Le 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris a examiné la demande en référé de Paris Habitat contre M. [L] et Mme [E] pour résiliation d’un bail en raison de loyers impayés. Paris Habitat a demandé l’expulsion des occupants et le paiement d’une provision de 11 175,19 €. Le tribunal a constaté des impayés et a ordonné le paiement de cette somme, autorisant M. [L] à régler par mensualités. La clause résolutoire a été suspendue sous conditions, et en cas de non-paiement, l’expulsion serait immédiate, accompagnée d’une indemnité provisionnelle d’occupation.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de résiliation du bail selon la jurisprudence ?

La résiliation d’un bail est régie par plusieurs dispositions légales, notamment l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut résilier un contrat de location.

Cet article stipule que :

« Le bailleur peut résilier le contrat de location en cas de non-paiement des loyers et charges dans les délais convenus. Il doit, pour ce faire, délivrer un commandement de payer, qui doit être notifié au locataire. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré le 21 mai 2024, pour une somme de 7476,76 €, et les causes de non-paiement n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant cette notification.

Ainsi, les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai, conformément à l’article 24 précité.

Quels sont les droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers ?

Le bailleur dispose de plusieurs droits en cas de non-paiement des loyers, notamment le droit de demander l’expulsion du locataire et le recouvrement des sommes dues.

L’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 précise que :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le bail. En cas de non-paiement, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail. »

De plus, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que :

« En cas de résiliation du bail, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire, qui sera effectuée avec l’aide de la force publique si nécessaire. »

Dans cette affaire, le tribunal a constaté que M. [L] et Mme [E] n’avaient pas réglé leurs loyers, ce qui a conduit à la demande d’expulsion et à la condamnation au paiement des sommes dues.

Quelles sont les mesures conservatoires que peut ordonner le juge en référé ?

Le juge en référé peut ordonner diverses mesures conservatoires pour protéger les droits des parties en cas d’urgence.

L’article 835 du code de procédure civile stipule que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Dans le cadre de cette affaire, le juge a suspendu les effets de la clause résolutoire du bail, permettant à M. [L] de régler sa dette par des versements mensuels.

Cette décision illustre l’application de l’article 835, car elle vise à éviter un dommage imminent pour le locataire tout en préservant les droits du bailleur.

Comment sont déterminés les intérêts dus sur les sommes impayées ?

Les intérêts dus sur les sommes impayées sont régis par le code civil et le code de procédure civile.

L’article 1231-6 du code civil précise que :

« Les intérêts moratoires courent de plein droit à compter de la mise en demeure, sauf disposition contraire. »

Dans cette affaire, les intérêts au taux légal ont été ordonnés à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer.

Cela signifie que M. [L] et Mme [E] doivent payer des intérêts sur la somme de 7668,64 € à partir de cette date, conformément aux dispositions légales applicables.

Quelles sont les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés ?

Le non-respect des délais de paiement accordés a des conséquences graves pour le locataire.

Le jugement précise que :

« En cas de défaut de paiement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire du bail sera réputée acquise. »

Cela signifie que si M. [L] ne respecte pas les modalités de paiement convenues, il risque de perdre tous ses droits liés au bail, y compris la possibilité de rester dans le logement.

De plus, l’expulsion pourra être poursuivie avec l’aide de la force publique, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.