2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 14 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 21/01292 – N° Portalis DBXJ-W-B7F-HJKH

Jugement Rendu le 14 JANVIER 2025

AFFAIRE :

[N] [K] [A] [X] divorcée [L]

C/

[V] [H] [I]

ENTRE :

Madame [N] [K] [A] [X] divorcée [L]
née le 29 Avril 1969 à [Localité 5]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par Maître Simon LAMBERT de la SELAS LANCELIN & LAMBERT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [V] [H] [I]
né le 12 Février 1974 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représenté par Me Alexis TUPINIER, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire FOUCAULT, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont été entendus ou ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 24 juillet 2024 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 15 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 août 2024 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 21 janvier 2024 et avancé au 14 Janvier 2025 ;

JUGEMENT :

– Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
– Contradictoire
– en premier ressort
– rédigé par Claire FOUCAULT
– signé par Claire FOUCAULT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le
à
Maître Simon LAMBERT de la SELAS LANCELIN & LAMBERT
Me Alexis TUPINIER

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [V] [I] a confié la vente de sa maison située [Adresse 3] à [Localité 1] à l’agence Aquizio Côte d’Or, et a fait publier une annonce au prix de 249 000 euros.

Mme [N] [X] divorcée [L] a proposé d’acquérir ce bien au prix annoncé.

Par acte du 19 juin 2020 passé devant Maître [T] [W], notaire associé à [Localité 4], M. [I] et Mme [L] ont régularisé un compromis de vente, lequel prévoyait les conditions suspensives habituelles, notamment de financement, outre une clause pénale de 24 900 euros en cas de défaillance, et fixait au 21 août 2020 au plus tard la date de réitération de la vente.

M. [I] a renoncé à vendre son bien et a été placé sous sauvegarde de justice le 29 juillet 2020.

Par acte d’huissier en date du 13 novembre 2020, Mme [L] a fait délivrer une sommation de payer.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 10 février 2021, Mme [L] a mis en demeure M. [I] de lui payer la somme de 24 900 euros au titre de la clause pénale. M. [I] n’a pas déféré à cette demande.

Par acte d’huissier du 12 mai 2021, Mme [L] a fait citer M. [I] devant le tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de voir, au visa des articles 1103, 1104, 1193 et 1231-1 du code civil :
– Condamner M. [V] [I] à verser à Mme [N] [X] divorcée [L] une somme de 24 900 euros outre 1 000 euros à titre de restitution de l’acompte et 300 euros à titre de remboursement des frais de notaire ;
– Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;
– Condamner M. [V] [I] à verser à Mme [N] [X] divorcée [L] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 janvier 2023, Mme [L] maintient ses prétentions initiales et les réactualise en sollicitant du tribunal qu’il :
– Condamne M. [V] [I] à verser à Mme [N] [X] divorcée [L] une somme de 24 900 euros outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 12 novembre 2020 et jusqu’à parfait paiement ;
– Condamne M. [V] [I] à verser à Mme [N] [X] divorcée [L] une somme de 95,14 euros outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 12 novembre 2020 et jusqu’à parfait paiement ;
– Ordonne la capitalisation des intérêts ;
– Déboute M. [I] de l’intégralité de ses demandes ;
– Dise et juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;
– Condamne M. [V] [I] à verser à Mme [N] [X] divorcée [L] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En ses conclusions notifiées le 16 septembre 2022, Mme [L] demande au tribunal de :
A titre principal,
– Dire et juger nul le compromis de vente régularisé entre M. [V] [I] et Mme [N] [X] divorcée [L] en date du 19 juin 2020, en raison de l`insanité d’esprit de M. [I] lors de l’acte ;
A titre subsidiaire,
– Dire et juger que la responsabilité contractuelle de M. [V] [I] ne saurait être engagée en raison de la force majeure ;
A titre très subsidiaire,
– Modérer la clause pénale à hauteur de 1 euro ;
En tout état de cause,
– Débouter Mme [N] [X] divorcée [L] de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions ;
– Condamner Mme [N] [X] divorcée [L] à payer à M. [V] [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner Mme [N] [X] divorcée [L] aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs conclusions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 27 août 2024.

Mme [L] sollicite l’application de la clause pénale, au motif que M. [I] a refusé de mener la vente à son terme au prétexte que le prix avait été sous-estimé, ce qui est inexact, et a instrumentalisé sa pathologie pour échapper à son engagement de vendre.
Elle soutient que l’insanité d’esprit de M. [I] au moment du compromis n’est pas démontrée, les certificats médicaux étant postérieurs à cet acte et n’établissant pas que M. [I] n’était pas en état de contracter.
Elle considère au contraire que M. [I] était en parfaite possession de ses moyens, s’est engagé en toute connaissance de cause, et a eu une attitude déloyale en la laissant dans l’expectative pendant plusieurs mois, avant de se désengager par dénonciation du compromis, réalisée sans fondement textuel par le mandataire judiciaire en son nom et pour son compte, ce qui ne saurait caractériser la force majeure faute d’élément d’extériorité.
Elle précise s’être elle-même acquittée de ses obligations, mais avoir renoncé à l’achat compte tenu de l’attitude du vendeur. Elle s’oppose à toute modération de la clause pénale, aux motifs d’une part que la situation de santé ne constitue pas un critère d’appréciation, d’autre part que M. [I] ne donne aucun élément sur sa situation financière.

M. [I] s’oppose à la demande, faisant valoir à titre principal la nullité du compromis en raison de l’insanité d’esprit au moment de l’acte, parfaitement établi par deux certificats médicaux rédigés peu après l’acte et décrivant une pathologie donnant lieu à un suivi régulier depuis 2005, avec une dégradation de son état de santé en novembre 2019.
Il fait valoir à titre subsidiaire l’absence de faute personnelle, au motif que la dénonciation du compromis lui est extérieure en ce qu’elle a été réalisée par le mandataire spécial, sur instruction du juge des tutelles.
A titre infiniment subsidiaire, il sollicite que le montant de l’indemnité soit réduit à 1 euro, en raison de sa situation financière précaire et de sa pathologie.

Sur la validité du compromis de vente

Selon l’article 414 du code civil, “pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.”

En l’espèce, il appartient à M. [I] de rapporter la preuve qu’il n’avait pas sa lucidité lorsqu’il a signé le compromis de vente.

Il ressort des échanges entre les parties ainsi qu’entre leurs notaires que M. [I] a fait part de son refus de vendre début juillet 2020, lorsqu’il a pris conscience qu’il ne pourrait pas faire construire ou acquérir un bien avec le produit de la vente, persuadé de s’être fait avoir par les agences immobilières qui auraient sous-évalué sa maison, ce qui a provoqué une décompensation et son hospitalisation au CHS de la Chartreuse le 7 juillet. Le bien avait toutefois fait l’objet fin mai 2020 d’une estimation par une autre agence immobilière qui l’évaluait dans une fourchette de prix en deçà du prix de vente.

Le refus de vendre est clairement énoncé dans le mail envoyé le 8 juillet 2020 par Maître [P], Notaire, à sa cliente, et dans le courrier que M. [I] a adressé à Mme [L] le 19 février 2021.

Les seules pièces médicales versées au débat sont les deux certificats médicaux rédigés les 7 et 17 juillet 2020 dans le cadre de la démarche aux fins de mesure de protection, postérieurement à l’acte. Ils ne sont corroborés par aucune autre pièce médicale attestant de l’état de M. [I] avant la mise en vente et le jour de la signature du compromis.

Le docteur [M] ne fait aucune mention de l’état de M. [I] antérieurement, mais constate que “l’état de santé de Mr [I] [V] ne lui permet pas de gérer la vente de ses deux biens immobiliers actuellement”, de sorte qu’ “il y a lieu d’envisager la rupture du compromis de vente car ce dernier sera très préjudiciable à la santé psychique du patient. Il est probable d’envisager une mesure de protection”et précise que ce certificat a été “fait à la demande de l’intéressé pour faire valoir ce que de droit”.
Ce certificat médical démontre sans conteste que c’est la gestion de la vente, à savoir les conséquences de la vente, qui a provoqué une dégradation importante de l’état de santé de M. [I], mais ne fait à aucun moment mention d’une absence de lucidité du patient au moment de la signature de l’acte.

Le docteur [J] n’établit pas davantage que M. [I] n’avait plus sa lucidité au moment du compromis. Il fait état des déclarations de M. [I], qui serait suivi depuis 2005 par un psychiatre puis depuis 2018 par son médecin traitant qui lui prescrit un traitement, mais ne décrit pas d’absence ou de perte de lucidité au moment du compromis.
Comme son confrère, il reprend les propos de M. [I], qui dit ne pas avoir réfléchi à la suite de la vente de ses maisons, ne pas savoir pourquoi il a pris cette décision et “souhaite invalider cette vente en argumentant sur le fait qu’il n’était pas “lucide” au moment de cette signature”.
Ce certificat, rédigé par le docteur [J] en qualité de médecin agréé pour l’établissement des mesures de protection de justice dans le cadre de la saisine du juge des tutelles par la compagne de M. [I], conclut à un état dépressif chronique et considère qu’il relève d’une mesure de protection pour l’aider à gérer son patrimoine.

Il résulte de ce qui précède que M. [I] avait pleinement conscience de son engagement de vendre lorsqu’il a signé le compromis de vente, avait toute sa lucidité, mais n’avait pas suffisamment réfléchi aux conséquences, ce qui a eu des répercussions sur son état de santé et a nécessité sa mise sous protection le 29 juillet 2020, étant précisé que la mesure de sauvegarde de justice a été suivie d’un placement sous curatelle simple le 11 août 2020, qui a été levée le 2 mars 2021.

Dès lors, faute d’établir que M. [I] était atteint d’un trouble mental au moment de l’acte, le compromis de vente du 19 juin 2020 était valable. L’action en nullité sera rejetée.

Sur la demande de paiement de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

En l’espèce, le compromis de vente du 19 juin 2020 prévoit que si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer l’acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité fixée à titre de clause pénale à la somme de 24 900 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

M. [I] a fait l’objet d’une mesure de sauvegarde de justice le 29 juillet 2020 avec désignation d’un mandataire spécial qui avait notamment pour mission de dénoncer les compromis de vente.
Pour autant, il ressort des développements ci-dessus et du certificat médical du Docteur [M] que M. [I] a pris, de sa propre initiative, la décision de renoncer à la vente, et a ensuite effectué les démarches aux fins de mesure de protection dans l’objectif de se désengager.
Lucide lorsqu’il a signé le compromis de vente, il a fait le choix de ne pas respecter son engagement et, conscient de la pénalité qu’il encourait ainsi qu’en témoigne le mail du notaire à sa cliente le 8 juillet, ne saurait se dédouaner de sa responsabilité en reportant l’imputabilité de l’inexécution de son obligation sur le mandataire spécial et le juge des tutelles.

En conséquence, M. [I] est redevable de l’indemnité prévue à titre de clause pénale, Mme [L] ayant respecté ses obligations et obtenu dans le délai imparti le financement.

Sur le montant de l’indemnité au titre de la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il appartient au juge, pour apprécier le caractère excessif de la clause pénale, de vérifier si au jour où il statue le montant de la clause pénale est manifestement disproportionné au préjudice résultant de l’inexécution, l’état de santé étant sans emport.

En l’espèce, d’une part M. [I] ne communique aucun élément pour établir le caractère excessif de la pénalité au regard de sa situation financière, d’autre part il a pu, en différant la vente de ses deux biens immobiliers, tirer profit de l’évolution du marché depuis 2020, et les deux biens immobiliers, notamment la maison sise [Adresse 3] au prix de 345 000 euros le 21 octobre 2021.

En conséquence, il n’y a pas lieu de modérer la clause pénale.

Il convient de condamner M. [I] à payer à Mme [L] la somme de 24 900 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020, date de la sommation de payer, en application des article 1231-6 et 1344 du code civil. En outre, les intérêts seront capitalisés, conformément aux dispositions de l’article 1343-2.

Sur la demande de paiement des frais de notaire

Mme [L] sollicite la condamnation de M. [I] à lui verser la somme de 95,14 euros correspondant au reliquat des sommes versées au notaire au titre de l’acompte et des frais payés pour l’établissement de l’avant-contrat, après remboursement par le notaire de 1 234,86 euros le 14 décembre 2021.

En l’espèce, le compromis de vente fait état de sommes versées par Mme [L], soit 1 000 euros au titre du dépôt de garantie, 50 euros au titre de la provision sur les frais de la vente, 300 et 350 euros au titre de la rémunération des prestations liées à l’établissement des contrats.

Mme [L] déclare avoir été remboursée le 14 décembre 2021 de la somme de 1 254,90 euros par le notaire, mais ne verse aucune pièce justificative de ce remboursement et du reliquat resté à sa charge.

En conséquence, il convient de débouter Mme [L] de sa demande de paiement.

Sur les demandes accessoires

M. [I], partie succombante, sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

Il ne serait par ailleurs pas équitable de laisser à Mme [L] la charge de l’ensemble des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour voir consacrer ses droits.

Il convient en conséquence de condamner M. [I] à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le Tribunal,

– Déboute M. [I] de sa demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente du 19 juin 2020 ;

– Condamne M. [I] à verser à Mme [L] la somme de 24 900 euros (vingt quatre mille neuf cents euros) au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020, et capitalisation des intérêts ;

– Déboute Mme [L] de sa demande de paiement du reliquat des sommes versées au notaire non remboursées ;

– Condamne M. [I] aux entiers dépens ;

– Condamner M. [I] à verser à Mme [L] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

– Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente