JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/01988 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XJMJ
N° de MINUTE : 25/00102

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet LOUIS – POCHERET SARL
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS,
vestiaire : E 1294

C/

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Jean-baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS,
vestiaire : G0836

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

M. [X] [Y] est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] des lots n°219 (cave), n°250 (appartement), n°533 (parking) et n°544 (parking).

Par jugement du 26 janvier 2016 rendu par le Tribunal de grande instance de BOBIGNY, M. [X] [Y] a été condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] avec capitalisation des intérêts les sommes suivantes :
– 4 003,52 euros au titre des appels de fonds de l’exercice 2014 et du solde de l’exercice 2013 avec intérêts au taux légal à compte du 15 décembre 2014 ;
– 250 euros à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;
– 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 05 décembre 2018, la Cour d’appel de PARIS a :
– confirmé le jugement du 26 janvier 2016 rendu par le Tribunal de grande instance de BOBIGNY sauf en ce qu’il a condamné M. [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7] (93) la somme de 4 003,52 euros au titre des appels de fonds de l’exercice 2014 et du solde de l’exercice 2013, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2014 et en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement ;
– statuant à nouveau et y ajoutant :
* a condamné M. [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7] (93) la somme de 3 136,89 euros arrêtée au 1er juillet 2018, 3ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit à compter du 15 décembre 2014 ;
* condamné M. [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] située [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7] (93) la somme de 207,60 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
* condamné M. [X] [Y] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
* rejeté toute autre demande.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a assigné M. [X] [Y] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de paiement de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 18 juillet 2018 au 1er janvier 2023.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
– condamner M. [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 8 883,60 euros au titre des charges de copropriété arrêtées du 18 juillet 2018 au 1er janvier 2023, 1er appel 2023 inclus et la somme de 2 169,60 euros au titre des frais dits nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– condamner M. [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– condamner M. [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2 520 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 octobre 2023, M. [X] [Y] demande au Tribunal de :
– débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de toutes ses demandes ;
– prendre acte de la proposition de M. [X] [Y] de régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 avril 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 14 novembre 2024.

A l’audience du 14 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

De surcroit, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De plus, en application de l’article 1356 du code civil, l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son fondé de pouvoir spécial.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse à l’appui de sa demande :
– la matrice cadastrale,
– le jugement rendu le 26 janvier 2016 par le Tribunal de grande instance de BOBIGNY et l’arrêt rendu le 05 décembre 2018 par la Cour d’appel de PARIS ;
– un relevé du compte copropriétaire de M. [X] [Y] arrêté au 29 juillet 2021 ;
– un décompte non daté présentant un solde sans les frais de 8 883,60 euros ;
– les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mars 2019, 23 septembre 2020, 30 juin 2021 et 16 juin 2022 d’approbation des comptes et d’approbation des budgets prévisionnels et des travaux ainsi qu’une attestation de l’absence de recours exercé contre ces assemblées ;
– les appels de provisions et de régularisation de charges datés du 12 décembre 2017 au 21 décembre 2022.

Dans ces dernières écritures notifiées par le RPVA le 18 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] indique que :

« Monsieur [Y] a finalement réglé après délivrance de l’assignation, dans le cadre de la présente instance, la somme en principale de 8.883,60 euros proposant de prendre en charge 500 € au titre des frais irrépétibles ».

Cela constitue un aveu judiciaire au sens de l’article 1356 du code civil.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 octobre 2023, M. [X] [Y] indique avoir intégralement réglée la dette de charges en ce compris les frais de recouvrement.
En conséquence, il est établi que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a été réglé par M. [X] [Y] de l’intégralité des sommes réclamées au titre des charges de copropriété arrêtées du 18 juillet 2018 au 1er janvier 2023, 1er appel 2023 inclus, soit 8 883,60 euros et des frais nécessaires de recouvrement soit la somme de 2 169,60 euros.

Dès lors, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de condamnation au titre de ces sommes.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien avec la mauvaise foi de M. [X] [Y], distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété.
Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [X] [Y] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [X] [Y], partie tenue aux dépens, sera condamné à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 500 euros proposée par lui au titre des frais irrépétibles.

Le Tribunal judiciaire, jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de la demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 18 juillet 2018 au 1er janvier 2023, 1er appel 2023 inclus et de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [X] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne [X] [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait au Palais de Justice, le 16 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART