Le 27 novembre 2011, Mme [H] a loué une maison à Mme [Y] [D] et M. [R] [D] pour un loyer mensuel de 684 euros. Le 13 mars 2018, les locataires ont donné congé, affirmant un accord pour réduire le préavis à un mois. En avril 2021, Mme [M] a assigné le couple pour un montant total de 12 573 euros, incluant loyers impayés et charges. Le tribunal a condamné M. et Mme [D] à payer, mais a débouté certaines demandes de Mme [M]. En appel, la cour a confirmé le montant dû, tout en déclarant prescrits les loyers antérieurs au 14 avril 2018.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la durée du préavis en matière de bail d’habitation ?

La durée du préavis en matière de bail d’habitation est régie par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Le locataire peut donner congé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois. Toutefois, ce préavis est réduit à un mois dans certaines situations, notamment en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi, ou de raisons de santé. »

Dans le cas présent, M. et Mme [D] ont invoqué un accord verbal pour réduire le préavis à un mois, mais n’ont pas produit de preuve de cet accord.

Il est donc fondamental de respecter les dispositions légales et contractuelles concernant la durée du préavis, qui, en l’absence d’accord écrit, demeure de trois mois.

Quelles sont les conséquences de la prescription en matière de loyers impayés ?

La prescription en matière de loyers impayés est régie par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que :

« L’action en paiement des loyers et charges est soumise à une prescription de trois ans. Cette prescription court à compter de la date à laquelle le créancier a eu connaissance du fait lui permettant d’agir. »

Dans cette affaire, l’assignation ayant été délivrée le 14 avril 2021, l’action est prescrite pour les loyers et charges antérieurs au 14 avril 2018.

Il est important de noter que les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription, ce qui signifie que même si des paiements ont été effectués, cela ne prolonge pas le délai de prescription.

Comment se détermine le montant des loyers dus en cas de préavis ?

Le montant des loyers dus en cas de préavis est déterminé par le contrat de bail et les dispositions légales. Selon l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer jusqu’à la fin du préavis.

Dans cette affaire, le montant du loyer pour l’année 2018 a été établi à 731,16 euros. Les appelants, M. et Mme [D], ont été condamnés à payer un montant total de 1486,68 euros pour la période du 14 avril 2018 au 14 juin 2018, correspondant aux prorata des mois dus.

Il est essentiel de bien calculer les montants dus en tenant compte des périodes de préavis et des éventuelles augmentations de loyer.

Quelles sont les règles concernant les réparations locatives ?

Les règles concernant les réparations locatives sont définies par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« Le locataire est tenu de maintenir le logement en bon état et de faire les réparations locatives. Toutefois, il n’est pas responsable des dégradations résultant de l’usure normale ou de la vétusté. »

Dans cette affaire, la cour a constaté que les dégradations étaient dues à l’usure normale et à la vétusté, et non à un défaut d’entretien par les locataires.

Ainsi, Mme [M] n’a pas pu obtenir réparation pour les dégradations, car elle n’a pas prouvé que celles-ci étaient imputables à une faute des locataires.

Quelles sont les modalités de partage des frais d’état des lieux ?

Les modalités de partage des frais d’état des lieux sont régies par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise que :

« Si l’état des lieux ne peut être établi amiablement, il est dressé par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

Dans cette affaire, chaque partie a mandaté un huissier sans concertation préalable. La cour a donc jugé qu’il était justifié que chaque partie conserve la charge du coût de l’huissier qu’elle avait mandaté.

Il est donc crucial de bien s’accorder sur les modalités d’établissement de l’état des lieux pour éviter des litiges sur les frais engagés.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en matière de bail ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en matière de bail sont généralement liées à la preuve d’un préjudice causé par la faute de l’autre partie. Selon l’article 1240 du code civil :

« Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Dans cette affaire, Mme [M] n’a pas pu prouver que les travaux réalisés dans sa maison avant la location résultaient d’une faute des locataires.

Ainsi, la cour a confirmé le rejet de sa demande de dommages et intérêts, car elle n’a pas établi un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des loyers.