Le 6 novembre 2013, Monsieur [E] a vendu en viager un appartement à Monsieur [S] et Madame [Y] pour 20.000 €, avec une rente annuelle de 4.800 €. En décembre 2022, Monsieur [E] a signifié un commandement de payer de 76.880 € pour rentes impayées. Le 20 octobre 2023, il a assigné les époux devant le tribunal pour obtenir la résolution de la vente. Madame [Y] a demandé le rejet de cette demande, tout en reconnaissant des retards. Le tribunal a constaté l’absence de paiement des rentes, entraînant la résolution du contrat et des restitutions réciproques.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de la résolution d’un contrat de vente en viager pour défaut de paiement des rentes viagères ?

La résolution d’un contrat de vente en viager pour défaut de paiement des rentes viagères est régie par plusieurs dispositions du Code civil.

Tout d’abord, l’article 1978 du Code civil stipule que :

« Le contrat de vente en viager est un contrat par lequel le vendeur cède un bien à l’acheteur, qui s’engage à verser une rente viagère. En cas de défaut de paiement des arrérages, la résolution du contrat n’est pas automatique. »

Cependant, l’article 1184 du même code précise que :

« La résolution d’un contrat peut être prononcée par le juge en cas d’inexécution d’une obligation, à condition que la partie qui demande la résolution ait préalablement mis en demeure l’autre partie de s’exécuter. »

Dans le cas présent, la clause résolutoire stipulée dans l’acte de vente du 6 novembre 2013 prévoit que :

« À défaut de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la rente viagère, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue. »

Ainsi, la clause résolutoire doit être dénuée d’ambiguïté, invoquée de bonne foi et précédée d’une mise en demeure.

En l’espèce, le commandement de payer délivré aux époux [S] a été infructueux, ce qui justifie la résolution du contrat au 21 janvier 2023.

Quels sont les effets de la résolution d’un contrat de vente en viager ?

La résolution d’un contrat de vente en viager entraîne des effets juridiques précis, notamment en matière de restitution des biens et des sommes versées.

L’article 1184 du Code civil précise que :

« La résolution d’un contrat entraîne l’anéantissement rétroactif de celui-ci, avec restitutions réciproques. »

Cela signifie que les parties doivent se restituer ce qu’elles ont reçu dans le cadre du contrat.

En l’espèce, Monsieur [E] doit restituer aux époux [S] l’acompte de 2.000 € qu’il a reçu lors de la vente, tandis que les époux [S] doivent restituer les biens litigieux, à savoir l’appartement, la cave et l’emplacement de stationnement.

De plus, selon l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Dans ce cas, Monsieur [E] a le droit de conserver les arrérages échus de la rente à titre de réparation du préjudice subi en raison de l’inexécution du contrat.

Quelles sont les conséquences d’une mise en location du bien vendu en viager par l’acheteur ?

La mise en location d’un bien vendu en viager par l’acheteur peut constituer une violation des obligations contractuelles, notamment si le vendeur a conservé un droit d’usage et d’habitation.

L’article 1978 du Code civil, bien qu’il ne traite pas directement de cette question, implique que le vendeur conserve certains droits sur le bien.

Dans le cas présent, il est stipulé que Monsieur [E] a conservé son droit d’usage et d’habitation.

Ainsi, la mise en location du bien par les époux [S] sans l’accord de Monsieur [E] constitue une violation de ses droits.

Cette situation justifie également la demande de résolution du contrat, car elle constitue un manquement grave aux obligations contractuelles.

Quels sont les recours possibles en cas de non-paiement des rentes viagères ?

En cas de non-paiement des rentes viagères, plusieurs recours sont possibles pour le crédirentier, conformément aux dispositions du Code civil.

L’article 1184 du Code civil permet au créancier de demander la résolution du contrat en cas d’inexécution des obligations par le débiteur.

De plus, la clause résolutoire prévue dans l’acte de vente permet au crédirentier de demander la résolution de plein droit, sans mise en demeure préalable, après un commandement de payer infructueux.

En l’espèce, Monsieur [E] a utilisé cette clause résolutoire après avoir délivré un commandement de payer qui est resté sans effet.

Il peut également demander des pénalités pour retard de paiement, conformément à la clause pénale stipulée dans l’acte de vente, qui prévoit une indemnité de dix euros par jour de retard.

Enfin, le crédirentier peut également demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison de l’inexécution du contrat, conformément à l’article 1147 du Code civil.