DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 14 JANVIER 2025

N° RG 24/02245 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WOU5

AFFAIRE :

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY

C/

[E] [X]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 novembre 2023 par le Tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE

N° RG : 1123001069

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 14/01/25

à :

Me Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 308 43 5 4 60

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉS

Monsieur [E] [X]

[Adresse 2]

Bât. 1 ‘ Esc. 1 – 1er étage ‘ Porte 2

[Localité 4]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par huissier – PV 659 du code de procédure civile

Madame [Y] [I]

[Adresse 2]

Bât. 1 ‘ Esc. 1 – 1er étage ‘ Porte 2

[Localité 4]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier – PV 659 du code de procédure civile

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

Greffière placée lors des débats et du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

Par contrat du 16 juin 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Les Résidences (ci-après la société Les Résidences) a donné en location à Mme [Y] [I] et M. [E] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer initial de 614,67 euros outre une provision sur charges.

Le 5 décembre 2019, la société Les Résidences a reçu un courrier de M. [X] donnant congé.

Le 18 novembre 2022, la société Les Résidences a reçu de Mme [I] son congé adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2023, la société Les Résidences a assigné M. [X] et Mme [I] aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

Par jugement réputé contradictoire du 29 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint Germain-en-Laye a :

– condamné Mme [I] à verser à la société Les Résidences la somme de 1 281,58 euros (décompte arrêté au 12 décembre 2022) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

– condamné Mme [I] à verser à la société Les Résidences une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté la société Les Résidences de ses prétentions contraires ou plus amples,

– condamné Mme [I] aux dépens,

– rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 8 avril 2024, la société Les Résidences a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 1er octobre 2024, la société Les Résidences, appelante, demande à la cour de :

– lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit,

– déclarer recevable et fondé l’appel interjeté,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

– a limité la condamnation de Mme [I] à lui payer la somme de 1 281,58 euros (décompte arrêté au 12 décembre 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

– l’a déboutée de ses demandes de condamnation formées à l’encontre de M. [X],

– l’a déboutée de ses prétentions contraires ou plus amples, et notamment de sa demande d’expulsion de M. [X] et Mme [I], ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux n’ayant pas été restitués,

Statuant à nouveau,

– prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de M. [X],

– ordonner en conséquence l’expulsion de M. [X] et Mme [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

– condamner solidairement M. [X] et Mme [I] à lui payer :

– la somme de 34 396,65 euros, correspondant à l’arriéré au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts à compter de l’assignation du 2 août 2023,

– à compter du 1er octobre 2024, les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail,

– à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux échéances majorées de 50 % et augmentée des charges légalement exigibles,

En tout état de cause,

– condamner in solidum M. [X] et Mme [I] à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum M. [X] et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Dourlen, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [X] et Mme [I] n’ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 21 mai 2024, la déclaration d’appel et les conclusions leur ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, les dernières conclusions de l’appelante ont été signifiées à M. [X] selon les mêmes modalités et à Mme [I] par dépôt à l’étude.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

La société Les Résidences fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande de résiliation du bail au motif que M. [X] avait valablement donné congé par courrier simple qu’elle a reçu le 5 décembre 2019 en retenant qu’aucun formalisme n’était exigé pour l’envoi de ce congé sauf à prouver sa date de réception, et qu’il n’était donc plus locataire du logement depuis le 5 janvier 2020.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, elle fait valoir que le courrier de M. [X] du 1er décembre 2019 ne saurait valoir congé dans la mesure où il n’est pas signé et qu’elle n’a donc pas pu s’assurer qu’il émanait bien du locataire qui n’a pas régularisé ce congé comme elle le lui avait demandé. Elle relève qu’il ressort du courrier de Mme [I] qu’il n’a quitté les lieux qu’en juillet 2022. Elle affirme que les lieux n’ont jamais été restitués et que des personnes ont été introduites dans le logement par M. [X] qui perçoit un loyer de leur part. Elle ajoute qu’il ne règle aucune somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Elle en déduit que M. [X] a violé les termes du bail et la loi et que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail à ses torts et griefs.

Elle relève que si Mme [I] a donné congé en bonne et due forme suivant courrier reçu le 18 novembre 2022 et que le bail a pris fin le 18 décembre 2022, elle n’a pas rendu les clés ni restitué les lieux qui sont occupés par des tiers.

Sur ce,

* Sur les congés délivrés par les locataires

En application de l’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, la société Les Résidences produit la copie d’un courrier de M. [X], daté du 1er décembre 2019 et non signé, dans lequel il indique donner congé du bail pour cause de séparation, Mme [I] restant dans les lieux. Ce courrier a été reçu par la société Les Résidences le 5 décembre 2019 ainsi qu’il en résulte du tampon apposé sur le courrier.

Pour autant, la bailleresse a refusé de valider ce congé, ce dont elle a avisé M. [X] par courrier du 10 décembre 2019, aux motifs qu’il n’était pas signé et qu’il n’avait pas été effectué dans les formes prescrites par la loi, lui demandant en conséquence de lui adresser un congé signé. Aucun autre congé n’est produit.

Dans ces conditions, il apparaît que le congé de M. [X] du 1er décembre 2019 n’a pas été régulièrement délivré dans la mesure où il n’est pas signé et qu’il n’a pas été adressé dans les formes légales rappelées ci-dessus et que la bailleresse ne l’a pas accepté quand bien même il est justifié de sa réception par cette dernière. Il s’en déduit que M. [X] est toujours titulaire du bail.

En revanche, Mme [I] a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 novembre 2022 reçue par la société Les Résidences le 18 novembre 2022 dans lequel elle indique que M. [X] a quitté le logement depuis juillet 2022 et qu’il refuse de donner congé et de payer sa quote-part de loyers. Le bail est en conséquence valablement résilié à son égard depuis le 18 décembre 2022, fin du délai de préavis d’un mois.

* Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Dans le cadre de la résiliation d’un bail, il appartient au juge de vérifier si les manquements invoqués par le bailleur sont établis et s’ils sont suffisamment graves pour justifier la résiliation aux torts du locataire.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que les loyers sont partiellement payés depuis le mois d’octobre 2022 et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2023.

La société Les Résidences produit en outre un courriel de Mme [Z], gardienne de l’immeuble, du 19 février 2024 qui relate avoir vu plusieurs fois un couple qui vit dans le logement de Mme [I]; que le monsieur lui a confirmé qu’il habite là et qu’il règle un loyer à ‘M. [T]’ depuis décembre dernier, ajoutant que la boîte aux lettres est cassée et ouverte.

Ces manquements de M. [X] aux obligations du bail (défaut de paiement des loyers et charges, défaut d’occupation personnelle des lieux et cession du bail à un tiers) sont suffisamment graves pour ordonner la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Le jugement critiqué est en conséquence infirmé de ce chef.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

La société Les Résidences demande à la cour d’ordonner l’expulsion de M. [X] et Mme [I] en faisant valoir qu’ils n’ont pas restitué les lieux et qu’ils ont décidé de les sous-louer à des tiers, ajoutant qu’il s’agit d’un logement social. Elle fait valoir que les occupants des lieux sont occupants du chef des locataires et ne disposent d’aucun titre pour ce faire et qu’il est indispensable qu’elle détienne un titre pour procéder à leur expulsion et reprendre possession du logement.

Elle demande par ailleurs que les intimés soient condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente aux échéances majorées de 50% et augmentée des charges légalement exigibles.

Elle fait valoir que M. [X] doit être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail ainsi que Mme [I] qui, si elle a donné valablement donné congé, n’a pas restitué les lieux.

Sur ce,

Dans la mesure où il n’est pas établi que les locataires auraient restitué les lieux et satisfait à leur obligation de remettre les clés, étant rappelé que la charge de la preuve leur incombe (civ. 3ème, 4 juin 2014, n°13-15.675), il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues au présent dispositif et de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et ce à compter du 18 décembre 2022 pour Mme [I] et du présent arrêt pour M. [X].

En effet, aucun élément n’est produit par la société Les Résidences pour justifier de sa demande tendant à voir majorer le montant de l’indemnité d’occupation. Elle ne démontre pas subir un préjudice particulier né de la persistance de l’occupation des lieux depuis le prononcé de la résiliation du bail, au-delà de celui déjà pris en compte par l’octroi d’une indemnité égale au loyer actualisé et augmenté des charges.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit donc être expressément stipulée.

Le contrat de bail prévoit, en son article 4, une clause de solidarité ainsi rédigée:

‘Les cotitulaires du bail sont tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat de location et de celles résultant de ses reconductions successibles.

En cas de congé donné par un seul des cotitulaires, celui-ci reste solidaire des loyers, des charges locatives, des suppléments de loyer de solidarité et indemnités d’occupation durant une durée de 6 mois suivant son départ, à l’exception des cas de solidarité du fait du mariage ou du PACS.’

Il apparaît que la clause de solidarité ne vise pas expressément les indemnités d’occupation lesquelles ne résultent pas de l’exécution des obligations du bail et qu’elle n’instaure une solidarité au titre de ces indemnités qu’en cas de congé donné par un des cotitulaires du bail et seulement pour une durée de 6 mois.

Ainsi, M. [X] et Mme [I] seront tenus au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation solidairement jusqu’au 18 juin 2023 puis à compter de cette date, de manière conjointe.

Le jugement critiqué est en conséquence partiellement infirmé de ces chefs.

Sur le montant de la dette locative

La société Les Résidences fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande en paiement de l’arriéré locatif à l’encontre de M. [X] et d’avoir limité la condamnation de Mme [I] au titre de la dette locative à somme de 1 284,58 euros correspondant à l’arriéré arrêté au 12 décembre 2022.

Elle fait valoir que M. [X] doit être tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail faute de congé régulièrement donné.

Sur ce,

La société Les Résidences produit deux décomptes (pièce 14 et 15) faisant apparaître une dette locative de 34 396,65 euros arrêtée au 23 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Il convient cependant de déduire:

– les frais de poursuites (160,77 euros) qui ne constituent pas une dette locative,

– le supplément loyer forfaitaire, les frais de dossier et de pénalité (enquête SLS) soit la somme totale de 18 184,12 euros (25 + 2 269,89 x 8) dans la mesure où la société Les Résidences ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure prévue par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, préalable nécessaire à la liquidation du supplément de loyer, seule une lettre simple datée du 16 novembre 2023 étant produite.

Il convient donc de condamner M. [X] et Mme [I] à payer à la société Les Résidences la somme de 16 051,76 euros, cette condamnation étant solidaire à hauteur de 5 223,75 euros (montant de la dette arrêtée au 31 mai 2023).

Le jugement déféré est en conséquence infirmé de ce chef.

Sur les dépens

M. [X] et Mme [I], qui succombent à titre principal, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant partiellement infirmées.

Ils sont en outre condamnés in solidum à payer à la société Les Résidences la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [I] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Prononce, aux torts exclusifs de M. [X], la résiliation judiciaire du bail conclu avec la société Les Résidences le 16 juin 2017 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], à compter de ce jour ;

Constate que Mme [I] a donné régulièrement congé de ce bail à effet au 18 décembre 2022;

Par conséquent,

Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de

M. [E] [X] et Mme [Y] [I] et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Rappelle que, par application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [E] [X] et Mme [Y] [I] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges;

Condamne M. [E] [X] et Mme [Y] [I] à verser à la société Les Résidences cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 décembre 2022 pour Mme [I] et du présent arrêt pour M. [X] et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés ;

Condamne M. [E] [X] et Mme [Y] [I] à payer à la société Les Résidences la somme de 16 051,76 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation arrêtés au 23 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus ;

Dit qu’ils sont condamnés solidairement au paiement de cette somme à hauteur de 5 223,75 euros;

Déboute la société Les Résidences du surplus de ses demandes ;

Condamne M. [E] [X] et Mme [Y] [I] in solidum à verser à la société Les Résidences la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] [X] et Mme [Y] [I] in solidum aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Me Dourlen, avocat, qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président