La société Les Résidences a assigné Mme [I] et M. [X] pour résiliation de bail, expulsion et paiement d’arriérés. Le tribunal a condamné Mme [I] à verser 1 281,58 euros, mais a débouté la société de ses autres demandes. En appel, la société a demandé l’infirmation du jugement et la résiliation du bail à torts de M. [X]. Le tribunal a jugé le congé de M. [X] invalide, mais a validé celui de Mme [I], entraînant la résiliation du bail à son égard. Les locataires ont été condamnés à payer 16 051,76 euros, ainsi qu’à couvrir les frais de justice.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de validité d’un congé donné par un locataire ?

Le congé donné par un locataire doit respecter certaines conditions de forme et de fond pour être considéré comme valide. Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Dans l’affaire en question, M. [X] a donné un congé par un courrier daté du 1er décembre 2019, mais ce courrier n’était pas signé. La société Les Résidences a refusé de valider ce congé, arguant qu’il n’était pas conforme aux exigences légales.

Ainsi, le congé de M. [X] n’a pas été régulièrement délivré, ce qui signifie qu’il reste titulaire du bail.

Quelles sont les conséquences de la résiliation d’un bail pour non-paiement des loyers ?

La résiliation d’un bail pour non-paiement des loyers a des conséquences juridiques importantes. Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En cas de manquement à cette obligation, l’article 1228 du code civil permet au juge de prononcer la résolution du contrat.

Dans le cas présent, il a été établi que M. [X] n’a pas payé ses loyers depuis janvier 2023, et que des tiers occupent le logement sans titre. Ces manquements sont considérés comme suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

La société Les Résidences a donc le droit de demander l’expulsion des locataires et le paiement des arriérés de loyer.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation après la résiliation d’un bail ?

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges.

L’article 1310 du code civil stipule que la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée. Dans le contrat de bail, une clause de solidarité a été incluse, mais elle ne couvre pas les indemnités d’occupation.

Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation doit être due à compter de la date de résiliation du bail, soit le 18 décembre 2022 pour Mme [I] et à compter du présent arrêt pour M. [X].

La société Les Résidences a demandé une indemnité d’occupation majorée de 50 %, mais n’a pas justifié de préjudice particulier, ce qui a conduit à la décision de maintenir l’indemnité au montant du loyer et des charges.

Quelles sont les obligations des locataires en matière de restitution des lieux ?

Les locataires ont l’obligation de restituer les lieux loués à la fin du bail, conformément à l’article 1730 du code civil, qui stipule que le locataire doit rendre le bien à la fin du contrat.

Dans le cas présent, bien que Mme [I] ait donné un congé valide, elle n’a pas restitué les clés ni libéré les lieux, qui sont occupés par des tiers.

La charge de la preuve de la restitution incombe aux locataires, comme l’indique la jurisprudence (Civ. 3ème, 4 juin 2014, n°13-15.675).

En conséquence, la société Les Résidences a le droit de demander l’expulsion de M. [X] et Mme [I], ainsi que de tous occupants, pour non-respect de cette obligation.