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L’Essentiel : Madame [T] [R] [F] [Y], propriétaire dans un ensemble immobilier à [Localité 4], est assignée en justice par le syndicat des copropriétaires pour des arriérés de charges. Le syndicat réclame 11 769,95 euros, incluant des frais de recouvrement, ainsi que 3 000 euros en dommages et intérêts. Malgré une mise en demeure restée sans réponse, Madame [T] n’a pas constitué avocat. L’affaire, clôturée le 23 mai 2024, a été renvoyée à plusieurs audiences, la prochaine étant fixée au 6 mars 2025, suite à la décision du tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture.
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Contexte de l’affaireMadame [T] [R] [F] [Y] est propriétaire de plusieurs lots dans un ensemble immobilier situé à [Localité 4]. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné Madame [T] [R] [F] [Y] en justice pour obtenir le paiement d’arriérés de charges de copropriété et d’appels de fonds pour des travaux. Demandes du syndicat des copropriétairesLe syndicat a demandé au tribunal de condamner Madame [T] [R] [F] [Y] à verser une somme totale de 11 769,95 euros, incluant des arriérés de charges et des frais de recouvrement. De plus, il a réclamé 3 000 euros en dommages et intérêts ainsi qu’une somme équivalente au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Arguments du syndicatLe syndicat des copropriétaires a justifié ses demandes en soulignant que Madame [T] [R] [F] [Y] ne payait plus ses charges de copropriété, ce qui créait un préjudice pour les autres copropriétaires. Il a également mentionné que la mise en demeure adressée à Madame [T] [R] [F] [Y] était restée sans réponse. État de la procédureMadame [T] [R] [F] [Y] n’a pas constitué avocat malgré sa citation régulière. L’affaire a été clôturée par ordonnance le 23 mai 2024 et a été renvoyée à plusieurs audiences, la dernière étant fixée au 4 décembre 2024. Frais de signification de jugementUn appel de fonds pour des frais de signification de jugement a été soulevé, mais le syndicat a indiqué qu’aucun jugement n’avait été rendu à cette date. Cela a soulevé des questions sur la régularité des demandes de paiement. Décision du tribunalLe tribunal a décidé de révoquer l’ordonnance de clôture, permettant ainsi au syndicat des copropriétaires de présenter ses observations concernant la recevabilité de ses demandes antérieures à juillet 2019. L’affaire sera de nouveau examinée lors d’une audience prévue pour le 6 mars 2025. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations de paiement des charges de copropriété selon la loi du 10 juillet 1965 ?Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges de copropriété en fonction de la quote-part de chacun dans les parties communes de l’immeuble. Cette obligation de paiement est essentielle pour le bon fonctionnement de la copropriété, car elle permet de financer les dépenses nécessaires à l’entretien et à la gestion des parties communes. L’article 10-1 précise également que les charges de copropriété comprennent les frais nécessaires à la conservation de l’immeuble, ainsi que ceux relatifs à son administration. En cas de non-paiement, le syndicat des copropriétaires peut engager des actions en justice pour obtenir le recouvrement des sommes dues, conformément aux dispositions légales. Quels sont les recours possibles en cas de non-paiement des charges de copropriété ?En cas de non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, engager une action en justice pour obtenir le recouvrement des sommes dues. Cette action peut inclure la demande de condamnation du copropriétaire défaillant au paiement des charges impayées, ainsi que des intérêts moratoires, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil. L’article 1343-2 stipule que « le débiteur est tenu de payer des intérêts au créancier à compter de la mise en demeure ». Cela signifie que les intérêts commencent à courir dès que le créancier a notifié au débiteur son obligation de paiement. De plus, le syndicat peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice causé par le non-paiement, en vertu de l’article 1240 du Code Civil, qui prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Comment se déroule la procédure judiciaire en cas de litige sur les charges de copropriété ?La procédure judiciaire en matière de litige sur les charges de copropriété est régie par le Code de procédure civile. Selon l’article 472, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue sur le fond de l’affaire. Il ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Cela signifie que même en l’absence du défendeur, le tribunal doit s’assurer que la demande du demandeur est justifiée. L’article 803 du Code de procédure civile précise que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. La constitution d’avocat après la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Ainsi, le tribunal peut décider de réouvrir les débats si des éléments nouveaux ou des causes graves sont présentés, permettant ainsi au syndicat des copropriétaires de faire valoir ses observations. Quels sont les effets de la mise en demeure sur le paiement des charges de copropriété ?La mise en demeure, selon l’article 1344 du Code Civil, est un acte par lequel le créancier demande au débiteur de s’exécuter. Elle a pour effet de faire courir les intérêts moratoires à compter de sa date. En effet, l’article 1343-2 précise que les intérêts dus pour une créance commencent à courir à partir de la mise en demeure. Cela signifie que si le copropriétaire ne paie pas ses charges après avoir reçu une mise en demeure, il sera redevable d’intérêts sur le montant impayé. La mise en demeure est donc un acte essentiel qui permet au créancier de formaliser sa demande de paiement et de se préparer à d’éventuelles actions judiciaires en cas de non-réponse. Quelles sont les conséquences d’un jugement de condamnation pour le copropriétaire défaillant ?Un jugement de condamnation à payer des charges de copropriété a plusieurs conséquences pour le copropriétaire défaillant. Selon l’article 1231-1 du Code Civil, le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. Cela inclut le paiement des charges dues, des intérêts moratoires, ainsi que des dommages et intérêts si le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice en raison du non-paiement. De plus, le jugement peut également entraîner des frais supplémentaires, tels que les frais de recouvrement, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au syndicat de récupérer les frais nécessaires au recouvrement des créances. Enfin, en cas de non-paiement persistant, le syndicat des copropriétaires peut engager des procédures de saisie immobilière, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution, ce qui peut aboutir à la vente forcée du bien immobilier du copropriétaire défaillant. |
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JANVIER 2025
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/09688 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YIFP
N° de MINUTE : 25/00093
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ET [Adresse 3], représenté par son syndic coopératif Ponceaux-Crèvecoeur
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Mégane PEUPLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0422
C/
DEFENDEUR
Madame [T] [R] [F] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 04 Décembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
Madame [T] [R] [F] [Y] est propriétaire des lots n°356 et 410 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] (93).
Par acte d’huissier de justice du 28 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic coopératif Ponceaux-Crevecoeur, a fait assigner Madame [T] [R] [F] [Y] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER Madame [R]. [F] [Y] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice la Société LANÎBERT, la somme totale de correspondant à : 11 769 95 euros
0 11.592,95 euros à titre principal, charges arrêtées au 13 avril 2021 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2020 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
0 177 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER Madame [R] [F] [Y] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires cle l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice la Société LAMBERT, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER Madame [R] [F] [Y] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice la Société LAMBERT, la somme de 3.000 euros au titre de 1′ article 700 du CPC ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER Madame [R] [F] [Y] [T] aux entiers dépens.
Aux termes de conclusions signifiées à Madame [R] [F] [Y] le 07 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :
– RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3], en son action et l’en déclarer bien fondé ;
En conséquence :
– CONDAMNER Madame [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3], la somme de 31.526,91 euros, correspondant à :
o 28.526,91 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;
o 3.000 euros au titre de dommages et intérêts ;
– CONDAMNER Madame [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
– DECLARER que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
– CONDAMNER Madame [Y] aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [T] [R] [F] [Y], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [T] [R] [F] [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, Madame [T] [R] [F] [Y] n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 mai 2024 et fixée à l’audience du 09 octobre 2024 puis renvoyée à l’audience du 04 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.
Au regard d’un appel de fonds du 25 mars 2019 de frais de « signification de jugement » à hauteur de 260,15 euros, il a été demandé au syndicat des copropriétaires de communiquer, dans le cadre d’une note en délibéré, le jugement afférent à ces frais.
Par une note en délibérée notifié par RPVA le 24 décembre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué qu’aucun jugement n’avait été rendu le 25 mars 2019.
En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
En l’espèce, s’il ne peut être établi à quel jugement les frais de 260,15 euros ont été appelés le 25 mars 2019, il n’en demeure pas moins que dans le cadre de recherches relatives à ce dernier, il a été constaté l’existence d’un jugement d’orientation du 15 octobre 2019 par lequel le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a retenu à la somme de 8.661,14 euros, outre intérêts postérieurs au taux légal majoré de cinq points sur la somme de 7.320,27 euros, la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] (93) au 30 juin 2019 et a ordonné la vente forcée des biens immobiliers visés au commandement de payer aux fins de saisie immobilière signifié le 08 mars 2019 à Madame [T] [Y] épouse [R] [F], publié le 30 avril 2019 au service de la publicité foncière de [Localité 5] 2 sous le volume 2019 S N°70 lors de l’audience du 21 janvier 2020.
Dans le cadre de cette procédure, enrôlée sous le RG19/07395, et par conclusions signifiées par RPVA le 21 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a informé le juge de l’exécution que “Madame [Y] a réglé les causes de la saisie immobilière” et que “le syndicat ne sollicitera pas la vente à l’audience du 21 janvier 2020 mais sollicite que les frais de saisie soient expressément mis à la charge de Madame [Y], par application de l’article R322-27 du code des procédures civiles d’exécution”.
Par jugement du 21 janvier 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a constaté l’absence de toute réquisition de vente du syndicat des copropriétaires, créancier poursuivant, et a, par conséquent, déclaré caduc le commandement aux fins de saisie immobilière du 08 mars 2019 susvisé et ordonné sa radiation. Il a également condamné Madame [Y] épouse [R] [F] au paiement des frais de vente et des dépens.
Au regard de ces éléments, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture et ce, afin que le syndicat des copropriétaires puisse faire valoir ses observations sur la recevabilité de ses demandes antérieures au 1er juillet 2019 au regard du jugement d’orientation du 15 octobre 2019 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny et à l’apurement de la créance due au 30 juin 2019 par Madame [Y] épouse [R] [F], eu égard à la teneur de ses propres conclusions du 21 janvier 2020.
Le tribunal,
Révoquons l’ordonnance de clôture du 23 mai 2024,
Ordonnons la réouverture des débats,
Disons que l’affaire sera de nouveau évoquée à l’audience de mise en état du 06 mars 2025 à 10h00 de la section 1 pour observations du syndicat des copropriétaires sur la recevabilité de ses demandes antérieures au 1er juillet 2019 et, le cas échéant, actualisation de ses demandes.
Fait au Palais de Justice, le 22 janvier 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
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