JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/10937 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLXI
N° de MINUTE : 25/00105

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [5] SIS [Adresse 2], représenté par sons syndic en exercice, la société CABINET BAUMANN SAS,
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS,
vestiaire : C1487

C/

DEFENDEUR

Monsieur [D] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

M. [D] [U] est propriétaire des lots n°20 (appartement) et n°40 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] a assigné M. [D] [U] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– condamner M. [D] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le grand verger sis [Adresse 2] :
* la somme de 4 752,29 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayées échues au 18 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus (incluant 625 euros au titre des frais de recouvrement engagés) avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2021, date de la mise en demeure ;
* la somme de 5 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner M. [D] [U] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Amina KHALED TAMANI, Avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [D] [U] n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 avril 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 14 novembre 2024.

A l’audience du 14 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [D] [U] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023 remis à étude et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] verse à l’appui de sa demande :
– la matrice cadastrale,
– le contrat de syndic,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 03 juillet 2021, 11 octobre 2022 et 11 avril 2023 d’approbation des comptes des exercices du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et une attestation de l’absence de recours contre ces assemblées ;
– les appels de provisions et de régularisation de charges datés du 14 décembre 2021 au 20 avril 2023 pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023 ;
– un relevé du compte copropriétaire de M. [D] [U] pour la période du 13 juillet 2021 au 18 octobre 2023 ;
– un extrait du grand livre arrêté au 22 juillet 2021.

Il y a lieu d’exclure la somme de 793 ,16 euros désignée « Reprise solde TRANSIM 93 » à la date du 13 juillet 2021 sur le décompte du 18 octobre 2023, dont il n’est pas justifié du détail et donc que cela correspond à des charges de copropriété pour l’exercice 2021.

Concernant l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, la lecture comparée du décompte du 18 octobre 2023, des appels de fonds du 05 octobre 2021 pour un montant de 97,20 euros et du 05 octobre 2021 pour un montant de 200,75 euros et de l’avis de répartition des charges du 13 octobre 2022 mettent en évidence que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] ne justifie des charges dues par M. [D] [U] que pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021 pour la somme totale de 297,95 euros.

Le décompte du 18 octobre 2023 et de l’avis de répartition des charges du 13 octobre 2022 sont insuffisants pour établir à eux seuls les charges de copropriété restant dues par M. [D] [U] pour la période du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2021.

Concernant l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, le décompte versé aux débats et les appels de fonds des 14 décembre 2021, 17 mars 2022, 04 juillet 2022 et 20 septembre 2022 met en évidence que pour cette période M. [D] [U] n’est pas débiteur à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] mais que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] est débiteur à l’égard de M. [D] [U] de la somme de 501,15 euros.

Concernant l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] n’a pas versé aux débats le procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de cet exercice et le justificatif de l’absence de recours contre cette assemblée générale.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve d’une créance exigible au titre de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et sera débouté de sa demande concernant cette période.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2022, M. [D] [U] n’est pas débiteur de charges de copropriété au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] mais est créancier à l’égard de ce syndicat de la somme de 203,20 euros.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] sollicite le remboursement des frais de recouvrement figurant dans son décompte pour la somme totale de 625 euros, constituée par des frais de mise en demeure (85 euros), des frais de mise au contentieux (250 euros) et des frais de « transmission Avocat » (290 euros).

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] ayant été débouté de sa demande principale en paiement de l’arriéré de charges de copropriété, sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement est devenue sans objet.

Au surplus, il résulte des pièces versées aux débats que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve de leur nécessité.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.
 
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve de son préjudice en lien avec la mauvaise foi de M. [D] [U], distinct de l’absence ou du retard de paiement des charges de copropriété, d’autant qu’il résulte des pièces versées aux débats que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve d’une dette de M. [D] [U] à son égard au titre des charges de copropriété.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] étant tenu aux dépens, il sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 octobre 2023 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°67-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] de sa demande fondée sur de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 16 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

S. HAFFOU G.HIRIART