demandes rejetées (instance n° RG-22/01950).

Suivant une ordonnance rendue le 16 février 2023, le Conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de l’instance n° RG-22/01950 à l’instance n° RG-22/01829.

‘ Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 2 février 2023 (dans le cadre de l’instance n° RG-22/01950), Mme [U] [R] [W] a demandé de :

confirmer le jugement du 7 avril 2022 du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a validé le congé pour reprise délivré le 16 mars 2021 à M. et Mme [L] ;

confirmer ce même jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ainsi que de leur demande de condamnation a communiquées sous astreinte le diagnostic électrique du logement susmentionné ;

débouter M. et Mme [L] du surplus de leurs prétentions ;

condamner M. et Mme [L] à leur payer une indemnité de 4000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens de l’instance.

‘ Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 29 avril 2023 (dans le cadre de l’instance n° RG-22/01829), M. [P] [L] et Mme [H] [X] épouse [L] ont demandé de :

au visa de la loi n° 86-462 du 6 juillet 1989 et notamment de ses articles 15 et 20-1, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, des articles 1103 et suivants, 1315 et 1719 et suivants du Code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

[à titre principal] ;

réformer le jugement déféré en ce qu’il a constaté la déchéance du bail d’habitation du 6 octobre 2018 et en ce qui les a déboutés de leurs demandes ;

prononcer la nullité du congé pour reprise personnelle délivré le 16 mars 2021 et à défaut, invalider ce congé pour absence de motif réel et sérieux ;

réduire de 500,00 € le montant du loyer de ce bail d’habitation de la date du 2 octobre 2022 de notification d’avaries caractéristiques de l’indécence du logement donné à bail à celle du 28 novembre 2022 de libération des lieux ;

à titre subsidiaire, en cas de validation du congé litigieux, réformer le montant de l’indemnité d’occupation en la fixant à la somme de 200,00 € par mois au regard de l’état du logement de la date du 5 octobre 2021 à celle de libération effective des lieux ;

en tout état de cause ;

condamner Mme [R] [W] à leur payer la somme totale de 13.000,00 € à titre de restitution des loyers et indemnité d’occupation indûment perçus pour la période du 2 octobre 2020 au 28 novembre 2022 ;

réformant le jugement entrepris sur ce qui suit, ordonner la production du rapport du diagnostic électrique établi le 2 juin 2020 dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à l’expiration de ce délai ;

réformant le jugement entrepris sur ce qui suit, condamner Mme [R] [W] à leur payer la somme de 4.000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

débouter Mme [R] [W] de l’intégralité de ses demandes ;

condamner Mme [R] [W] à leur restituer le montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail d’habitation, avec intérêts au taux légal à compter de la demande et pénalités prévues à l’article 22 de la loi précitée du 6 juillet 1989 ;

condamner Mme [R] [W] à leur payer une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [R] [W] aux entiers dépens de l’instance devant comprendre les frais d’huissier de justice exposés pour la délivrance des congés invalidés et la moitié du coût de l’état des lieux de sortie dressé par acte d’huissier de justice du 28 novembre 2022.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 13 juin 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.

Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 3 octobre 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 19 novembre 2024, prorogée au 14 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

1/ Sur la validité du congé

Ainsi que cela a été correctement jugé en première instance, le congé pour reprise délivré le 16 mars 2021 par Mme [R] [W] à M. et Mme [L] répond à un motif réel et sérieux en conformité aux dispositions de l’article 15 de la loi précitée du 6 juillet 1989, celle-ci ayant suffisamment précisé qu’elle souhaitait se rapprocher de son lieu de travail situé à [Localité 3] dans la même commune que le logement litigieux en raison de problèmes de santé l’empêchant de conduire assez fréquemment. Ce lieu de résidence dans la commune même du lieu de travail apparaît donc pleinement légitime, même si le précédent lieu de résidence de Mme [R] [W] n’était situé qu’à huit kilomètres ([Localité 5]) de son lieu de travail. En tout état de cause, elle communique un certificat médical du 12 janvier 2023 attestant qu’elle souffre de névralgies cervicobrachiales gauches récurrentes rendant impossible la pratique automobile lors des épisodes douloureux de cette pathologie, ce qui légitime d’autant plus son désir de faire parfaitement coïncider son lieu de travail avec son lieu de résidence principale.

En cause d’appel, M. et Mme [L] exposent que ce congé aurait été délivré dans des conditions frauduleuses en contrariété avec les dispositions de l’article 1719/1° du Code civil, faisant obstacle au droit du bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque le logement objet du bail n’est pas décent. Ils rappellent que cette condition particulière a été insérée à l’article 1719 du Code civil afin d’éviter que les propriétaires n’usent de stratagèmes en mettant fin au bail d’habitation dans le but d’éviter d’assumer le coût de la remise en état des logements indécents.

En cette occurrence, ce débat spécifique de nullité du congé pour motifs d’indécence du logement est en tout état de cause devenu sans objet, quelle que soit la véracité des allégations de M. et Mme [L] à ce sujet. En effet, ces derniers déclarent dans leurs conclusions d’intimé et d’appel incident, ce qui constitue un fait nouveau en cause d’appel, qu’ils ont quitté les lieux objet de ce bail d’habitation le 28 novembre 2022. Ce départ est confirmé par Mme [R] [W]. Pour autant, en dépit de ce moyen spécifique de nullité du congé pour reprise qui leur a été délivré, M. et Mme [L] ne demandent pas pour autant leur réintégration dans les lieux précédemment loués avec mise en ‘uvre des travaux de conformité fixés par le jugement du 4 mars 2021 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dont ils font état ou d’autres travaux en relation avec les éléments d’insalubrité de ce logement dont ils continuent de faire état.

En tout état de cause cette condamnation judiciaire à effectuer des travaux avant l’expiration d’un délai dont la date avait été fixée au 18 juin 2022 ne concerne que la mise en conformité du système d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées et non l’intérieur du logement argué d’insalubrité. Ce même jugement avait en effet constaté qu’une précédente décision du 6 novembre 2020 du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand avait été respectée par Mme [R] [W] concernant la vérification de l’installation de chauffage avec remplacement le cas échéant des éléments défectueux, la mise en place d’une ventilation suffisante notamment dans la buanderie, la mise en place de réglettes de ventilation sur les portes-fenêtres du salon et la mise en conformité de la VMC, ce dont avaient convenu M. et Mme [L]. Ces derniers objectent à ce sujet qu’ils comparaissaient en personne lors de l’audience du 21 janvier 2021 afférente à ce jugement du 4 mars 2021 et qu’ils n’avaient pas pris conscience de ces protestations de mise en conformité par Mme [R] [W]. Ces objections seront rejetées dans la mesure où ils n’ont pas pour autant relevé appel de ce jugement ayant limité la nécessité des travaux de mise en conformité à la seule question de l’aménagement d’un différentiel entre l’évacuation des eaux pluviales et celle des eaux usées.

Par ailleurs, en lecture de la décision précitée du 6 novembre 2020 et du jugement précité du 4 mars 2021, le courrier adressé le 20 octobre 2020 par l’agence URBANIS en matière de lutte contre l’habitat insalubre à M. [L], faisant mention de remontées d’humidité sur le mur périphérique ouest de la maison et préconisant comme travaux la mise en place d’un revêtement étanche entre le mur de la maison et la terre constituant le chemin d’accès à la maison, n’a donné lieu à aucune préconisation de travaux dans les arbitrages judiciaires qui s’en sont suivis. Ce moyen ne peut dès lors davantage établir que le congé du 16 mars 2021 aurait été délivré dans une intention frauduleuse afin d’éluder la réalisation de ce poste de travaux.

Dans ces conditions, les demandes de nullité et d’invalidation de ce congé pour reprise personnelle délivré le 16 mars 2021 seront rejetées, le jugement de première instance devant dès lors être confirmé en ce qu’il a constaté, non pas la déchéance mais le non-renouvellement du bail d’habitation du 6 octobre 2018 qui est parvenu à expiration le 5 octobre 2021 inclus, après avoir constaté la validité de ce congé.

2/ Sur les autres demandes

Compte tenu du départ volontaire le 28 novembre 2022 de M. et Mme [L], l’appel formé par Mme [R] [W] aux fins de leur expulsion des lieux précédemment loués devient sans objet.

Il résulte du jugement précité du 4 mars 2021, que seule la non-conformité du dispositif d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales demeurait en définitive à la charge des bailleurs après que ces derniers aient fait précédemment réaliser les autres travaux qui faisaient litige à l’intérieur même de cet habitat, concernant l’installation de chauffage, la ventilation et la VMC. Il convient ici de rappeler que ce jugement a déjà indemnisé M. et Mme [L] de leur trouble de jouissance consécutif à ces postes de non-conformité par une allocation de dommages-intérêts d’un montant de 600,00 €. Or, la seule non-conformité qui a subsisté du fait de l’absence de différentiel pour l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales n’a de toute évidence généré aucun trouble de jouissance particulier ou nouveau à l’intérieur de cet habitat.

Dans ces conditions, toutes les demandes formées par M. et Mme [L] à titre de réduction du loyer, de restitution des loyers et indemnités d’occupation et de dommages-intérêts en allégation de préjudice moral et de nouveau trouble de jouissance seront rejetées, le jugement devant dès lors par ailleurs être confirmé en sa décision de fixation du montant des indemnités d’occupation.

M. et Mme [L] ayant quitté les lieux précédemment loués le 28 novembre 2022, leur demande de communication sous astreinte du rapport du diagnostic électrique établi le 2 juin 2020 sur le logement litigieux devient dépourvu de tout objet et sera en conséquence rejeté.

La validation du congé litigieux étant confirmée en cause d’appel, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [R] [W] aux dépens de première instance, ceux-ci devant être imputés à M. et Mme [L].

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de Mme [R] [W] les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 1.500,00 €.

Enfin succombant à l’instance, M. et Mme [L] seront purement et simplement déboutés de leur demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel.

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement n° RG-2100621 rendu le 7 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ses décisions :

– de rejet des nullités invoquées sur le congé pour reprise personnelle susmentionné du 16 mars 2021 ;

– de constatation en conséquence, non pas de déchéance mais de non-renouvellement du bail d’habitation susmentionné du 6 octobre 2018 à compter, non pas du 5 octobre 2021 mais du 6 octobre 2021 ;

– de fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur de 760,00 € euros par mois de la date de non-renouvellement du bail d’habitation jusqu’à libération complète des lieux.

CONSTATE que l’appel formé par Mme [U] [R] [W] en ce qui concerne le rejet de sa demande d’expulsion de M. [P] [L] et Mme [H] [X] épouse [L] des lieux précédemment loués est devenue sans objet, compte tenu du départ volontaire le 28 novembre 2022 de M. [P] [L] et Mme [H] [X] épouse [L] du logement afférent à ce bail d’habitation.

INFIRME ce même jugement en sa décision de condamnation de Mme [U] [R] [W] aux dépens de première instance.

CONDAMNE M. [P] [L] et Mme [H] [X] épouse [L] à payer au profit de Mme [U] [R] [W] une indemnité de 1.500,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [P] [L] et Mme [H] [X] épouse [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président