Le 28 avril 2022, CDC HABITAT SOCIAL a signé un bail avec Monsieur [S] [J] [P] pour un logement à [Adresse 2], incluant une clause résolutoire. En raison de loyers impayés, un commandement de payer de 969,97 Euros a été délivré le 31 janvier 2024, suivi d’une assignation au tribunal le 19 juin 2024. Lors de l’audience du 12 novembre 2024, Monsieur [S] [J] [P] était absent. Le tribunal a constaté la résiliation du bail depuis le 1er avril 2024 et a condamné Monsieur [S] [J] [P] à payer 2313,75 Euros, avec des modalités de paiement en 22 mensualités.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la compétence du juge des référés dans cette affaire ?

La compétence du juge des référés est régie par l’article 834 du Code de procédure civile, qui stipule que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans le cas présent, le principe de la clause résolutoire et ses effets, ainsi que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés.

En effet, l’absence de contestation sérieuse concernant la résiliation du bail et l’expulsion de Monsieur [S] [J] [P] permet au juge d’agir rapidement pour protéger les droits du bailleur.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de résiliation du bail est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article précise que, sous peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De plus, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Dans cette affaire, CDC HABITAT SOCIAL a respecté ces délais, justifiant ainsi la recevabilité de sa demande.

Quelles sont les conséquences de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 stipule qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans cette affaire, le commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 à Monsieur [S] [J] [P] est considéré comme régulier.

La dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ce commandement, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 1er avril 2024.

Quelles sont les dispositions concernant les délais de paiement accordés au locataire ?

Les délais de paiement sont régis par l’article 1343-5 du Code civil, qui permet au juge d’échelonner ou de reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Cependant, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans son V, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans cette affaire, Monsieur [S] [J] [P] a été autorisé à régler sa dette en 22 mensualités de 100 Euros chacune, en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement.

Comment est déterminée l’indemnité d’occupation due par le locataire ?

L’indemnité d’occupation est fixée en fonction du montant du loyer et des charges dus par le locataire.

Le juge a considéré que le défendeur devait s’acquitter d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité est due jusqu’au départ effectif des lieux et doit être calculée en tenant compte des augmentations légales éventuelles.

Quelles sont les conséquences en cas de non-respect des échéances de paiement ?

En cas de non-respect d’une seule des échéances de paiement, la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible.

De plus, la clause résolutoire sera acquise, permettant ainsi au bailleur de procéder à l’expulsion immédiate du locataire des lieux loués, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Cette procédure se fera avec l’assistance de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.