Madame [D] [N], propriétaire de deux lots dans un ensemble immobilier, a été assignée par le syndicat des copropriétaires pour un montant de 15.360,37 euros de charges impayées. Après plusieurs renvois, le tribunal a statué en décembre 2024, malgré son absence. Il a constaté que le syndicat n’avait pas prouvé ses créances antérieures à 2022, mais a retenu une dette de 4.817,08 euros pour les années 2022 à 2024. En outre, Madame [D] [N] a été condamnée à verser 5.256,79 euros pour des travaux non approuvés et 1.000 euros de dommages et intérêts, totalisant 11.078,22 euros.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot par rapport aux parties communes.

En cas de non-paiement, l’article 19-2 de la même loi précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. »

Cela signifie qu’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges peut être mis en demeure et, si cela ne suffit pas, les sommes dues deviennent exigibles.

Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?

Le non-paiement des charges de copropriété entraîne plusieurs conséquences, notamment en matière de recouvrement et de dommages-intérêts. Selon l’article 1353 alinéa 1er du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit prouver l’existence de cette obligation. »

Ainsi, le syndicat des copropriétaires doit prouver que le copropriétaire est débiteur des sommes réclamées.

En cas de résistance abusive, comme le souligne l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. »

Cela signifie que si un copropriétaire ne paie pas ses charges et cause un préjudice au syndicat, ce dernier peut demander des dommages et intérêts.

Comment se déroule la procédure de recouvrement des charges de copropriété ?

La procédure de recouvrement des charges de copropriété commence généralement par une mise en demeure, comme le prévoit l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Si cette mise en demeure reste sans effet, le syndicat peut saisir le tribunal.

L’article 472 du code de procédure civile précise que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Cela signifie que même si le débiteur ne se présente pas, le tribunal peut statuer sur la demande du créancier, à condition que celle-ci soit justifiée.

En outre, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais exposés, ce qui peut inclure les frais de recouvrement.

Quelles sont les conditions de validité des décisions prises en assemblée générale de copropriété ?

Les décisions prises en assemblée générale de copropriété doivent respecter certaines conditions de validité, notamment celles énoncées dans l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance. »

Cela signifie qu’une décision doit être votée par une majorité pour être valide. De plus, les travaux doivent être approuvés par l’assemblée générale, et l’absence de vote peut rendre la demande de paiement des charges de travaux contestable.

En l’espèce, le tribunal a noté que certains travaux n’avaient pas été soumis à un vote, ce qui a conduit à la non-reconnaissance de certaines charges.

Quels sont les recours possibles pour un copropriétaire en cas de contestation des charges ?

Un copropriétaire qui conteste des charges peut exercer plusieurs recours. Tout d’abord, il peut demander des explications lors de l’assemblée générale et contester les décisions prises.

En cas de désaccord persistant, il peut saisir le tribunal judiciaire pour contester la créance. L’article 1353 du code civil impose au créancier de prouver l’existence de la créance, ce qui peut jouer en faveur du copropriétaire contestataire.

De plus, l’article 700 du code de procédure civile permet au copropriétaire de demander le remboursement des frais engagés pour sa défense si la demande du syndicat est jugée infondée.

Enfin, le copropriétaire peut également demander des dommages et intérêts si la procédure de recouvrement est jugée abusive.