Le 8 octobre 2024, une audience publique a été tenue concernant un bail commercial entre Mme [B] [V], M. [H] [V] et la société La Poste, renouvelé en 2004. En 2014, la SCI Seine Choisy a pris possession des locaux et a contesté l’immatriculation de Locaposte. Après un congé délivré en 2014 et des procédures judiciaires, le tribunal a déclaré le congé irrégulier, reconnaissant le droit de Locaposte à une indemnité d’éviction. La SCI a été jugée irrecevable pour des arriérés de charges antérieurs à son acquisition, tandis que Locaposte a été condamnée à payer des charges de 2016 à 2019.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la validité du congé délivré par la SCI Seine Choisy à la société Locaposte ?

Le congé délivré par la SCI Seine Choisy à la société Locaposte le 18 septembre 2014 est considéré comme irrégulier. En effet, selon l’article L. 145-9 du Code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit préciser les motifs pour lesquels il est donné.

Il doit également indiquer que le locataire qui entend contester le congé doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé a été donné.

Dans cette affaire, la SCI Seine Choisy a dénié à la société Locaposte le droit au statut des baux commerciaux en raison de son défaut d’immatriculation au registre du commerce. Cependant, les parties avaient expressément convenu de soumettre leur bail au statut des baux commerciaux, ce qui rend le motif du congé inopérant.

Ainsi, la société Locaposte a le droit de contester les motifs du congé et de revendiquer une indemnité d’éviction.

La société Locaposte a-t-elle droit à une indemnité d’éviction ?

Oui, la société Locaposte a droit à une indemnité d’éviction. Selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire évincé.

Cette indemnité est destinée à compenser la perte du fonds de commerce et peut inclure la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les droits de mutation.

Dans ce cas, bien que la société Locaposte ait quitté les lieux le 27 décembre 2019, elle a contesté les motifs du congé et a donc le droit de demander une indemnité d’éviction. Le tribunal a également précisé que le bail commercial a pris fin le 31 mars 2015, ouvrant ainsi droit à l’indemnité d’éviction.

Quelles sont les conséquences de l’absence d’immatriculation au registre du commerce pour la société Locaposte ?

L’absence d’immatriculation au registre du commerce ne peut pas être utilisée pour dénier le droit de la société Locaposte au statut des baux commerciaux. Selon l’article L. 145-1 du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique indépendamment de l’immatriculation, si les parties ont convenu de soumettre leur bail à ce statut.

Dans cette affaire, les parties avaient expressément convenu de soumettre le bail au statut des baux commerciaux, ce qui signifie que la SCI Seine Choisy ne peut pas invoquer l’absence d’immatriculation pour justifier le congé.

Ainsi, la société Locaposte conserve ses droits en tant que locataire, y compris le droit à l’indemnité d’éviction.

La SCI Seine Choisy peut-elle réclamer des arriérés de charges pour les années 2014 et 2015 ?

Non, la SCI Seine Choisy ne peut pas réclamer des arriérés de charges pour les années 2014 et 2015. Selon l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.

Dans ce cas, la demande en paiement d’arriérés de charges a été formulée pour la première fois en juillet 2021, ce qui est postérieur à la période de prescription pour les années 2014 et 2015.

De plus, la SCI Seine Choisy n’a pas contesté la prescription pour ces années, ce qui rend sa demande irrecevable.

Ainsi, le tribunal a déclaré irrecevable la demande de la SCI Seine Choisy en paiement d’arriérés de charges pour ces années.

Quels sont les critères pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est déterminée selon l’article L. 145-28 du Code de commerce, qui stipule que l’indemnité d’occupation doit être égale à la valeur locative déplafonnée de renouvellement.

Cela signifie que le montant doit être calculé en fonction de la valeur locative du bien au moment de l’occupation, sans tenir compte des plafonnements qui pourraient s’appliquer lors d’un renouvellement de bail.

Dans cette affaire, le tribunal a ordonné une expertise pour évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Locaposte pour la période allant du 1er avril 2015 jusqu’à sa libération effective des lieux le 27 décembre 2019.

L’expert devra prendre en compte la nature des activités exercées dans les locaux et l’état des lieux pour déterminer le montant exact de l’indemnité d’occupation.