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L’Essentiel : Madame [B] [L], propriétaire de deux lots à [Localité 4], a été assignée par le syndicat des copropriétaires pour des arriérés de charges. Le syndicat a réclamé 10 866,70 euros pour les impayés, 3 500 euros en dommages et intérêts, et 3 000 euros selon l’article 700 du code de procédure civile. Malgré l’absence de la défenderesse, le tribunal a examiné la demande et a constaté que les sommes déduites excédaient celles réclamées. En conséquence, il a débouté le syndicat de sa demande et a rejeté les demandes de dommages et intérêts ainsi que celles au titre de l’article 700.
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Contexte de l’affaireMadame [B] [L] veuve [E] est propriétaire de deux lots dans un ensemble immobilier à [Localité 4], soumis à la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [B] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour obtenir le paiement d’arriérés de charges de copropriété, ainsi que des dommages et intérêts. Demandes du syndicat des copropriétairesLe syndicat a demandé au tribunal de condamner Madame [B] [L] à payer 10 866,70 euros pour des appels impayés, 3 500 euros en dommages et intérêts, et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’assignation a été faite conformément aux règles de procédure, mais Madame [B] [L] n’a pas constitué avocat. Décision du tribunalLe tribunal a statué sur le fond malgré l’absence de la défenderesse. Selon l’article 472 du code de procédure civile, le juge a examiné la demande en fonction de sa régularité et de sa recevabilité. Il a rappelé que les copropriétaires doivent participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. Justification de la demandeLe syndicat a produit des documents pour justifier sa demande, y compris le relevé de propriété, les procès-verbaux d’approbation des comptes, et un décompte des impayés. Le tribunal a noté qu’une décision antérieure avait déjà condamné Madame [B] [L] pour un arriéré de charges, ce qui a conduit à déduire certaines sommes du décompte. Conclusion du jugementLe tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement, constatant que les sommes déduites excédaient le montant réclamé. Il a également rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et a condamné le syndicat aux dépens. La demande au titre de l’article 700 a également été rejetée. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. » Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée dans les parties communes. De plus, l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Si un copropriétaire ne conteste pas cette approbation dans les délais prévus par l’article 42 alinéa 2 de la même loi, il ne peut pas refuser de payer les sommes dues. Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner plusieurs conséquences, notamment en vertu de l’article 472 du code de procédure civile. Cet article précise que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Cela signifie que si un copropriétaire ne se présente pas à l’audience, le tribunal peut statuer en son absence. En outre, l’assemblée générale des copropriétaires, en approuvant les comptes, rend la créance exigible. Si le copropriétaire ne conteste pas cette décision dans le délai imparti, il est tenu de payer les charges, et le syndicat des copropriétaires peut engager des poursuites pour récupérer les sommes dues. Comment se justifie la demande de paiement des charges par le syndicat des copropriétaires ?La demande de paiement des charges par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée par des éléments probants. Selon la jurisprudence, le syndicat doit produire : – Le relevé de propriété, L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise que l’approbation des comptes rend la créance certaine, liquide et exigible. Ainsi, si le syndicat des copropriétaires peut prouver que les comptes ont été approuvés et que le copropriétaire n’a pas contesté cette approbation dans le délai légal, il peut légitimement demander le paiement des charges impayées. Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans ce litige ?L’article 700 du code de procédure civile stipule que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Dans le cadre de ce litige, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges et de dommages et intérêts. En conséquence, le syndicat, étant la partie perdante, a été condamné aux dépens, ce qui signifie qu’il devra supporter les frais de justice. De plus, le tribunal a également débouté le syndicat de sa demande au titre de l’article 700, ce qui implique qu’il ne pourra pas obtenir de remboursement des frais d’avocat de la part de Madame [B] [L] veuve [E]. |
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 JANVIER 2025
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/08522 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJDU
N° de MINUTE : 24/00013
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME “ LES VERGERS D’[Localité 4]” SIS [Adresse 2] [Localité 4], agissant poursuites et diligences de Maître [K] [Z] es-qualité d’administrateur judiciaire.
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 880
C/
DEFENDEUR
Madame [B] [L] veuve [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 09 Décembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
Madame [B] [L] veuve [E] est propriétaire des lots 10 et 63 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte en date du 12 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [B] [L] veuve [E] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner Madame [B] [L] veuve [E] à lui payer la somme de 10 866,70 euros au titre des appels impayés au 13 mai 2024, outre intérêts moratoires, ainsi que toutes sommes qui seraient venues à échéance depuis
-condamner Madame [B] [L] veuve [E] à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner Madame [B] [L] veuve [E] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit du cabinet JCD Avocats.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l’assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.
La clôture est intervenue le 22 octobre 2024 par ordonnance du même jour.
Madame [B] [L] veuve [E], régulièrement assignée selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-le relevé de propriété
-les procès-verbaux d’approbation des comptes par l’administrateur provisoire sur la période
-un décompte des impayés arrêté au 13 mai 2024 à la somme de 10 866,17 euros, reprenant l’ensemble des sommes dues par Madame [B] [L] veuve [E] depuis le 1er juillet 2015
-des appels de provisions et régularisations de charges.
Il ressort du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 12 février 2020 qu’à cette date Madame [B] [L] veuve [E] a été condamnée au paiement de son arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2019.
Les demandes antérieures à cette date se heurtant à l’autorité de la chose jugée, il convient de déduire du décompte le solde au 1er avril 2019, soit la somme de 10 264,27 euros.
Doit être déduit du crédit du décompte les sommes auxquelles Madame [B] [L] veuve [E] a été condamnée et sur lesquelles sont venus s’imputer ses paiements postérieurs (d’un montant total de 31 110,38 euros), soit la somme de 9 213,12 euros (8 983,89 + 229,23), les condamnations au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 apparaissant déjà au décompte.
Doivent également être déduites les sommes suivantes, dont il n’est pas justifié :
-la somme de 10 877,62 euros appelée le 4 octobre 2022 sous l’intitulé « JCD Avocats – débours & émoluments »
-la somme de 2 055,74 euros appelée le 4 octobre 2022 sous l’intitulé « JCD Avocats – intérêts »
-la somme de 293,97 euros appelée le 4 octobre 2022 sous l’intitulé « JCD Avocats émoluments dispos. Code commerce »
Soit la somme totale de 13 227,33 euros
Les sommes déduites étant supérieures au solde demandé, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts qui reposait sur l’existence d’un retard de paiement.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens. Il sera dès lors débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal,
-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93) de sa demande en paiement de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 13 mai 2024,
-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93) aux dépens,
-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 20 janvier 2025
La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CORON
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