[1] Copie conforme délivrée
le :

à : S.A.R.L. TLV

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EEU

N° MINUTE : 7

JUGEMENT
rendu le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

Société LBP ACTIFS IMMO représentée par la SAS ESSET sis [Adresse 2] inscrite au RCS NANTERRE 484 885 642,
[Adresse 4]

représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. TLV,
[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EEU

Par contrat sous seing privé en date du 27 novembre 2015 à effet au 18 décembre 2015, la société LBP ACTIFS IMMO a donné à bail à la SARL TLV un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] pour y loger M [G] [C] et sa famille, pour un loyer mensuel de 4998 euros outre 748 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LBP ACTIFS IMMO a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 19 259, 74 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme mars 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 mars 2024.

Par acte d’huissier en date du 31 mai 2024, la société LBP ACTIFS IMMO a fait assigner la la SARL TLV devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner la la SARL TLV à lui payer les loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2024, soit la somme de 26 142, 43 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la société LBP ACTIFS IMMO rappelle que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux dispositions contractuelles, à l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 mars 2024, et ce pendant plus d’un mois.

A l’audience du 13 novembre 2024 , la société LBP ACTIFS IMMO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 18 942, 69 euros échéance de novembre 2024 incluse et à préciser que le loyer courant n’a pas été repris.

Bien qu’assignée à étude, la SARL TVL n’était ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d’habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n’ayant d’ailleurs pas fait l’objet de contestations.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2015 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 19 259, 74 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d’un mois (seule la somme de 12 060 euros ayant été versées, les deux prélèvements de 6314, 23 euros ayant été rejetés pour impayés), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2024.

La la SARL TLV étant sans droit ni titre depuis le 14 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement et les délais de paiement

La SARL TLV est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société LBP ACTIFS IMMO soutient que la la SARL TLV reste lui devoir la somme de 18 942, 69 euros à la date du 12 novembre 2024 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date nonobstant un important versement de 22 456, 66 euros effectué le 1er octobre 2024.

Pour la somme au principal, la SARL TLV n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 18 942, 69 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

La SARL TLV sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 6314, 23 euros.

Sur les demandes accessoires

La SARL TLV, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LBP ACTIFS IMMO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2015 entre la société LBP ACTIFS IMMO et la la SARL TLV concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 avril 2024 ;
ORDONNE en conséquence à la la SARL TLV de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la SARL TLV d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LBP ACTIFS IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE la SARL TLV à verser à la société LBP ACTIFS IMMO la somme de 18 942, 69 euros (incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024 ;

CONDAMNE la la SARL TLV à verser à la société LBP ACTIFS IMMO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 6314, 23 euros), à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE la la SARL TLV à verser à la société LBP ACTIFS IMMO une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la la SARL TLV aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection