Date : 15 Janvier 2025

Affaire : N° RG 24/00888 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWF6

N° de minute : 25/00015

Formule Exécutoire délivrée
le : 15-01-2025

à : Me Céline BOURDOULEIX + dossier

Copie Conforme délivrée
le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. PA2
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Céline BOURDOULEIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Antoine ASSIE, avocat au barreau de MEAUX,

DEFENDERESSE

S.A.S. T.A.C. RENOVATION
[Adresse 2]
[Localité 5]

non comparante

=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 04 Décembre 2024 ;

Par contrat en date du 02 décembre 2022, la société civile immobilière [Localité 6] 2 GRAHAM a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION (le preneur) des locaux situés lot C3, [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 44 205, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte authentique en date du 15 décembre 2023, la société civile immobilière BUSSY SAINT GEORGES 2 GRAHAM a cédé les locaux objet du bail à la société civile immobilière SCI PA2 (le bailleur).

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire des commandements de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par actes de commissaire de justice des 02 février et 17 avril 2024, pour des sommes respectives de 18 980,85 euros arrêté au 24 janvier 2024 et de 39 598,37 euros arrêté au 08 avril 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 18 mai 2024 et, au besoin, prononcer la résiliation du-dit bail,
– ordonner l’expulsion de la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
– condamner la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :
– 31 013,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire,
– une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, à compter du 18 mai 2024 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,
– assortir ces sommes de l’intérêt contractuellement prévu, à compter du 02 février 2024, date du premier commandement de payer,
– ordonner la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
– ordonner l’imputation de tout règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire sur la dette d’indemnité d’occupation,
– condamner la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

A l’audience du 04 décembre 2024, la société civile immobilière SCI PA2 a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement assignée à personne, la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

– Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer en date du 17 avril 2024, en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière SCI PA2 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 39 598,37 euros, arrêtée au 08 avril 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société civile immobilière SCI PA2, l’obligation de la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 mai 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 31 013,95 euros (21 431,35 euros arrêté au 24 janvier 2024 auxquels s’ajoutent 9 582,60 euros au titre des 48 premiers jours de l’échéance d’avril 2024), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION.

S’agissant des intérêts dus sur le montant de l’arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit le taux EURIBOR 3 mois, majoré de 600 points de base. Si cette majoration résulte de l’article 23.1 des conditions générales du bail conclu, il convient de relever que cette stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du taux d’intérêts légal.

Dès lors, la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION sera condamnée à payer à la société civile immobilière SCI PA2, la somme provisionnelle de 31 013,95 euros , arrêté au 18 mai 2024, avec intérêts au taux légal à hauteur de 18 980,85 euros à compter du 02 février 2024, date du premier commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le surplus.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 04 octobre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Enfin, le bailleur sollicite que tout règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire s’impute sur la dette d’indemnité d’occupation, sans que cette demande ne soit fondée, ni en droit ni en fait. Dès lors, l’imputation des paiements se fera conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

– Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 avril 2024.

En considération de l’équité, la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION sera condamnée à payer à la société civile immobilière SCI PA2 la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– N° RG 24/00888 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWF6

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 mai 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION et de tout occupant de son chef des lieux situés lot C3, [Adresse 3] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION à payer à La société civile immobilière SCI PA2 la somme de 31 013,95 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 18 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 02 février 2024 sur la somme de 18 980,85 euros à et à compter du 04 octobre 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Ordonnons la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter du 04 octobre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons que l’imputation des paiements postérieurs à l’acquisition de la clause résolutoire se fera conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil,

Condamnons la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 avril 2024,

Condamnons la société par actions simplifiée T.A.C. RENOVATION à payer à La société civile immobilière SCI PA2 la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président