Le 18 août 2018, M. [W] [P] et Mme [S] [Z] ont signé un contrat de bail avec M. [N] [O] pour un loyer de 750 € par mois. En raison d’impayés, les bailleurs ont engagé une procédure judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de M. [N] [O]. Lors de l’audience du 10 décembre 2024, ils ont demandé la constatation de la clause résolutoire et le paiement d’un arriéré de 4000,55 €. Le jugement a été déclaré contradictoire, et M. [N] [O] a été condamné à verser des indemnités et à couvrir les dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de l’action en résiliation du bail ?

La recevabilité de l’action en résiliation du bail est régie par plusieurs dispositions législatives. En l’espèce, M. [W] [P] et Mme [S] [Z] épouse [W] ont notifié une copie de l’assignation à la préfecture des Yvelines par voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Cet article stipule que :

« Le bailleur doit notifier au préfet, par voie électronique, toute assignation en résiliation de bail pour défaut de paiement, au moins deux mois avant l’audience. »

De plus, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 février 2024, respectant ainsi l’article 24 II de la même loi, qui impose une telle saisine au moins deux mois avant l’assignation.

Ainsi, l’action est jugée recevable, car toutes les conditions légales ont été respectées.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

L’acquisition des effets de la clause résolutoire est encadrée par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Selon l’article 24 I, il est précisé que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans cette affaire, un commandement de payer a été signifié le 12 février 2024, et il est resté sans effet pendant plus de deux mois. Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 avril 2024.

De plus, l’article 24 V, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge d’accorder des délais de paiement si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Cependant, dans ce cas, aucun délai ne peut être accordé, car les loyers courants n’étaient pas réglés.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’expulsion ?

La résiliation du bail entraîne des conséquences directes sur l’expulsion du locataire. Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462, lorsque le juge est saisi, il peut ordonner l’expulsion du locataire si les conditions de la clause résolutoire sont réunies.

En l’espèce, M. [N] [O] a été condamné à libérer les lieux dans un délai de huit jours suivant la signification du jugement. Si ce dernier ne s’exécute pas, M. [W] [P] et Mme [S] [Z] épouse [W] pourront procéder à son expulsion, y compris avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions de l’article 24 VII.

Il est également important de noter que le sort des meubles laissés dans les lieux est régi par les articles L433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui précisent les modalités d’expulsion et de gestion des biens laissés par le locataire.

Comment se calcule l’indemnité mensuelle d’occupation ?

L’indemnité mensuelle d’occupation est fixée pour compenser le préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation indue du bien. Selon la jurisprudence, cette indemnité est généralement équivalente au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Dans cette affaire, M. [N] [O] sera condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité est calculée sur la base du loyer et des charges dus, afin de réparer le préjudice causé par l’occupation sans droit.

Le montant total de l’arriéré locatif, qui s’élève à 4000,55 €, inclut les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 6 mai 2024. Les intérêts au taux légal seront également appliqués sur la somme due, conformément à l’article 1231-6 du code civil, qui stipule que :

« Les intérêts moratoires courent de plein droit à compter de la mise en demeure. »

Quelles sont les implications des demandes accessoires dans ce jugement ?

Les demandes accessoires dans ce jugement concernent principalement les dépens et les frais de justice. Selon l’article 699 du code de procédure civile, la partie perdante est généralement condamnée aux dépens, qui incluent les frais liés au commandement de payer, à l’assignation et à sa notification.

Dans ce cas, M. [N] [O], en tant que partie perdante, supportera la charge des dépens. De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, il est prévu que :

« Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens. »

Ainsi, M. [N] [O] sera également condamné à verser 600 € à M. [W] [P] et Mme [S] [Z] épouse [W] pour couvrir les frais de justice engagés. Enfin, le jugement est assorti de l’exécution provisoire, ce qui signifie qu’il peut être exécuté immédiatement, sans attendre l’éventuel appel.