La société ESPACIL HABITAT a signé un bail d’habitation avec Monsieur [L] [H] le 15 décembre 2022, pour un loyer mensuel de 267,19 €. Le 21 septembre 2023, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [L] [H] pour un arriéré de 2.014,04 €. Le 4 mars 2024, la société a assigné le locataire au tribunal, demandant l’expulsion et le paiement de sommes dues. Lors de l’audience du 18 octobre 2024, la dette a été mise à jour à 1.520,84 €. Le tribunal a constaté la résiliation du bail, mais a suspendu les effets de la clause résolutoire sous condition d’un plan de remboursement.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

La société ESPACIL HABITAT a justifié la recevabilité de sa demande en notifiant l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cet article stipule que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

De plus, la société a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, ce qui renforce la légitimité de sa demande.

Ainsi, l’action de la société est recevable au regard des dispositions légales en vigueur.

Sur la résiliation du bail

La résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui a été modifié par la loi du 27 juillet 2023. Cet article précise que :

« Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, il est important de noter que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, conformément à l’article 2 du code civil.

Ainsi, pour les contrats conclus avant le 29 juillet 2023, le délai minimal pour apurer la dette reste de deux mois. Dans le cas présent, le commandement de payer a été signifié le 21 septembre 2023, et la somme due n’a pas été réglée dans le délai imparti.

La bailleresse est donc fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, qui a été acquise le 21 novembre 2023.

Sur la dette locative

L’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, l’article 1353 du code civil stipule que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. »

Dans cette affaire, la société ESPACIL HABITAT a présenté un décompte prouvant que, à la date du 17 octobre 2024, Monsieur [L] [H] lui devait la somme de 1.520,84 € au titre de sa dette locative.

Monsieur [L] [H] a reconnu ce montant, ce qui entraîne sa condamnation à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, le locataire doit payer une indemnité d’occupation.

Cette indemnité est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

Elle est régie par les mêmes conditions que le loyer et sera due à partir du 21 novembre 2023, date de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux, ce qui souligne l’importance de respecter les obligations contractuelles.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, Monsieur [L] [H] a été condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du même code.

Concernant l’exécution provisoire, l’article 514 du code de procédure civile stipule que :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Étant donné la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision rendue.