La décision du 14 janvier 2025 concerne une procédure de référé engagée par CDC Habitat contre Mme [C] [S] pour impayés de loyers liés à un bail signé en 1996. CDC Habitat a demandé la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [S], ainsi que le paiement de 2422,33 € pour loyers dus. En réponse, Mme [S] a proposé de régler sa dette par des paiements mensuels de 200 €. Le tribunal a constaté la résiliation du bail, condamnant Mme [S] à payer, tout en lui accordant des délais de paiement sous conditions. En cas de non-respect, l’expulsion serait inévitable.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de résiliation du bail selon la jurisprudence ?

La résiliation d’un bail peut être constatée lorsque les conditions prévues par la loi et le contrat sont réunies. Dans le cas présent, la société CDC Habitat a demandé la résiliation du bail en raison de l’impayé de loyers et charges.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut résilier le bail en cas de non-paiement des loyers. Cet article stipule :

« En cas de non-paiement des loyers et des charges, le bailleur peut, après avoir délivré un commandement de payer, demander la résiliation du bail. »

Dans cette affaire, un commandement de payer a été délivré à Mme [S] le 24 juin 2024, pour une somme de 1333,80 €, et les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant cette notification.

Ainsi, les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai, conformément à l’article 24 précité.

Quels sont les droits du bailleur en cas d’impayé ?

En cas d’impayé, le bailleur dispose de plusieurs droits pour protéger ses intérêts. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire des mesures conservatoires, même en présence d’une contestation sérieuse.

Cet article précise :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent. »

Dans le cas présent, la société CDC Habitat a demandé l’expulsion de Mme [S] et la condamnation au paiement des sommes dues.

Le tribunal a constaté que le non-paiement des loyers constituait une obligation essentielle du locataire, et a donc ordonné l’expulsion de Mme [S] en cas de non-respect des modalités de paiement.

Quels recours sont possibles pour le locataire en difficulté financière ?

Le locataire en difficulté financière peut demander des délais de paiement pour éviter l’expulsion. Dans cette affaire, le tribunal a accordé à Mme [S] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

L’article 834 du code de procédure civile permet d’ordonner des mesures en cas d’urgence, et le tribunal a jugé que des délais de paiement étaient justifiés dans ce cas.

Il est stipulé :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. »

Ainsi, Mme [S] a été autorisée à payer sa dette par versements mensuels de 200 €, en plus de son loyer courant, ce qui lui permet de régulariser sa situation sans être immédiatement expulsée.

Quelles sont les conséquences d’un non-respect des délais de paiement accordés ?

Le non-respect des délais de paiement accordés entraîne des conséquences graves pour le locataire. Dans cette affaire, le tribunal a précisé que si Mme [S] ne respectait pas les modalités de paiement, la clause résolutoire du bail serait réputée acquise.

L’ordonnance précise :

« En cas de défaut de paiement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire du bail sera réputée acquise. »

Cela signifie que l’expulsion de Mme [S] pourrait être poursuivie avec l’aide de la force publique, conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conséquences d’un non-respect des délais de paiement sont donc sévères, et le locataire doit être vigilant pour éviter une expulsion.