L’OPH MONTREUILLOIS a engagé une procédure contre Monsieur [O] [G] pour loyers impayés, ayant signifié un commandement de payer de 1.676,32 euros le 7 septembre 2023. Suite à l’assignation du 11 octobre 2024, le juge a constaté la résiliation du bail, avec une créance actualisée à 1.786,97 euros. Monsieur [O] [G] a reconnu sa dette et proposé un plan de paiement, ce qui a conduit à la suspension des effets de la clause résolutoire. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, et il a été condamné à payer 1.303,93 euros, avec autorisation d’un plan de paiement.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de l’action

L’action engagée par l’Office Public de l’Habitat EST ENSEMBLE HABITAT est recevable. En effet, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, il est stipulé que :

* »Le bailleur doit notifier au locataire, par voie électronique ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’assignation en justice au moins six semaines avant l’audience. »*

Dans cette affaire, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 décembre 2024.

De plus, l’Office Public de l’Habitat a respecté l’article 24 II de la même loi, qui exige que le bailleur saisisse la Commission de Conciliation et d’Accès au Logement (CCAPEX) au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Il a été prouvé que cette saisine a eu lieu le 12 septembre 2023, respectant ainsi les délais légaux.

Ainsi, l’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

La résiliation du bail est fondée sur l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

* »Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »*

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 7 septembre 2023, pour un montant de 1.676,32 euros. Ce commandement a informé le locataire qu’il disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette, ce qui signifie que la clause résolutoire est devenue effective le 8 novembre 2023.

L’article 1224 du code civil précise que :

* »La résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »*

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, et le bail est résilié à compter du 8 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [O] [G] est redevable des loyers impayés en vertu des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 1103 du code civil dispose que :

* »Les contrats doivent être exécutés de bonne foi. »*

L’Office Public de l’Habitat a produit un décompte prouvant que Monsieur [O] [G] lui doit 1.786,97 euros à la date du 28 novembre 2024.

Cependant, il convient de déduire 483,04 euros de frais, ce qui conduit à une condamnation de Monsieur [O] [G] au paiement de 1.303,93 euros.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 stipule que :

* »Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »*

Dans cette affaire, Monsieur [O] [G] a repris le versement de son loyer courant et a proposé de verser 200 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette.

Étant donné qu’il a retrouvé un emploi et qu’il est en mesure de régler sa dette, le juge a décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

Il est important de noter que si Monsieur [O] [G] ne respecte pas les modalités de paiement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil précise que :

* »Le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si le débiteur a causé un préjudice par sa mauvaise foi. »*

Cependant, dans cette affaire, le bailleur n’a pas réussi à prouver la mauvaise foi de Monsieur [O] [G] ni le préjudice distinct subi.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts a été rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [G], en tant que partie perdante, doit supporter la charge des dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que :

* »La partie perdante supporte les dépens. »*

De plus, il n’y a pas lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que :

* »La partie qui succombe peut demander le remboursement de ses frais d’avocat. »*

Enfin, la décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, qui dispose que :

* »Les décisions de justice sont exécutoires de plein droit, même en cas d’appel. »*