Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire d’Évry

Thématique : Condition suspensive et caducité d’une promesse de vente immobilière

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 23/00611 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PBJY

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
Me David DOKHAN,
la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES

Jugement Rendu le 20 Janvier 2025

ENTRE :

Monsieur [I] [N]
né le 24 Novembre 1935 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Madame [F] [K] agissant en qualité de tutrice en vertu d’une habilitation judiciaire qui lui a été donnée en application de l’article 219 du code civil, suivant jugement rendu par le tribunal judiciaire de RAINCY le 26 août 2020, n’ayant fait l’objet d’aucune opposition ni d’appel,

représenté par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

Madame [F] [N] épouse [K],
née le 23 Avril 1962 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

La S.A.R.L. LC CASA,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David DOKHAN, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,
Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Sarah TREBOSC, Greffier lors des débats à l’audience du 21 Octobre 2024 et de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 21 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Janvier 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 21 janvier 2022, une promesse de vente a été signée en l’étude de Maitre [R] [H], notaire, par Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K], les promettants, et la société LC CASA, le bénéficiaire, pour un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] cadastrée section AZ n°[Cadastre 4], pour un prix de 732.000 euros.

La promesse unilatérale de vente a été consentie pour un délai expirant le 6 septembre 2022 à 16 heures pouvant être prorogé de 20 jours après la réception par le notaire soussigné du dernier des documents concernant la note de renseignements d’urbanisme, les droits de préemption et le renseignement hypothécaire sans pour autant pouvoir dépasser un mois.

Ladite promesse était assortie d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat d’urbanisme « pré-opérationnel » conformément aux dispositions de l’article L410-1 deuxième alinéa du code de l’urbanisme. A défaut de renonciation par le bénéficiaire à se prévaloir de cette condition suspensive, la non délivrance de ce certificat rendra la promesse caduque.

Une somme de 10.000 euros a été réglée par la société LC CASA, consignée sur le compte séquestre de l’étude notariale.
Le 11 mai 2022, la société LC CASA a déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.

Par courrier en date du 25 octobre 2022, Madame [F] [K] a mis en demeure la société LC CASA de donner son accord pour la libération du séquestre à hauteur de 10.000 euros et de procéder au règlement du surplus de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 66.000 euros.

Par courrier du 2 novembre 2022, Madame [K] a mis en demeure la société LC CASA de notifier son intention de signer l’acte dans un délai de 8 jours.

Par courrier du 10 novembre 2022, la société LC CASA a informé Madame [K] qu’aucun certificat d’urbanisme opérationnel ne lui avait été délivré et que les informations relatives à la propriété du mur de clôture ne lui avaient toujours pas été communiquées.

C’est dans ces conditions que par acte du 24 janvier 2023, Monsieur [I] [N], représenté par Madame [F] [K] en vertu d’une habilitation familiale, et Madame [F] [K] ont fait assigner la SARL LC CASA devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Aux termes de conclusions en demande n°2 régularisées par voie électronique le 5 mars 2024, Monsieur [N] et Madame [K] demandent au tribunal de :
DECLARER recevables et bien fondés Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] en leurs demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit, JUGER que les conditions suspensives sont réalisées ;

JUGER que la promesse de vente conclue le 21 janvier 2021 est caduque et qu’en conséquence, Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] sont libres de disposer de leur bien ;
En conséquence, ORDONNER la libération de la somme de 10.000 euros séquestrée entre les mains Maître [R] [H], notaire associé de la société civile professionnel « 106 République » au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation ;
CONDAMNER la société LC CASA à payer à Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] la somme de 66.000 euros correspondant au reliquat de la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
DEBOUTER la société LC CASA de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNER la société LC CASA à payer à Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la société LC CASA aux entiers dépens ;
ORDONNER l’exécution provisoire à laquelle rien ne s’oppose.

Monsieur [N] et Madame [K] estiment que la condition suspensive relative aux règles d’urbanisme a été levée dans la mesure où un certificat d’urbanisme tacite a été délivré à la société LC CASA par application des dispositions de l’article R 410-12 du code de l’urbanisme.
Ils soutiennent que le silence de la mairie dans les 2 mois suivant le dépôt de la demande vaut délivrance du certificat d’urbanisme opérationnel. De fait, la condition suspensive étant réalisée, le bénéficiaire n’ayant pas levé l’option, il lui appartient de régler l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses dernières conclusions en défense régularisées par voie électronique le 15 janvier 2024, la SARL LC CASA demande au tribunal de :
DEBOUTER Monsieur [I] [N] et de Madame [F] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

JUGER que la condition suspensive tenant à la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel n’a pas été levée ;
JUGER que la promesse de vente du 21 janvier 2022 est frappée de caducité ;
ORDONNER la libération à son profit, de la somme de 10 000€ détenue entre les mains de Maître [H], notaire, correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation consignée le jour de la signature de la promesse ;
CONDAMNER Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] à lui payer la somme de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] aux entiers dépens.

La société LC CASA expose que la promesse unilatérale de vente est caduque car la date indiquée pour la réitération est impérative. La société explique que le certificat d’urbanisme opérationnel n’a jamais été fourni par la commune de [Localité 6] et précise que le défaut de réponse de la mairie ne vaut pas autorisation. Elle précise que la condition suspensive relative à l’urbanisme insérée dans la promesse de vente avait pour objectif de vérifier les caractéristiques du terrain et la conformité du projet des bénéficiaires aux obligations attachées à ce même bien.
Or, si le silence de la mairie vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel « tacite », la société LC CASA argue qu’un certificat tacite n’est pas suffisant et ne serait être regardé comme ayant accompli la condition suspensive.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 21 mai 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 21 octobre 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la non-obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel a emporté la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un accord de principe des services de l’urbanisme de [Localité 6],

PRONONCE la caducité de la promesse de vente conclue entre Monsieur [I] [N] et Madame [F] [N] épouse [K] et la SASU LC CASA le 21 janvier 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [N] et Madame [F] [N] épouse [K] de toutes leurs demandes ;

ORDONNE la libération au profit de la SASU LC CASA de la somme de 10.000 euros détenue entre les mains de Maître [H], notaire, correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation consignée le jour de la signature de la promesse ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] à payer à la SASU LC CASA la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] et Madame [F] [K] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,