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Loyers commerciaux

N° RG 23/16153
N° Portalis 352J-W-B7H-C3SHI

N° MINUTE : 2

Assignation du :
12 Décembre 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 14 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S ORIENTIS GOURMET
[Adresse 13]
[Localité 12]

représentée par Maître Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 4]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

Par acte sous seing privé du 23 mars 2012, la SCI [Adresse 8] a donné à bail à la SAS KUSMI TEA un bail portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 8] dans [Localité 4] à Paris, pour une durée de neuf ans, à compter du 23 mars 2012 et jusqu’au 22 mars 2021, pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 95.000 euros.

La destination est la suivante : usage de vente de thés et cafés, d’épicerie fine, en vrac ou conditionné, accessoires s’y rapportant, salon de thé (à l’exclusion de toute cuisson nécessitant la mise en place d’une extraction ou susceptible de créer une nuisance, aucun appareil d’extraction ne pouvant être installé dans les locaux loués ou dans l’immeuble), dégustation sur place ou à emporter.

Par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 21 janvier 2014, la SAS KUSMI TEA a changé de dénomination sociale, la nouvelle dénomination étant depuis la SAS ORIENTIS GOURMET.

A compter du 23 mars 2021, le bail commercial s’est prolongé tacitement.

Par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2021, la SAS ORIENTIS GOURMET a fait délivrer congé à la SCI [Adresse 8] pour le 30 septembre 2021 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021.

Par acte extrajudiciaire du 12 octobre 2021, la SCI [Adresse 8] a fait connaître à la SAS ORIENTIS GOURMET son accord sur le principe du renouvellement.
Par courrier recommandé avec avis de réception, la SAS ORIENTIS GOURMET a notifié au bailleur un mémoire préalable le 15 juillet 2023, ledit mémoire sollicitant :

– de fixer le loyer du bail renouvelé au montant de la valeur locative estimée à 86.648 euros hors taxe et hors charges par an à compter du 1er octobre 2021, toutes clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;
– à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise pour l’estimation de la valeur locative et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 86.200 euros hors taxe et hors charges :
– de condamner la SCI [Adresse 8] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– de dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la SAS ORIENTIS GOURMET a fait assigner la SCI [Adresse 8] devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris, sollicitant :

– de fixer le loyer du bail renouvelé au montant de la valeur locative estimée à 81.648 euros hors taxe et hors charges par an à compter du 1er octobre 2021, toutes clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;
– à titre subsidiaire, d’ordonner une expertise pour l’estimation de la valeur locative et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 81.648 euros hors taxe et hors charges, subsidiairement 86.200 ;
– de condamner la SCI [Adresse 8] aux entiers dépens et à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– de dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SCI [Adresse 8] ne s’est pas constituée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024, et a été renvoyée à l’audience du 02 octobre 2024 où elle a été plaidée. Le délibéré a été fixé à la date du 14 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux ;
3o Les obligations respectives des parties ;
4o Les facteurs locaux de commercialité ;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, il résulte de l’acte extrajudiciaire du 12 octobre 2021 que les parties se sont entendues sur le principe de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021. Le locataire, seule partie comparante, ne se prévalant pas d’un loyer plafond, il y a lieu de déterminer le loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative.

Le locataire sollicite la fixation du loyer annuel à la somme de 81.648 euros en principal, et produit une expertise unilatérale réalisée le 24 juin 2021 par Mesdames [R] [T] et [V] [X] qui l’estime à 86.184 euros. Il convient de relever d’ores et déjà que le locataire n’invoque aucun motif, ni ne produit aucun justificatif au soutien d’une minoration de l’estimation de l’expertise qu’il a unilatéralement sollicitée dans un cadre non judiciaire.

Il ressort de ladite expertise, s’agissant des caractéristiques des locaux :

– qu’ils sont dépendants d’un immeuble en angle entre le [Adresse 8] et le [Adresse 2], en plein centre de la capitale, entre le jardin des Tuileries et la [Adresse 15] et bénéficient d’une bonne situation commerciale pour le commerce considéré, dans un quartier central et historique de la capitale bien desservi par les transports en commun et avec des facilités de stationnement, la chalandise étant importante et variée, à la fois locale (résidentielle à pouvoir d’achat élevé et de bureaux) et touristique ;
– que l’immeuble ancien dont dépendent les locaux est de belle facture avec une façade en pierre de taille ouvragée, un ravalement un peu ancien et un gros œuvre entretenu en apparence ;
– que les locaux bénéficient d’une belle visibilité grâce à un linéaire de façade en angle global d’environ 19,50 m, comprenant une devanture avec une double porte automatique dans l’angle an pan coupé, deux grandes vitrines séparées par une arrête centrale [Adresse 16], sous deux enseignes bandeaux et une enseigne drapeau à l’enseigne « Kusmi tea », et une vitrine, également sous une enseigne bandeau et une enseigne drapeau, côté [Adresse 14] ;
– qu’ils sont sur deux niveaux (RDC/ R-1) reliés entre eux par un escalier intérieur et par un monte plat ;
– que l’ensemble est fonctionnel, classiquement équipé, et bien aménagé pour l’activité exercée, le tout en bon état d’entretien ;
– que la surface globale est d’environ 109 m2 , dont environ 49,50 m2 aménagés en aire de vente, soit environ 45% de la surface globale.

L’expert distingue au rez-de-chaussée :

– une zone d’angle de 13,50 m2 pondérée à 1,20, soit estimée à 16,20 m2 B;
– une zone 1 de 13 m2 (aire de vente sur 5 m depuis l’[Adresse 14]) pondérée à 1, soit estimée à 13 m2 B ;
– une zone 1 bis de 23 m2 (aire de vente sur 5 m depuis la [Adresse 16]) pondérée à 0,90, soit estimée à 20,70 m2 B ;
– une zone R-1 (locaux annexes) de 59,50 m2 pondérée à 0,25, soit estimée à 14,88 m2 B.

L’expert retient une surface pondérée de 64,80 m2 (dont 49,90 m2 B au rez-de-chaussée et 14,88 m2 B au niveau inférieur).

Au vu des photographies et plan de localisation des lieux, il convient d’entériner les constatations de l’expert quant aux caractéristiques des locaux particulièrement adaptées à la destination des lieux.

S’agissant des obligations respectives des parties, il n’est relevé de la part de l’expert aucune clause exorbitante. Le preneur, seule partie comparante n’invoque aucune clause dans ce sens, susceptible de minorer la valeur locative.

La seule partie comparante n’invoque aucune évolution des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage :

– s’agissant des fixations judiciaires intervenues entre avril et juillet 2015 : l’expert rapporte des loyers oscillant entre 1.000 et 1.800 euros respectivement, pour un commerce d’optique situé [Adresse 5] dans le [Localité 4], et une agence de voyage située [Adresse 10] dans le [Localité 4] ;
– s’agissant des renouvellement amiables (déplafonnés) intervenus entre avril 2012 et octobre 2017 : l’expert rapporte des loyers oscillant entre 1.050 euros (pour une bijouterie sise [Adresse 3] dans le [Localité 4]) et 2.253 euros (pour une agence bancaire sise [Adresse 7] dans le [Localité 4] ) ;
– s’agissant des locations nouvelles intervenus entre novembre 2013 et juillet 2016 : l’expert rapporte des loyers oscillant entre 1.258 euros (pour une salle de sport située [Adresse 6] dans [Localité 4]) et 3.220 euros (pour un commerce de cosmétiques haut de gamme située [Adresse 10] dans le [Localité 4]) ;
– s’agissant des loyers décapitalisés (au coefficient 8) sur la période située entre février 2013 et février 2018 : l’expert rapporte des loyers oscillant entre : 789 euros (plus 2.434 euros de droit au bail) pour une biscuiterie située [Adresse 1] dans [Localité 4] et 2.100 euros (plus 3.100 euros de droit au bail) pour une chocolaterie et confiserie située [Adresse 11] [Localité 4] dans le [Localité 4].

Il sera renvoyé au rapport pour plus amples éléments à ce titre.

L’expert a retenu sur cette base un prix unitaire de 1.400 euros par m2 B, soit une valeur locative annuelle de 90.720 euros (64,80 m2 B * 1.400 euros par m2 B = 90.720 euros).

L’expert a estimé à 5% les correctifs relatifs au remboursement par le preneur de l’impôt foncier, de l’assurance de l’immeuble et des honoraires du syndic.

Après correctifs, il propose une valeur locative à 86.184 euros arrondie à 86.200 euros HT/HC par an (90.720 euros * 95% = 86.184 euros).

Sur ce, s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, le renouvellement du bail étant intervenu au 1er octobre 2021, il convient d’écarter toutes références antérieures à 2015, et d’accorder une attention particulière aux références les plus proches de la période considérée sur un plan temporel et sur le plan de l’activité exercée, pour déterminer la valeur locative. A cet égard, le juge des loyers commerciaux considère comme étant particulièrement pertinente la référence relative au salon de thé, pâtisserie situé [Adresse 9] dans le [Localité 4] et dont le loyer est de 1.827 euros, tout en nuançant la comparaison avec le commerce considéré relativement au fait que le commerce pris à titre de comparaison est situé exclusivement sur l’avenue de l’Opéra (et non en angle), dispose d’une surface pondérée sensiblement supérieure (98,5 m2 B), et est en location nouvelle en date de février 2016.

Il résulte de ce qui suit que la valeur unitaire doit être fixée à 1.500 euros :

– compte tenu des caractéristiques des locaux et de la destination des lieux : en plein centre de la capitale, entre le jardin des Tuileries et la place de l’Opéra, bénéficiant d’une bonne situation commerciale pour le commerce considéré, bénéficiant notamment d’une belle visibilité grâce à un linéaire de façade en angle global d’environ 19,50 m, fonctionnels, classiquement équipés, et bien aménagés pour l’activité exercée, le tout en bon état d’entretien et avec une chalandise importante et variée disposant d’un pouvoir d’achat élevé ;
– compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage depuis 2015, un rapprochement ayant été fait plus particulièrement avec le commerce ayant une activité analogue ;
– en l’absence d’évolution rapportée de facteurs locaux de commercialité.

Soit une valeur locative de 97.200 euros (soit 64,80 m2 B * 1.500 euros par m2 B = 97.200 euros).

L’expert sollicité amiablement a fait en revanche une bonne appréciation de la minoration au titre des correctifs qu’il convient de fixer à 5%.

Après minoration, la valeur locative sera donc fixée à 92.340 (soit 97.200 * 95% = 92.340 euros), arrondie à 92.350 euros par an hors taxes et hors charges.

En conséquence de quoi, le prix du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2021 est de 92.350 euros par an hors taxes et hors charges.

La SAS ORIENTIS GOURMET ayant succombé dans sa demande de fixation du prix du loyer du bail à la somme de 81.648 euros, elle devra supporter la charge de ses dépens, et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la SCI [Adresse 8] et la SAS ORIENTIS GOURMET concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 8] dans le [Localité 4], à compter du 1er octobre 2021 ;

Fixe à la somme en principal de 92.350 euros, à compter du 1er octobre 2021, le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI [Adresse 8] et la SAS ORIENTIS GOURMET pour les locaux situés [Adresse 8] dans le [Localité 4] à [Localité 4], toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ;
Rejette la demande de la SAS ORIENTIS GOURMET au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la SAS ORIENTIS GOURMET supportera la charge de ses dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 14 janvier 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON