TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 22 Janvier 2025

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 24/00014 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7UO

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [R]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Claire GATTO-DUBOS,Vice-Présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires présent lors de la mise à disposition

Date de la visite des lieux : 04 juin 2024
Date des débats : 24 septembre 2024 ; 20 novembre 2024 ;
Date de la mise à disposition : 22 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [R] est locataire d’un appartement situé dans un immeuble sis, [Adresse 1], sur la commune de [Localité 5], en vertu d’un bail établi le 22 janvier 2002. Le locataire vit avec son épouse et leurs trois enfants.

Le 20 mars 2014, une convention a été signée entre la commune de [Localité 5], la communauté d’agglomération Est Ensemble et la Société de Requalification des Quartiers Anciens (ci-après, la SOREQA) dans le cadre de la mise en place d’un programme d’aménagement urbain de la [Adresse 9], située au sud-ouest de [Localité 5], le long de la [Adresse 7], couplé d’un programme de traitement de l’habitat dégradé.

Par traité de concession du 31 mars 2014, la SOREQA a été désignée aménageur de la [Adresse 9].

Par arrêté préfectoral n° 2019-1308 du 27 mai 2019, l’acquisition des parcelles nécessaires à la réalisation du projet d’aménagement du [Adresse 8] de la [Adresse 9] par voie amiable ou par voie d’expropriation a été déclarée d’utilité publique au profit de la SOREQA.

Une ordonnance d’expropriation pour cause d’utilité publique a été rendue le 24 septembre 2020, par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans portant notamment sur le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5].

La SOREQA a fait signifier son mémoire d’éviction locative à M. [D] [R] par exploit de commissaire de justice du 21 décembre 2023 délivré à sa personne, proposant de lui verser une indemnité totale de 3 645 € (éviction et déménagement) et de reloger le locataire, son épouse et leurs trois enfants.

Aucun accord n’est intervenu entre les parties.

Par requête du 11 mars 2024, reçue au greffe de la juridiction le 13 mars 2024, la SOREQA demande au juge de l’expropriation de Seine-Saint-Denis de fixer une date de transport en vue de la fixation d’une indemnité d’éviction locative à hauteur de l’offre initiale.

L’acte de saisine a été signifié par la SOREQA M. [D] [R].

Par ordonnance rendue le 4 avril 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 4 juin 2024.

A l’issue du transport, les parties ont été convoquées contradictoirement à l’audience du 24 septembre 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, un renvoi a été autorisé aux parties afin de permettre au conseil de M. [D] [R] de préparer son mémoire et à la SOREQA d’y répliquer.

Par mémoire en défense du 18 novembre 2024, reçu le jour même au greffe de la juridiction, M. [D] [R] demande de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction personnelle à la somme de 6 000 € et celui de l’indemnité de déménagement à la somme de 3 426 €, ainsi qu’une indemnité de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire récapitulatif du 19 novembre, reçu le jour même au greffe de la juridiction, la SOREQA maintient l’ensemble de son offre initiale et souligne qu’au soutien de sa demande indemnitaire au titre du déménagement, [D] [R] communique un devis réalisé pour une superficie de 75 m² alors que le logement a fait l’objet d’un métrage de 48,76 m² et que la visite des lieux a permis de constater que le lot litigieux était d’une superficie bien moindre que 75 m².

Par un nouveau mémoire en défense déposé avant l’audience, [D] [R] demande :
– 6 000 € au titre de l’indemnité d’éviction,
– 2 525 € au titre de l’indemnité de déménagement,
– 3 000 € au titre des frais irrépétibles.
et la condamnation de la SOREQA aux dépens.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

A l’audience de renvoi du 20 novembre 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation.

En particulier, [D] [R], par la voix de son avocat, se réfère à ses dernières écritures et entend rectifier le montant de l’indemnité de déménagement. Il explique avoir produit un nouveau devis réalisé le 19 novembre 2024 pour une superficie de 48,76 m². Il soutient enfin qu’au titre de l’indemnité d’éviction il convient de prendre en considération plus de 20 années d’occupation du logement avec son épouse et ses enfants, la situation géographique particulière, puisque l’immeuble est à proximité de [Localité 6], desservi par la ligne 9 du métro et que le logement est en bon état.

La SOREQA a reconnu avoir globalisé le total de l’indemnité et l’a ainsi détaillée :
– une indemnité d’éviction personnelle de 567 € par occupant, soit 2 835 € au total,
– une indemnité de déménagement de 819 €, ajoutant que le logement est peu meublé.

Elle rappelle enfin qu’elle assurera le relogement de [D] [R] et de sa famille.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

1 – Sur les textes applicables

L’article L 213-10 du code de l’urbanisme prévoit que : « Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, (…) les locataires ou occupants de bonne foi de locaux à usage d’habitation (…) situés dans un bien acquis par la voie de la préemption ou en application des articles L. 211-5 ou L. 212-3 ne peuvent s’opposer à l’exécution des travaux de restauration ou de transformation intérieure ni à la démolition de ces locaux.

Si l’exécution des travaux l’exige, ils sont tenus d’évacuer tout ou partie de ces locaux ; le nouveau propriétaire du bien est alors tenu aux obligations prévues aux articles L. 314-1 et suivants.

Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, ils peuvent à tout moment déclarer au titulaire du droit de préemption leur intention de quitter les lieux et de résilier le bail. Celui-ci, qui ne peut ni s’y opposer ni leur réclamer une indemnité à ce titre, est tenu de leur verser les indemnités auxquelles ils peuvent prétendre, notamment celles qui peuvent leur être dues à raison des améliorations qu’ils ont apportées au fonds loué. En cas de litige, ces indemnités sont fixées par la juridiction compétente en matière d’expropriation. ».

L’article L. 314-2 du code de l’urbanisme dispose, dans son premier alinéa, que : « Si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L. 322-1du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; (…) ».

L’article L. 423-2 du code de l’expropriation précise, dans son premier alinéa, que : «S’il est tenu à une obligation de relogement, l’expropriant en est valablement libéré par l’offre aux intéressés d’un local correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré. ».

Le code de l’urbanisme, dans le 1er alinéa de l’article L. 314-1, étend le champ d’application des obligations qu’il définit aux articles suivants à la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le troisième livre, intitulé Aménagement foncier, et à la personne qui bénéficie d’une expropriation.

Le juge de l’expropriation connaît, en application des dispositions de l’article L. 423-3 du code de l’expropriation :

– des contestations relatives au relogement des locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, lesquelles sont instruites et jugées conformément aux dispositions du livre III, 1er alinéa ;

– de la fixation du montant de l’indemnité de déménagement et, s’il y a lieu, de celui d’une indemnité de privation de jouissance, second alinéa.

2 – Sur la détermination des obligations de la SOREQA envers M. [D] [R]

En l’espèce, le droit de relogement de [D] [R] et des occupants de son chef, à savoir, son épouse, Mme [Y] [M], et leurs trois enfants n’est pas contesté et sa prise en charge figure dans l’offre de la SOREQA.

S’agissant de l’indemnité d’éviction personnelle pour privation de jouissance :

A titre liminaire, il importe de relever qu’il ressort tant du procès-verbal de transport que de l’attestation de surface habitable réalisée par TT Géomètres experts que l’appartement, situé au 1er étage, porte gauche, n’est pas de type « T1 » comme l’indique la SOREQA dans ses écritures, puisqu’il est constitué d’un salon, de deux chambres et d’une cuisine, avec salle d’eau et WC. Il est par ailleurs précisé que le logement est dans un « état d’entretien très moyen » et non, comme le prétend M. [D] [R], en « bon état général ». Il est enfin établi qu’il est d’une superficie de 48,76 m² et qu’il est habité par cinq personnes – le couple parental et trois enfants.

Il ressort des débats que la SOREQA offre une somme de 2 835 € au titre de la privation de jouissance, explications ayant été données à l’audience sur la ventilation de l’indemnité globale proposée.

M. [D] [R] réclame que l’indemnité soit fixée à 6 000 €. Au soutien de sa demande, il souligne qu’il occupe, avec son épouse et leurs trois enfants, l’appartement litigieux depuis plus de vingt ans. Il ajoute que le logement est particulièrement bien situé puisqu’il est à proximité immédiate de [Localité 6], desservi par la ligne de métro 9 – station Robespierre, non loin de commerces, d’écoles, de banques et de la Poste. Pour autant, M. [D] [R] qui va être relogé avec sa famille, ne démontre aucun préjudice particulier de nature à justifier du quantum de sa demande d’indemnisation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la proposition faite par la SOREQA de voir fixer l’indemnité d’éviction à 2 835 € apparaît suffisante pour réparer le préjudice de la perte de jouissance résultant de l’éviction du logement d’habitation.

S’agissant de l’indemnité de déménagement :

Après ventilation de l’offre globale d’indemnisation, il apparaît que la SOREQA propose une indemnité de 819 € au titre du déménagement. Elle affirme que le logement est peu meublé et peu encombré.

M. [D] [R] demande une indemnisation de déménagement à hauteur de 2 525 €. Il justifie de sa demande en produisant aux débats un devis n° [Numéro identifiant 4] établi le 19 novembre 2024 par correspondant à un déménagement urbain du logement de 48,76 m² situé au 1er étage et dans un rayon de 10 kilomètres. Le montant de ce devis qui s’élève à 2 525,73 € n’apparaît pas disproportionné, au regard du prix habituel pratiqué sur le marché et de la composition de la famille.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de M. [D] [R] et de fixer le montant de l’indemnité de déménagement à la somme de 2 525 €.

3 – Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA supporte les dépens.

En l’espèce, l’équité commande d’allouer à M. [D] [R] une indemnité de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner la SOREQA à son paiement.

Statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux du 4 juin 2024 ;

Dit que la SOREQA a, à l’égard de M. [D] [R], une obligation de relogement qui sera mise en œuvre du relogement dans le respect des dispositions des articles L. 314-2 du code de l’urbanisme, L. 423-2 du code de l’expropriation, L. 322-1 du code de la construction et de l’habitation et 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;

Fixe l’indemnité de perte de jouissance due par la SOREQA à M. [D] [R] à la somme de 2 835 euros (deux mille huit cent trente-cinq euros) ;

Déboute M. [D] [R] du surplus de sa demande ;

Fixe l’indemnité de déménagement due par la SOREQA à M. [D] [R] à la somme de 2 525 suros (deux mille cinq cent vingt-cinq euros) ;

Condamne la SOREQA à payer à M. [D] [R] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens de la présente procédure sont à la charge de la SOREQA et, au besoin, l’y condamne.

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier
Anne-Claire GATTO-DUBOS

Vice-Présidente, Jugede l’expropriation