TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°
du 20 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 24/06356 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47ZH

AFFAIRE : S.D.C. [5] [Adresse 1] ( Me Frédéric RACHLIN)
C/ S.A.S. CESHF FRANCE 2 ()

A l’audience publique d’orientation tenue le 28 octobre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépot des dossiers de plaidoirie avant le 7 novembre 2024.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée [5] sise [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice le CABINET DURAND IMMOBILIER, inscrit au RCS de Marseille sous le numéro 849 896 907 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.A.S. CESHF FRANCE 2, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 814 789 657 et dont le siège social est sis [Adresse 4] ayant pour adresse postale CESHF FRANCE 2 c/o ACTEVA, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

La SAS CESHF FRANCE 2 est propriétaire de 45 lots de parking au sein de l’immeuble en copropriété [5] sis [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 30 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le CABINET DURAND IMMOBILIER, a fait citer la SAS CESHF FRANCE 2, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER la SAS CESHF FRANCE 2 à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 1] les sommes suivantes :21 881,77 € suivant décompte de charges au 24 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.2 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Voir dire et juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER la requise aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/06356.

L’acte a été signifié par remise à personne morale.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 28 octobre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

La SAS CESHF FRANCE 2 a été régulièrement citée par remise à personne morale selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile.

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 21.881,77 euros au titre des charges de copropriété impayées au 24 mai 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, un extrait de matrice cadastrale, un relevé de compte au 19 avril 2024, un décompte au 24 mai 2024, les procès-verbaux des assemblées générales de 2021 à 2023 outre une attestation de non-recours, le contrat de syndic, les redditions annuelles des comptes pour les années 2020 à 2022, ainsi que les appels de charges courantes et de travaux.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2021 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2019 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels années 2021 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort de ces éléments, ainsi que de l’attestation de non-recours, que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SAS CESHF FRANCE 2.

Concernant les honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l’article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires facturés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « Honoraires de mise en demeure » apparaissant à plusieurs reprises sachant qu’aucune disposition légale n’impose la multiplication des mises en demeure, « Honoraires de relance après mise en demeure », « Honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice », et « Honoraires constitution dossier avocat » portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 486,00 euros.

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de la SAS CESHF FRANCE 2 est donc certaine, liquide et exigible à hauteur de 21.395,77 euros.

La SAS CESHF FRANCE 2 devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.395,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés, aussi en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS CESHF FRANCE 2, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SAS CESHF FRANCE 2 sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé au demandeur que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS CESHF FRANCE 2 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le CABINET DURAND IMMOBILIER, la somme 21.395,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive 

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE la SAS CESHF FRANCE 2 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le CABINET DURAND IMMOBILIER, la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS CESHF FRANCE 2 aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 20 janvier 2025.
LE GREFFIER LE PRESIDENT