TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°
du 20 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 24/10178 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46NN

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] ( la SELARL C.L.G.)
C/ M. [P] [B] ()

A l’audience publique d’orientation tenue le 28 octobre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation Judiciaire,

avec demande de dépot des dossiers de plaidoirie avant le 7 novembre 2024.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Me [W] [H] membre de la SCP Ajilink-[H]-Bonetto, dont le siège social est sis [Adresse 2], désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du tribunal judiciaire de Marseille du 10 mai 2023
prise en la personne de son représentant légal en exercice

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 30/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [P] [B], né le 24 octobre 1986 à [Localité 4], de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [P] est propriétaire du lot n° 847 au sein de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 13 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice Maître [H] [W], membre de la SCP AJILINK [H]-BONETTO, a fait citer Monsieur [B] [P] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Monsieur [P] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] la somme en principal de 20 446,26 € au titre des charges de copropriété dues au 16 mai 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023, date de la mise en demeure

CONDAMNER Monsieur [P] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [P] [B] au paiement de la somme de 2 000 € au profit de Maître Philippe CORNET en application des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

CONDAMNER Monsieur [P] [B] aux entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/10178.

L’acte a été signifié par remise à étude.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 28 octobre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

Monsieur [B] [P] a été régulièrement cité à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 20.446,26 euros au titre des charges de copropriété impayées au 16 mai 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, l’ordonnance du 10 mai 2023 désignant l’administrateur provisoire, un relevé de propriété, un décompte de la dette au 16 mai 2024, les procès-verbaux des assemblées générales du 5 septembre 2018 et du 19 avril 2021, les grands livres de 2016 à 2022 ainsi que le grand livre du 1er trimestre 2023, le procès-verbal de délibérations du 5 septembre 2023, un décompte individuel de charges de 2022, outre les appels de fonds de 2023 et 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2019 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales et procès-verbaux de délibérations, approuvant les comptes des années 2017 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2018, 2020, 2021, 2023 et 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois, il sera rappelé que les sommes réclamées au titre des charges de copropriété doivent respecter un délai légal de prescription de cinq ans à compter de l’assignation, en date du 13 septembre 2024. Ainsi, les sommes antérieures au 13 septembre 2019, d’un montant de 11.641,32 euros seront donc retirées du montant des charges de copropriété.

Il ressort en outre de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [B] [P].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [B] [P] est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.804,94 euros.

Monsieur [B] [P] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.804,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, les défaillances de Monsieur [B] [P] créent un préjudice au syndicat des copropriétaires, d’autant que la copropriété [Adresse 1] est en grande difficulté financière comme en témoigne son placement sous administration judiciaire.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [P] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 3.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [B] [P], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [B] [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 17 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la prescription des sommes réclamées antérieures au 13 septembre 2019 pour un montant de 11.641,32 euros,

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice Maître [H] [W], membre de la SCP AJILINK [H]-BONETTO, la somme de 8.804,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer au Syndicat de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire en exercice Maître [H] [W], membre de la SCP AJILINK [H]-BONETTO, la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer la somme de 2.000,00 euros à Me Philippe CORNET en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle

CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 20 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT