[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [D] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06656 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LL2

N° MINUTE : 13

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, Toque : E0007

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de [L] [R], Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de [L] [R], Greffier en préaffectation

Décision du 10 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06656 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LL2

Par acte sous seing privé du 23/01/2014, la société EFIDIS, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [W] [D] un appartement sis [Adresse 1]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [W] [D] le 26 mars 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 1871,50 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 14 juin 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [W] [D] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [D] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
– Le voir condamné à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 3070,74 Euros décompte arrêté au 31 mai 2024 inclus avec intérêt à taux légal,
– Le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges majorés de 10 % jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,
– Le voir condamné à lui payer une somme de 700 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Le voir condamné aux dépens comprenant les coûts du commandement ainsi que de l’assignation, outre le coût de la notification au Préfet.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024 :

La société CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à 5595,37 Euros dus au 31 octobre 2024 inclus et maintient ses autres demandes.

Monsieur [W] [D] a comparu et indiqué qu’il avait des difficultés financières. Il propose qu’un délai soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 100 Euros mensuellement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, contradictoire.

1. Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

2. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir respecté les dispositions légales par la production de l’accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été évoquée ainsi que l’avis CCAPEX dans le délai de 2 mois précédant l’assignation ;

En conséquence, la présente demande est recevable.

3. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 26 mars 2024 à Monsieur [W] [D] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 27 mai 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Cependant il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquise, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu de la situation du créancier et du débiteur, il y a lieu d’accorder un délai de paiement ;

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

4. Sur la demande d’une provision en paiement de l’arriéré locatif

En qu’en vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut , dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [W] [D] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 5595,37 Euros au 31 octobre 2024 inclus ;

En conséquence Monsieur [W] [D] sera condamné à payer à la somme de 5595,37 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement.

5. Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier ,le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ; Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

En conséquence, Monsieur [W] [D] sera autorisé, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 35 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 36 ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate des locataires des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [D] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Cependant que le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d’une indemnité égale au loyer et aux charges majorés de 10 % ;

Cette demande doit s’analyser en une clause pénale ne relevant pas de l’office du juge statuant en procédure de référés ;

Par conséquent que le défendeur devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

7. Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la société CDC HABITAT SOCIAL sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [W] [D] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation outre les frais de notification au Préfet ;

Le Juge des référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 23/01/2014 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [W] [D] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 27 mai 2024,

SUSPENDONS ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNONS Monsieur [W] [D] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 31 octobre 2024 inclus, la somme provisionnelle de 5595,37 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

DISONS que Monsieur [W] [D] sera autorisé à régler sa dette en 35 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 36 ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

DISONS qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DISONS qu’en ce cas, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 1] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [W] [D] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en ce cas Monsieur [W] [D] devra verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation outre le coût de la notification au Préfet ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,