En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré aux locataires le 27 mars 2024, réclamant 5311,81 Euros. Faute de paiement, [Localité 3] HABITAT OPH a assigné Monsieur [C] [F] et Madame [Z] [N] le 20 juin 2024 pour résilier le bail et ordonner leur expulsion. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, les défendeurs ne se sont pas présentés. Le juge a confirmé sa compétence et a jugé la demande recevable. La résiliation du bail a été prononcée le 28 mai 2024, et une provision de 9019,80 Euros a été ordonnée pour les arriérés.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la compétence du juge des référés dans cette affaire ?

La compétence du juge des référés est régie par l’article 834 du Code de procédure civile, qui stipule que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, ainsi que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés.

Cela est d’autant plus vrai compte tenu de l’absence de contestation sérieuse de la part des locataires, Monsieur [C] [F] et Madame [Z] [N], qui n’ont pas comparu à l’audience.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande ?

La recevabilité de la demande est encadrée par l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Dans cette affaire, [Localité 3] HABITAT OPH a produit un accusé de réception prouvant que cette notification a été effectuée dans le respect des délais légaux.

Ainsi, la demande est jugée recevable, car toutes les conditions légales ont été respectées.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail et de l’expulsion ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans cette affaire, le commandement de payer délivré le 27 mars 2024 est considéré comme régulier, car il mentionne la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24.

La dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant le commandement, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 28 mai 2024.

Comment se justifie la demande de provision en paiement de l’arriéré locatif ?

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

Les articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 établissent que le paiement des loyers et des charges est une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH a présenté un décompte prouvant un solde débiteur de 9019,80 Euros au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation.

Ainsi, les défendeurs sont condamnés à payer cette somme, qui portera intérêts au taux légal.

Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation due par les locataires ?

L’indemnité d’occupation est fixée pour préserver les intérêts des bailleurs. Elle doit être égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité est due jusqu’au départ effectif des lieux par Monsieur [C] [F] et Madame [Z] [N].

Cela permet de compenser la perte de revenus pour le bailleur pendant la période où les locataires occupent encore le logement sans avoir réglé leurs dettes.

Quelles sont les dispositions concernant les délais de paiement ?

L’article 1343-2 du Code civil permet au juge d’échelonner ou de reporter le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, dans la limite de deux années.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précise que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant.

Cependant, dans cette affaire, les défendeurs n’ont pas comparu et n’ont pas repris les paiements, ce qui empêche l’octroi de délais de paiement.

Quelles sont les conséquences des demandes accessoires ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une indemnité pour couvrir les frais irrépétibles engagés par la partie gagnante.

Cependant, dans cette affaire, le juge a décidé de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par [Localité 3] HABITAT OPH, considérant l’équité.

Les défendeurs, Monsieur [C] [F] et Madame [Z] [N], sont néanmoins condamnés solidairement aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.