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L’Essentiel : La résidence le Sisley à Levallois-Perret est en litige avec Monsieur et Madame [P] pour non-paiement des charges de copropriété. Malgré plusieurs condamnations, le syndicat des copropriétaires a renoncé à sa demande principale de paiement de 10.596,43 euros, se limitant à réclamer des dommages-intérêts et le remboursement des frais d’avocat. Le tribunal, bien que constatant une carence des défendeurs, a accordé 500 euros de dommages-intérêts au syndicat pour le préjudice financier causé. Les défendeurs sont également condamnés à supporter les dépens et à payer 1.500 euros pour les frais non compris dans les dépens.
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Exposé du litigeLa résidence le Sisley, située à Levallois-Perret, est soumise au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur et Madame [P] en raison de leur carence persistante dans le paiement des charges, malgré plusieurs condamnations antérieures. Le syndicat demande le paiement de 10.596,43 euros pour les charges dues, ainsi que des dommages et intérêts et des dépens. Cependant, dans ses conclusions, le syndicat renonce à sa demande principale et se limite à demander des dommages-intérêts et le remboursement des frais d’avocat. Motifs de la décisionLe tribunal rappelle que même en l’absence de comparution des défendeurs, il doit statuer sur le fond. Il note que le syndicat des copropriétaires n’a pas respecté le principe du contradictoire en ne signifiant pas les conclusions aux défendeurs. Toutefois, la renonciation à la demande principale est favorable aux défendeurs, ce qui justifie la prise en compte de ces écritures. Sur la demande de dommages-intérêtsLe syndicat des copropriétaires réclame 1.500 euros de dommages-intérêts, arguant que les défendeurs ont été condamnés à plusieurs reprises pour non-paiement des charges. Le tribunal constate que leur carence a causé un préjudice financier à la copropriété, entraînant des difficultés dans la gestion des finances. En conséquence, il accorde 500 euros de dommages-intérêts au syndicat. Sur les demandes accessoiresMonsieur et Madame [P] sont condamnés à supporter les dépens de l’instance. De plus, le tribunal accorde 1.500 euros au syndicat pour couvrir les frais non compris dans les dépens. L’exécution provisoire est également déclarée de droit, conformément à la législation en vigueur. Sur la demande de condamnation solidaire des défendeursLe syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire des défendeurs pour le paiement des sommes dues. Cependant, le tribunal note que le syndicat n’a pas fourni de fondement pour cette demande de solidarité. Par conséquent, les défendeurs sont condamnés in solidum au paiement des sommes mises à leur charge. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de paiement des charges ?Les obligations des copropriétaires en matière de paiement des charges sont régies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges de la copropriété en fonction de la quote-part de chacun dans les parties communes. En effet, cet article précise : « Les copropriétaires sont tenus de contribuer aux charges de la copropriété en fonction de la valeur relative de leurs droits dans les parties communes. » Cette obligation est essentielle pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, car elle permet de financer les dépenses nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble. En cas de non-paiement, comme dans le litige présenté, le syndicat des copropriétaires peut engager des actions judiciaires pour récupérer les sommes dues, ce qui a été le cas avec les condamnations précédentes des défendeurs. Quels sont les recours possibles en cas de carence dans le paiement des charges ?En cas de carence dans le paiement des charges, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour obtenir le paiement des sommes dues. L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat peut intenter une action en recouvrement des charges impayées. Cet article stipule : « Le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour le recouvrement des charges impayées. » De plus, l’article 1240 du code civil permet au créancier d’obtenir des dommages-intérêts en cas de préjudice causé par le non-paiement des charges. Dans le cas présent, le syndicat a demandé des dommages-intérêts en raison de la carence persistante des défendeurs. Comment se justifie la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires ?La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires se justifie par les manquements répétés des défendeurs à leurs obligations de paiement, qui constituent une faute au sens de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil. Cet article précise : « Les manquements répétés d’un débiteur à ses obligations essentielles sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice direct et certain. » Dans le cas présent, la carence des défendeurs a entraîné un préjudice financier pour la copropriété, car les autres copropriétaires ont dû avancer des frais nécessaires au fonctionnement de l’immeuble. Le tribunal a donc reconnu ce préjudice et a alloué une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts. Quelles sont les conditions de la solidarité dans le paiement des charges ?La solidarité dans le paiement des charges est régie par l’article 1310 du code civil, qui stipule que la solidarité peut être légale ou conventionnelle, mais ne se présume pas. Cet article indique : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. » Dans le litige, le syndicat des copropriétaires n’a pas fourni de fondement suffisant pour justifier la solidarité des défendeurs dans le paiement des charges. En conséquence, le tribunal a condamné les défendeurs in solidum au paiement des sommes mises à leur charge, sans que la solidarité soit explicitement établie. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans ce jugement ?L’exécution provisoire est prévue par l’article 514 du code de procédure civile, qui stipule que l’exécution est de droit, sauf disposition contraire. Cet article précise : « L’exécution est de droit, sauf disposition contraire. » Dans le cas présent, le tribunal a rappelé que l’exécution provisoire est de droit, ce qui signifie que les condamnations prononcées peuvent être exécutées immédiatement, même en cas d’appel. Cela permet au syndicat des copropriétaires de récupérer rapidement les sommes dues, ce qui est crucial pour la gestion de la copropriété. |
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
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PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
20 Janvier 2025
N° RG 24/00842 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Y4W5
N° Minute :
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de la “Résidence LE SISLEY” 15/27 avenue André MALRAUX 92300 LEVALLOIS-PERRET représenté par son syndic :
C/
[G] [P], [V] [P]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la “Résidence LE SISLEY” 15/27 avenue André MALRAUX 92300 LEVALLOIS-PERRET représenté par son syndic :
Société MYRABO
69 rue Saint Lazare
75009 PARIS
représentée par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0051
DEFENDEURS
Monsieur [G] [P]
17 avenue Malraux
92300 LEVALLOIS-PERRET
défaillant
Madame [V] [P]
17 avenue Malraux
92300 LEVALLOIS-PERRET
défaillante
En application des dispositions des articles 778, 812 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord de Maitre GUALTIEROTTI, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Elisette ALVES, Vice-Président assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
L’ensemble immobilier composant la résidence le Sisley sise 15/27, avenue André-Malraux LEVALLOIS-PERRET (92300) est soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de la carence persistante de Monsieur [G] [P] et de Madame [V] [P] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, alors qu’ils ont été précédemment condamnés par jugements en dates des 18 décembre 2017, 20 janvier 2020, et 27 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société MYRABO les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 17 janvier 2024, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 10.596,43 euros au titre des charges arrêtées au 9 janvier 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens.
Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a renoncé à sa demande principale et demande au tribunal de :
JUGER que la demande principale du syndicat des copropriétaires, au titre des charges dues au 9 janvier 2024, est devenue sans objet,
CONDAMNER solidairement Madame [V] [P] et Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER solidairement Madame [V] [P] et Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER solidairement Madame [V] [P] et Monsieur [G] [P] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de la SCP DPG AVOCATS, société d’avocats constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.
RAPPELER que l’exécution est de droit.
Monsieur [G] [P] et Madame [V] [P], assignés par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024.
A titre liminaire
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir » juger « , ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.
Enfin, en application des articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir signifié aux défendeurs, qui n’ont pas constitué avocat, les conclusions qu’il a notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, tel qu’exigé par le respect du principe du contradictoire. Mais, l’analyse de celles-ci conduit à constater que le demandeur y a réduit ses prétentions, renonçant simplement à sa demande principale, de sorte qu’étant favorables au défendeur, il y a lieu de prendre ces écritures en considération.
Sur la demande de dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que les défendeurs ont certes réglé l’intégralité des sommes dues au titre des charges et frais dont le paiement était sollicité dans l’assignation, en sorte que sa demande principale est devenue sans objet. Mais, il insiste sur le fait que ceux-ci ont déjà été condamnés à plusieurs reprises et qu’ils persistent à ne pas régler les sommes dues à l’échéance.
En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l’espèce, la carence persistante de Monsieur et Madame [P] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci. Leur mauvaise foi est caractérisée dès lors qu’ils ont déjà été condamnés à plusieurs reprises par jugements en dates des 18 décembre 2017, 20 janvier 2020, et 27 octobre 2022.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur et Madame [P] seront condamnés à lui payer.
Sur les demandes accessoires
Monsieur et Madame [P], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par la SCP DGP AVOCATS dans les conditions prévues à l’article 699 du même code.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur et Madame [P] seront condamnés à lui verser.
Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.
Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs
Le syndicat des copropriétaires sollicite que Monsieur et Madame [P] soient condamnés solidai-rement au paiement des sommes mises à leurs charges.
Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Faute pour le syndicat des copropriétaires de développer le moindre fondement dans les motifs de ses écritures tel que requis par l’article 768 du code de procédure civile, et de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il requiert, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [P] et Madame [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Sisley sise 15/27, avenue André-Malraux LEVALLOIS-PERRET (92300) représenté par son syndic :
– la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
– la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [P] et Madame [V] [P] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la SCP DGP AVOCATS dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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