N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00850 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFU5

JUGEMENT

DU : 20 Janvier 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

Mme [M] [L]

M. [J] [I]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 6]
comparante

DEFENDEURS:

Madame [M] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 14 Novembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET,greffiere

Copie exécutoire délivrée le :
À :

En vertu d’un contrat de bail égaré en date du 1/12/2020, Mme [H] [R] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8], et appartenant à la société 1001 VIES HABITAT, devenue la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, puis devenue la société BATIGERE HABITAT.

Par acte du 4/09/2023, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3.301,84 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 31/08/2023.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 569,65 euros par mois.

Par acte d’huissier en date du 13/05/2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection d’ EVRY et demande :
– prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l’expulsion de la locataire, 
– dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner la locataire à payer la somme de 2.477,80 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,
– condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,
– condamner le locataire à payer la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,
– condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la société BATIGERE HABITAT, valablement représentée, réactualise sa créance à la somme de 3.644,59 euros, au titre des loyers échus à la date du 4/11/2024.

Citée par acte délivré par remise en l’étude, Mme [H] [R] a comparu, indique avoir un revenu de 1.200 euros dans le cadre d’un contrat à durée déterminée.

Il est précisé par les parties qu’après une décision de recevabilité en date du 23/05/2024, un plan de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne en date du 30/08/2024 est en cours, concernant une dette déclarée de 4.635,69 euros, prévoyant une suspension des paiement pendant 12 mois, suivi d’un échelonnement de la dette moyennant le versement de 150 euros sur 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 20/01/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Sur quoi,

Attendu que l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ;
Que l’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ;

Que, selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du même article ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Qu’en l’espèce, qu’il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 4/11/2024, que la locataire a repris le paiement du loyer depuis au mois 3 mois au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges
Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société BATIGERE HABITAT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 4/11/2024, la dette s’élève à la somme de 3.644,59 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement
La commission de surendettement des particuliers de l’Essonne a adopté le 30/08/2024 au profit de Mme [H] [R] un plan de mesures imposées prévoyant la suspension des paiement pendant 12 mois de la dette déclarée de 4.635,69 euros , suivi d’un échelonnement de la dette moyennant le versement de 150 euros sur 24 mois ; il n’est pas contesté que ces mesure de désendettement sont toujours en cours.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’autoriser la locataire à se libérer de sa dette, en plus du loyer courant, selon les termes desdites mesures, et dans les conditions prévues au dispositif.

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée à la locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, la société BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur la résiliation judiciaire du bail
Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 21/05/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 14/11/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CAF par courrier du 9/09/2022, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que l’obligation de payer le loyer est une obligation essentielle du preneur dans le cadre d’un contrat de bail ;

Attendu qu’aux termes des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ; que l’article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;

Attendu qu’il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ; que cette faute est de nature à justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

Que cependant, en application des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, durant les modalités et délais de paiement accordés et sous réserve du respect des mesures, la résiliation judiciaire du bail sera suspendue ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation
Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion
Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que Mme [H] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le juge,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [H] [R] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 3.644,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 4/11/2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4/09/2023 pour la somme de 3.301,84 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Autorise Mme [H] [R] à se libérer de sa dette au moyennant une suspension des paiement pendant 12 mois de la dette de 3.644,59 euros , suivi d’un échelonnement de la dette moyennant le versement mensuel de 150 euros sur 24 mois, en plus du loyer courant, selon l’échéancier prévu par le plan de mesures imposées adopté le 30/08/2024 par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas de paiement intégral de la dette selon les modalités ci-dessus et du paiement du loyer courant, ainsi que des charges locatives, à la date d’exigibilité, le contrat de bail ne sera pas résilié ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Prononce la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier loyer impayé ou des mensualités d’apurement de la dette, au cours de l’échéancier précédemment fixé;

Ordonne l’expulsion de Mme [H] [R], faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [H] [R] à verser à la société BATIGERE HABITAT à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Déboute la société BATIGERE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [R] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,
Le président,