Madame [D] [N] est propriétaire de deux lots dans un ensemble immobilier à [Adresse 1]. Après une gestion par un syndic professionnel jusqu’en 2003, un syndic bénévole a été nommé, suivi de plusieurs changements en raison de plaintes. En octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [D] [N] pour un montant de 15.360,37 euros de charges impayées. Le tribunal a finalement condamné Madame [D] [N] à verser 4.817,08 euros pour les charges de copropriété, ainsi que d’autres sommes pour des travaux et des dommages, tout en déboutant le syndicat de ses demandes supplémentaires.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot par rapport aux parties communes.

En cas de non-paiement, l’article 19-2 de la même loi précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. »

Cela signifie qu’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges peut être mis en demeure et, si cela ne suffit pas, les sommes dues deviennent exigibles.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?

Le non-paiement des charges de copropriété entraîne plusieurs conséquences, notamment la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’intenter une action en justice pour obtenir le paiement des sommes dues.

Selon l’article 1353 alinéa 1er du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit prouver cette obligation. »

Ainsi, le syndicat des copropriétaires doit prouver que le copropriétaire est débiteur des sommes réclamées.

En cas de non-comparution du débiteur, l’article 472 du code de procédure civile stipule que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Cela signifie que le tribunal peut statuer même en l’absence du débiteur, mais doit s’assurer que la demande est fondée.

Comment se calcule le montant des charges de copropriété dues ?

Le montant des charges de copropriété dues est calculé en fonction des tantièmes de chaque lot, comme le précise l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Les charges sont réparties selon la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes. Par exemple, si un copropriétaire possède 79/1083 tantièmes, il devra payer 79/1083 des charges totales.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités votées en assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit des procès-verbaux d’assemblée générale et des appels de fonds pour les années 2022, 2023 et 2024, ce qui justifie le montant des charges réclamées.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges sont énoncées dans l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, qui dispose que :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. »

Dans le cas présent, le non-paiement des charges a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, entraînant des difficultés de trésorerie.

La mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée par le fait qu’elle n’a pas payé ses charges depuis plus d’une année, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Quelles sont les conséquences des frais de recouvrement en cas de non-paiement ?

Les frais de recouvrement en cas de non-paiement des charges de copropriété sont régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. »

Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires a engagé des frais de mise en demeure, qui peuvent être réclamés au copropriétaire débiteur.

Le montant de ces frais, justifié par la lettre recommandée envoyée, peut donc être réclamé en plus des charges dues.