La société immobilière Grand Hainaut a signé un bail avec [U] [G] et [H] [N] pour un logement, renouvelé tacitement jusqu’à l’acquisition par la SA SIA HABITAT en décembre 2021. En octobre 2022, cette dernière a notifié un commandement de payer pour des loyers impayés, totalisant 1.546,19 euros. En juillet 2023, la SA SIA HABITAT a assigné les locataires pour résiliation du bail et expulsion. Le tribunal a jugé la SA recevable, mais a constaté que les locataires avaient réglé leur dette, rendant la clause résolutoire inapplicable. Les demandes d’expulsion et de dommages-intérêts ont été rejetées.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nécessité d’une tentative de conciliation préalable selon l’article 750-1 du code de procédure civile ?

L’article 750-1 du code de procédure civile stipule que, à peine d’irrecevabilité, la demande en justice doit être précédée d’une tentative de conciliation lorsque celle-ci tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

Cette disposition a été réintroduite par le décret n°2023-357 du 11 mai 2023, qui précise que les parties peuvent choisir entre plusieurs modes de conciliation, tels que la médiation ou la procédure participative.

Les exceptions à cette obligation incluent des cas d’urgence manifeste ou l’indisponibilité de conciliateurs de justice.

Dans le cas présent, la SA SIA HABITAT a introduit son action le 17 juillet 2023, soit avant l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions, ce qui rend la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de conciliation irrecevable.

Quelles sont les conditions de validité d’un commandement de payer selon l’article 24 de la loi n°89-462 ?

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose plusieurs conditions pour la validité d’un commandement de payer.

Le commandement doit contenir :

1. La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2. Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3. Le décompte de la dette ;
4. Un avertissement sur les conséquences d’un non-paiement ;
5. La possibilité pour le locataire de solliciter une aide financière ;
6. La possibilité de demander un délai de grâce.

Dans l’affaire en question, le commandement de payer a été jugé conforme, car il mentionnait tous ces éléments, rendant ainsi l’exception de nullité soulevée par [U] [G] et [H] [N] irrecevable.

Quelles sont les implications de la clause résolutoire dans le bail selon l’article 24 de la loi n°89-462 ?

L’article 24 de la loi n°89-462 précise que la clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans cette affaire, la SA SIA HABITAT a notifié un commandement de payer le 7 octobre 2022, et les locataires n’ayant pas réglé leur dette dans le délai imparti, la clause résolutoire a été considérée comme acquise le 8 décembre 2022.

Cela signifie que le bail peut être résilié et que l’expulsion des locataires peut être demandée, sous réserve que toutes les conditions légales aient été respectées.

Comment la prescription des créances locatives est-elle régie par l’article 7-1 de la loi n°89-462 ?

L’article 7-1 de la loi n°89-462 stipule que les créances locatives se prescrivent par trois ans.

Dans le cas présent, [U] [G] a soulevé que certaines sommes étaient prescrites, notamment celles correspondant à un « solde antérieur 2022 ».

La SA SIA HABITAT n’a pas pu prouver que ces créances étaient encore valides, ce qui a conduit à leur déduction des montants dus par les locataires.

Ainsi, la prescription a joué un rôle crucial dans la détermination des sommes réellement dues.

Quelles sont les conséquences de l’absence de mise en demeure pour le commandement de payer ?

Selon l’article 24 de la loi n°89-462, le commandement de payer doit être précédé d’une mise en demeure.

Dans cette affaire, il a été constaté qu’aucune mise en demeure n’avait été effectuée pour certains frais, ce qui a conduit à leur exclusion du décompte de la dette.

Cela souligne l’importance de respecter les procédures légales pour garantir la validité des demandes de paiement et des commandements de payer.

Quelles sont les conditions pour suspendre les effets de la clause résolutoire selon l’article 24 de la loi n°89-462 ?

L’article 24, VII de la loi n°89-462 stipule que les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans cette affaire, les locataires ont effectivement repris le paiement de leur loyer, ce qui a conduit à la constatation que la clause de résiliation de plein droit ne s’appliquait pas.

Cette disposition permet ainsi de protéger les locataires en difficulté tout en respectant les droits des bailleurs.