Mme [U] [Z] a loué un appartement à M. [C] [S] pour un loyer de 800 € et 80 € de charges. Suite à des loyers impayés, elle a engagé une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du contrat et l’expulsion de M. [C] [S]. Lors de l’audience du 10 décembre 2024, elle a demandé la constatation de la clause résolutoire et le paiement d’un arriéré de 11 936,23 €. M. [C] [S] a reconnu sa dette, mais a contesté le paiement en raison de l’état du logement, sans preuves suffisantes. L’expulsion a été ordonnée, ainsi que le paiement des arriérés.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de la résiliation du contrat de bail en cas de non-paiement des loyers ?

La résiliation d’un contrat de bail pour non-paiement des loyers est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Cet article stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ainsi, pour que la clause résolutoire soit acquise, il est nécessaire qu’un commandement de payer ait été signifié et que celui-ci soit resté sans effet pendant un délai de deux mois.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 21 mars 2024, et il est resté infructueux jusqu’au 21 mai 2024, date à laquelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

Il est également important de noter que, selon l’article 24 V de la même loi, le juge peut accorder des délais de paiement si le locataire est en mesure de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Quelles sont les conséquences de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire ?

L’exception d’inexécution est prévue par l’article 1217 du code civil, qui stipule que « la partie envers laquelle l’obligation n’a pas été exécutée peut refuser d’exécuter sa propre obligation ».

Cependant, pour que cette exception soit recevable, il faut que l’inexécution soit « suffisamment grave », conformément à l’article 1219 du code civil.

Dans le cas présent, M. [C] [S] invoque l’exception d’inexécution en raison de l’état du logement. Toutefois, il ne parvient pas à prouver que le logement est indécent, car les photographies fournies ne sont pas datées et ne permettent pas d’établir que les problèmes signalés sont bien liés à l’appartement loué.

De plus, M. [C] [S] ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux, puisqu’il y vit toujours.

Ainsi, l’exception d’inexécution ne peut pas être retenue pour faire obstacle à l’expulsion et au paiement des loyers dus.

Quelles sont les modalités de l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?

L’indemnité d’occupation est fixée pour compenser le préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation indue de son bien.

Dans ce cas, l’indemnité mensuelle d’occupation est déterminée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Cette indemnité est due à compter de la date à laquelle le locataire aurait dû libérer les lieux, soit ici à partir du 22 mai 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’article 1231-6 du code civil précise que les intérêts au taux légal s’appliquent sur les sommes dues à compter de la signification du commandement de payer, ce qui renforce la position du bailleur dans ce type de litige.

Ainsi, M. [C] [S] sera condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation, en plus des arriérés de loyer, pour la période d’occupation indue.

Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de condamnation ?

En cas de condamnation, M. [C] [S] est tenu de verser à Mme [U] [Z] épouse [O] la somme de 11936,23 € au titre de l’arriéré locatif, qui inclut les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du jugement.

Les intérêts au taux légal s’appliquent sur la somme de 2682,69 € à compter du 21 mars 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la signification du jugement.

De plus, M. [C] [S] devra également supporter les dépens, qui incluent les frais liés au commandement de payer, à l’assignation et à sa notification à la préfecture.

Enfin, il sera condamné à verser une somme de 1000 € à Mme [U] [Z] épouse [O] en application de l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité d’une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

Ces conséquences financières soulignent l’importance pour le locataire de respecter ses obligations contractuelles et de prouver ses allégations en cas de litige.