Le 20 octobre 1986, Monsieur [J] a signé un bail commercial avec la société Erapasie pour des locaux à [Adresse 2]. Après plusieurs cessions, la société Shasti a hérité du bail en juin 2022, mais des loyers sont restés impayés. En décembre 2023, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré de 3 298,40 €. Lors de l’audience de décembre 2024, la société A12 a actualisé la dette à 8 285,16 €, tandis que la société Shasti a reconnu la dette et a choisi de ne pas poursuivre le bail. Le tribunal a résilié le bail et ordonné l’expulsion de Shasti.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Ainsi, pour que la clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire que :

1. Un commandement de payer ait été délivré au locataire, mentionnant le montant dû et le délai d’un mois pour s’acquitter de cette somme.

2. Le commandement doit être resté sans effet, c’est-à-dire que le locataire n’a pas réglé la dette dans le délai imparti.

Dans le cas présent, la société A12 a délivré un commandement de payer à la société Shasti, qui a été resté infructueux.

Cela signifie que la clause résolutoire est acquise, entraînant la résiliation de plein droit du bail.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail commercial ?

La résiliation du bail commercial entraîne plusieurs conséquences, notamment en ce qui concerne les obligations du locataire. Selon l’article 1728 du Code civil :

« Le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. »

Une fois le bail résilié, le locataire n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est calculée sur la base du loyer contractuel, ainsi que des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile précise que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. »

Dans le cas présent, la société Shasti doit payer une indemnité d’occupation à la société A12, à compter de la résiliation du bail, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, en plus des charges et taxes.

Quelles sont les modalités d’expulsion en cas de résiliation du bail ?

L’expulsion d’un locataire en cas de résiliation du bail est régie par les articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Ces articles prévoient que :

« L’expulsion ne peut être ordonnée qu’après l’accomplissement des formalités prévues par la loi, notamment la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. »

Dans le cas présent, la société A12 a demandé l’expulsion de la société Shasti, qui doit être ordonnée si celle-ci ne restitue pas les lieux dans le mois suivant la signification de l’ordonnance.

Le concours de la force publique peut être accordé pour procéder à l’expulsion, et il n’est pas nécessaire de prononcer une astreinte si la restitution des lieux est ordonnée.

Quelles sont les implications de la clause pénale dans le bail commercial ?

La clause pénale, qui prévoit une indemnité forfaitaire en cas de non-respect des obligations contractuelles, est régie par l’article 1231-5 du Code civil.

Cet article stipule que :

« Le juge peut modérer la clause pénale lorsqu’elle est manifestement excessive. »

Dans le cas présent, la société A12 a prévu une clause pénale de 10 % dans le bail. Cependant, le juge a estimé que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’était pas établi, ce qui signifie qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Ainsi, bien que la clause pénale soit en vigueur, son application peut être contestée et modérée par le juge si elle est jugée excessive.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

Pour obtenir une provision en référé, il est nécessaire que l’existence de l’obligation ne soit pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Cet article précise que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. »

Dans le cas présent, la société A12 a produit un décompte des sommes dues par la société Shasti, qui a été reconnu par cette dernière.

Ainsi, le juge a condamné la société Shasti à payer une provision de 8 285,16 €, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Cette décision est fondée sur le fait que la créance était clairement établie et non contestée.