En octobre 1998, Madame [E] [Y] a loué des locaux commerciaux à Madame [X] [M] pour un café-bar-restaurant. En mars 2021, la SCI LIVO, nouvelle propriétaire, a notifié un congé avec refus de renouvellement, prenant effet fin 2021. Madame [X] [M] a alors demandé l’autorisation d’exercer des activités connexes, mais la SCI LIVO a refusé. En septembre 2023, Madame [X] [M] a assigné la SCI pour obtenir une indemnité d’éviction. Le juge a ordonné une expertise pour évaluer cette indemnité, désignant un expert et fixant des délais pour la remise du rapport.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature de la demande d’expertise formulée par la SCI LIVO ?

La SCI LIVO a sollicité une mesure d’expertise pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que celui de l’indemnité d’occupation.

Cette demande est fondée sur l’article 144 du Code de procédure civile, qui stipule que « les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. »

L’expertise est jugée nécessaire pour permettre au tribunal de statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction, car il est essentiel de déterminer la consistance du fonds à la date d’effet du congé, soit le 31 décembre 2021.

Il est également précisé que, selon l’article 789 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour ordonner toute mesure d’instruction jusqu’à son dessaisissement.

Ainsi, la demande d’expertise est justifiée par le besoin d’éléments factuels pour évaluer les indemnités dues.

Quels sont les droits du locataire concernant l’adjonction d’activités connexes ?

L’article L. 145-47 du Code de commerce précise que « le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. »

Pour ce faire, il doit notifier son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités envisagées.

Cette notification vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités, sous peine de déchéance.

En cas de contestation, le tribunal judiciaire est compétent pour se prononcer sur la question, en tenant compte de l’évolution des usages commerciaux.

Dans le cas présent, Madame [X] [M] a formulé une demande d’adjonction d’une activité de distribution de jeux, y compris de hasard, ce qui soulève des questions sur l’impact de cette activité sur l’indemnité d’éviction.

Comment l’indemnité d’éviction est-elle déterminée selon la jurisprudence ?

L’indemnité d’éviction est déterminée conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce, qui stipule que « le locataire évincé a droit à une indemnité d’éviction, sauf s’il a commis une faute. »

Cette indemnité doit être calculée en tenant compte de la valeur du fonds de commerce à la date d’effet du congé, soit le 31 décembre 2021 dans cette affaire.

Il est important de noter que, même si une déspécialisation est autorisée ultérieurement, elle n’aura pas d’impact rétroactif sur le montant de l’indemnité d’éviction, car celle-ci est évaluée à la date d’effet du congé.

L’expertise demandée vise à établir les éléments permettant de déterminer cette indemnité, en prenant en compte la perte de fonds, les frais de déménagement, et d’autres éléments pertinents.

Quelles sont les implications de la demande de déspécialisation sur l’indemnité d’éviction ?

La demande de déspécialisation, bien qu’elle puisse être autorisée par le tribunal, n’a pas d’impact rétroactif sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Comme mentionné précédemment, l’article L. 145-14 du Code de commerce précise que l’indemnité doit être calculée en fonction de la consistance du fonds à la date d’effet du congé.

Ainsi, même si Madame [X] [M] obtient l’autorisation de déspécialisation, cela ne modifiera pas la valeur du fonds au 31 décembre 2021, date à laquelle l’indemnité d’éviction est évaluée.

L’expertise sollicitée par la SCI LIVO a pour but de déterminer les éléments nécessaires à cette évaluation, indépendamment de l’issue de la demande de déspécialisation.

Quels sont les enjeux de la reconstitution du chiffre d’affaires théorique ?

La reconstitution du chiffre d’affaires théorique, demandée par Madame [X] [M], vise à évaluer la perte de chance liée à l’adjonction de l’activité accessoire de distribution de jeux.

Cependant, le juge a souligné qu’il n’y a pas lieu d’inclure cette demande dans la mission de l’expert, car Madame [X] [M] n’a pas précisé sur quel fondement elle sollicitait cette réparation.

Il est essentiel de noter que la perte de chance doit être étayée par des éléments concrets et des fondements juridiques clairs pour être prise en compte dans le cadre de l’indemnité d’éviction.

Ainsi, sans une base juridique solide, la demande de reconstitution du chiffre d’affaires théorique ne pourra pas être intégrée à l’expertise, ce qui pourrait limiter les possibilités de Madame [X] [M] d’obtenir une compensation pour cette perte de chance.