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N° RG 24/53499 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XEM

N° : 6

Assignation du :
02, 07, 14 et 16 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 20 janvier 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE

La SOCIETE FONCIERE [Localité 8] BOURSE S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Me Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS – #A0924

DEFENDERESSES

La SOCIETE JADEERA S.A.R.L.
[Adresse 2]
[Localité 7]
exploitant les locaux
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Gérard COHEN de la SELARL COHEN AMIR-ASLANI, avocats au barreau de PARIS – L0038

La S.A.S. OBD GRAND PARIS (Olivier Bertrand Distribution), créancier inscrit
[Adresse 4]
[Localité 9]

non constituée

La BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8], créancier inscrit
[Adresse 10]
[Localité 8]
et pour signification à l’Agence BP RIVES
[Adresse 5]
[Localité 8] à [Localité 8]

non constituée

La S.A.S. CAFES RICHARD, créancier inscrit
[Adresse 3]
[Localité 11]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 1er juillet 2015, la SCI du [Adresse 6], aux droits de laquelle vient la société Foncière [Localité 8] Bourse, a donné à bail commercial à la société Jadeera des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 12], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2012, moyennant un loyer initial en principal de 40 000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 6 mars 2024, à la société Jadeera, pour une somme de 27 930,39 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 février 2024.

Par actes délivrés les 2, 7, 14 et 16 mai 2024, la société Foncière [Localité 8] Bourse a fait assigner la société Jadeera, outre les sociétés Banque Populaire Rives de Paris, OBD Grand Paris, et Café Richard, en qualité de créanciers inscrits, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

Par conclusions déposées à l’audience du 16 décembre 2024 et soutenues oralement, la société Foncière [Localité 8] Bourse demande au juge des référés de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l’expulsion de la société Jadeera et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– condamner la société Jadeera à lui payer la somme provisionnelle de 28 149,21 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024,
– condamner la société Jadeera au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 17 568,87 €, outre la taxe sur la valeur ajoutée à hauteur de 20%, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,
– condamner la société Jadeera au paiement d’une somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience, la demanderesse actualise le montant de la dette locative à la somme de 24 149,21 € au 15 décembre 2024.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Jadeera demande au juge des référés de :
A titre principal,
– rejeter les demandes de la société Foncière [Localité 8] Bourse,
– dire que le commandement de payer signifié de mauvaise foi ne peut produire effet,
A titre subsidiaire,
– suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au bail commercial
– lui accorder des délais de paiement de 12 mois pour s’acquitter de la dette locative,
En tout état de cause,
– réduire le montant de la clause pénale,
– condamner la société Foncière [Localité 8] Bourse au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignées, les sociétés Banque Populaire Rives de [Localité 8], OBD Grand Paris, et Cafés Richard n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

Les parties ont été autorisées à produire, par note en délibéré avant le 30 décembre 2024, le justificatif du versement ou de l’encaissement de la somme de 8 000 € venant en déduction de la dette locative.

Par note en délibéré du 30 décembre 2024, la société Jadeera a produit son relevé de compte bancaire démontrant l’encaissement du chèque de 8 000 € par le bailleur.

Le courrier adressé par la demanderesse le 7 janvier 2025, soit postérieurement au délai autorisé par la juridiction, ne sera pas pris en compte.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Pour s’opposer aux demandes du bailleur, la défenderesse soutient que le commandement de payer du 6 mars 2024 ne peut produire effet car il a été mis en œuvre de mauvaise foi par la société Foncière [Localité 8] Bourse, en ce que :
– le bailleur n’a pas justifié de la régularisation des charges augmentant considérablement le montant de sa dette locative, et ne justifie donc pas de l’existence ou du montant des charges réclamées dans le commandement de payer,
– les travaux entrepris par le bailleur au 1er étage perturbent la jouissance et l’exploitation du local commercial, le bruit des travaux faisant fuir la clientèle et est à l’origine de sa difficulté à générer un chiffre d’affaires.

Toutefois, il ressort des pièces produites que :
– le contrat de bail prévoit que le montant des charges appelées à titre provisionnel fait l’objet d’une régularisation de charges à hauteur de la quote-part du preneur,
– le bailleur verse aux débats la régularisation des charges locatives pour les années 2022 (en faveur du preneur) et 2023, la reddition des charges pour l’année 2024 devant intervenir quant à elle en 2025,
– la défenderesse ne fournit aucune pièce pour justifier du préjudice de jouissance et d’exploitation invoqué en raison des travaux menés par le bailleur du 1er étage de l’immeuble.

Ainsi, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Foncière [Localité 8] Bourse n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 27 930,39 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 février 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de l’état de la dette, des versements auxquels s’engage la société locataire, et des règlements intervenus sur les échéances, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Jadeera depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la société Foncière [Localité 8] Bourse a produit un décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 24 149,21 € au 15 décembre 2024.

La société Jadeera a produit, quant à elle, la copie d’un chèque n°2118 de 8 000 € à l’ordre du bailleur émis le 11 décembre 2024 et, en cours de délibéré, le relevé de son compte bancaire attestant de l’encaissement de ce chèque, réduisant ainsi sa dette locative à la somme de 16 149,21 €.

Ainsi, au vu de ces éléments, l’obligation de la société Jadeera au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 15 décembre 2024 (4éme trimestre inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 16 149,21 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Jadeera.

La clause du bail relative à la majoration de l’indemnité d’occupation de 10%, augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée à hauteur de 20%, s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société Jadeera, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Jadeera ne permet d’écarter la demande de la société Foncière [Localité 8] Bourse formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 avril 2024 à minuit ;

Condamnons la société Jadeera à payer à la société Foncière [Localité 8] Bourse la somme par provision de 16 149,21 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 15 décembre 2024 (4ème trimestre inclus) ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Jadeera se libère des sommes ci-dessus allouées par 12 versements mensuels de 1 300 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
– l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
– les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
– la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
– il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Jadeera et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 12],
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
– la société Jadeera devra payer mensuellement à la société Foncière [Localité 8] Bourse, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes majoration de l’indemnité d’occupation de 10%, augmentée de la taxe sur la valeur ajoutée à hauteur de 20% ;

Condamnons la société Jadeera à payer à la société Foncière [Localité 8] Bourse la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Jadeera aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 20 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE