N° RG 24/04975 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LCRG

Jugement du 16 Janvier 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/
[B] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 07 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par madame [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [B] [R]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2019, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [B] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 273,37 € et d’une provision sur charges de 48,69 €. Un dépôt de garantie de 273,37 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 27 août 2019.

Par jugement du 21 mai 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a notamment constaté la résiliation du bail et a octroyé des délais de paiement au locataire.

Par courrier du 1er juillet 2021, M. [B] [R] a donné congé du logement. ARCHIPEL HABITAT en a accusé réception par courrier du 7 juillet 2021, la résiliation du contrat de location étant enregistrée à la date du 9 août 2021.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 26 août 2021, en l’absence du locataire dûment convoqué.

Par requête du 5 juillet 2024 puis citation du 9 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner M. [B] [R] au paiement des sommes suivantes :
1 702,78 €, correspondant à 1 976,15 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 273,37 €,83,63 € correspondant à 50% du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice,150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été retenue à l’audience du 7 novembre 2024, lors de laquelle l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu ses demandes, précisant qu’aucune tentative de conciliation n’a été réalisée car le défendeur demeure à [Localité 5].

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les réparations locatives
L’article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ; »

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 27 août 2019 lors de l’entrée de M. [B] [R] dans les lieux fait état d’un logement alors en bon état, une réfection des papiers peints et des peintures ayant été réalisées en août 2019.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 26 août 2021 fait état des désordres suivants :

Dans le séjour : la peinture du plafond présente des taches orangées, le papier peint des murs présente des traces noires autour du radiateur et des taches orangées, ainsi que des traces de frottement, la peinture des plinthes est défraîchie, jaunie et poussiéreuse, le linoléum est poinçonné en partie centrale, rayé et présente des traces de piètements de meubles, la porte d’entrée est en très mauvais état, les vitres de la porte-fenêtre sont sales, de même que les volets, l’interphone est jauni,Dans la cuisine : le mur à proximité de l’évier ainsi que la faïence sont tachés, le linoléum est fortement taché, la serrure de la fenêtre est cassée, la poignée est bloquée et cassée, le volet est encrassé, l’installation électrique est poussiéreuse, l’évier est très encrassé, le meuble sous évier est très sale, la porte est très encrassée, la VMC est très encrassée,Dans le dégagement : le papier peint des murs présente quelques taches, la peinture des plinthes est jaunie et poussiéreuse, le linoléum est sale, les boiseries et plinthes du placard sont poussiéreuses et jaunies, le sol est poussiéreux, la peinture de la porte est jaunie, Dans la salle de bain : les plinthes sont poussiéreuses et jaunies, le linoléum présente des traces et est sale, la fenêtre est sale, le lavabo est sale et à réparer, le miroir fixé au mur est à déposer, le joint de la douche est encrassé, la cuvette des WC est fortement entartrée, la lunette est sale, la VMC est encrassée, Sur le balcon : la dalle béton est tachée et sale.
Aux termes du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 26 août 2021, les deux clés de la boîte aux lettres ainsi que deux badges d’accès à l’immeuble n’ont pas été restitués, tandis que les trois clés de la porte d’entrée ont été restituées par le locataire.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures suivantes pour une somme totale de 2 807,01 €, dont 1 874,60 € qu’il estime à la charge du locataire, outre la facturation des clés pour un montant de 101,55 € :

Une facture de 181,08 € émanant de la société NET PLUS relative au récurage de tout le logement,Une facture de 150 € émanant de la société NET PLUS relative au nettoyage de tout le logement,Une facture de 63,80 € émanant de la société ELITIS relative à la vérification de l’installation électrique,Une facture de 623,57 € émanant de la société RIDORET MENUISERIE relative au remplacement de la porte d’entrée,Une facture de 700,83 € émanant de la société ATR relative à la réfection et peintures et papiers peints,Une facture de 245,15 € émanant de l’EURL EC THERMIE relative au remplacement du bloc cuvette WC,Une facture de 416,82 € émanant de la société SEVEL SERVICES relative à la mise à la déchetterie des meubles garnissant le logement.
S’agissant de la somme de 101,55 € réclamée par le bailleur au titre du remplacement des clés non restituées, il convient de déduire la somme de 30 € facturée par ARCHIPEL HABITAT au titre du remplacement des clés de la porte d’entrée dès lors que le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 26 août 2021 mentionne que celles-ci ont été restituées par le locataire. Par conséquent, la somme de 71,55 € sera mise à la charge de M. [R] au titre du remplacement des clés.

Le locataire a occupé le logement pendant une durée de deux ans tandis que le logement a été mis en service le 11 mars 2009. Il ressort toutefois de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 27 août 2019 que certains éléments de l’appartement, notamment les peintures et les papiers peints, ont été remis à neuf au mois d’août 2019.

Le bailleur entend mettre à la charge du locataire la somme totale de 198,98 € au titre de la réfection du sol en vinyle de la cuisine et du séjour, or ARCHIPEL HABITAT ne produit aucune facture à l’appui de ces prétentions ni ne démontre la réalité de ces travaux ou leur montant. Dans ces conditions, cette somme ne saurait être mise à la charge du locataire.

Par ailleurs, l’établissement ARCHIPEL HABITAT facture le remplacement de la porte d’entrée pour un montant total de 658,13 €, or la facture produite à l’appui de cette prétention fait mention d’une somme de 623,57 €, c’est donc cette somme qui sera mise à la charge de M. [R]. De même, bien que facturé 282,46 € par le bailleur, le remplacement de la cuvette WC, aux termes de la facture versée aux débats, a coûté 245,15 €, si bien que c’est cette somme qui sera mise à la charge du locataire.

En outre, le lessivage des boiseries et radiateurs de la cuisine et du séjour, facturé respectivement 3,02 € et 9,06 €, apparaît redondant, l’état des indemnités versé aux débats mentionnant également le lessivage et l’application d’une couche de peinture sur les boiseries et radiateurs de la cuisine et du séjour pour un montant total de 33,60 €. C’est donc uniquement cette dernière somme qui sera mise à la charge du locataire.

Enfin, le lessivage des boiseries et radiateurs de la salle de bain a été facturé deux fois pour un montant de 3,02 €, si bien qu’il convient de déduire ce montant des sommes dues par M. [R].

En revanche, il restera à la charge de M. [B] [R], les frais sollicités par le bailleur au titre du nettoyage du logement, soit la somme totale de 112,42 €, au titre de la réfection de la peinture des murs de la cuisine, soit la somme de 49,70 €, au titre de la réfection du papier peint du séjour, soit la somme de 330,31 €, et au titre de la réfection de la peinture du plafond du séjour, soit la somme de 193,90 €.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner M. [B] [R] à verser la somme totale de 1 660,20 € à ARCHIPEL HABITAT au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Il convient de déduire de cette somme celle de 273,37 € correspondant au dépôt de garantie versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par le locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 1 386,83 €
(= 1 660,20 € – 273,37 €).

M. [B] [R] sera donc condamné à verser la somme de 1 386,83 € à ARCHIPEL HABITAT au titre des réparations locatives, suite à son départ du logement situé au [Adresse 1] à [Localité 7].

Sur le paiement de 50 % du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Les frais du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie devant être partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, M. [B] [R] sera condamné à payer la somme de 83,63 € à l’établissement ARCHIPEL HABITAT, correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 26 août 2021.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [B] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1 386,83 € (mille trois cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des réparations locatives,

CONDAMNE M. [B] [R] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 83,63 € (quatre-vingt-trois euros et soixante-trois centimes) correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 26 août 2021,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [R] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la
greffière susnommées,

La Greffière, La Juge,