JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/03270 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WG6R
N° de MINUTE : 25/00003

DEMANDEUR

SAS LE HURACAN
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Laurence BRUGUIER CRESPY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 882

C/

DEFENDEURS

SCI SAMSON SQUARE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l’AARPI Listo avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1888

SCI SAINT DENIS BRICHE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l’AARPI Listo avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1888

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

Par deux actes sous seing privé en date du 28 juin 2019, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE ont consenti à la société LE HURACAN des baux commerciaux portant sur des locaux situés aux n°4 (pour la SCI SAMSON SQUARE) et n°6 (pour la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE), [Adresse 5] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2019 et un loyer annuel de 80 000 euros hors charges et hors taxes pour chaque local, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 9 décembre 2020, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE ont assigné la société LE HURACAN en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer son expulsion des locaux donnés à bail.

Par ordonnance du 26 mars 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Paris le 12 janvier 2022.

Par acte du 4 février 2021, la société LE HURACAN a assigné la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE devant le tribunal de commerce de Bobigny afin de voir ordonner l’exonération des loyers et charges pendant les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire.

Par jugement du 24 septembre 2021, le tribunal de commerce de Bobigny a relevé d’office son incompétence au profit du tribunal judiciaire de Bobigny.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, la société LE HURACAN sollicite du tribunal de :
-Ordonner une mesure de médiation judiciaire ou de conciliation
-Ordonner l’exonération des loyers et des charges pendant toute la durée de la fermeture administrative et d’interdiction d’accueillir du public s’agissant du bail litigieux,
– Débouter les SCI SAMSON SQUARE et SCI SAINT DENIS LA BRICHE de l’intégralité de leurs demandes,
A titre subsidiaire,
-Lui accorder les plus larges délais de règlement, qui ne sauraient être inférieurs à 18 mois, pour s’acquitter du solde des loyers dont elle pourrait être redevable,
-Condamner la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE à lui payer solidairement la somme de 3 000 euros au titre des frais d’article 700 du code de procédure civile ainsi que solidairement aux entiers dépens.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE sollicitent du tribunal de :
A titre principal, sur la caducité :
-CONSTATER que les baux conclus le 28 juin 2019 sont caducs depuis le 31 août 2019; -ORDONNER en conséquence la résiliation judiciaire de bail à compter de cette date ;
-ORDONNER l’expulsion de la société LE HURACAN et de tous ses occupants des lieux qu’elle occupe ;

-DIRE ET JUGER que le sort des objets mobiliers restants dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAMSON SQUARE la somme de 269 084,45 euros, suivant le décompte établi le 15 mai 2024, au titre de l’arriéré de loyers charges et indemnité d’occupation avec intérêts de retard au taux légal, augmentée des intérêts de retard contractuels d’un montant de 25 832,11 euros, sauf à parfaire ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE la somme de 72 186,29 euros, suivant le décompte établi le 15 mai 2024, au titre de l’arriéré de loyers charges et indemnité d’occupation avec intérêts de retard au taux légal, augmentée des intérêts de retard contractuels d’un montant de 6 929,88 euros, sauf à parfaire ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAMSON SQUARE la somme de 145,44 euros à titre de remboursement des frais de rejet des prélèvements bancaires ;
-FIXER le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle depuis le 31 août 2019 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 40 000 euros pour les deux contrats de bail ;
-ORDONNER la conservation du montant versé à titre de dépôt de garantie, à savoir la somme de 20 000 euros tant par la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE que par la SCI SAMSON SQUARE,
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser la somme de 33 333,33 euros tant à la SCI SAMSON SQUARE qu’à la SCI SAINT DENIS LA BRICHE en remboursement de la franchise de loyer octroyée ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAMSON SQUARE une somme de 1 915,13 euros au titre des frais d’électricité pour la période du mois de juillet 2019 à décembre 2019 ;
A titre subsidiaire, sur l’acquisition des clauses résolutoires :
-CONSTATER l’acquisition des clauses résolutoires des baux du 28 juin 2019 à compter du 24 juillet 2020 ;
-ORDONNER l’expulsion de la société LE HURACAN et de tous ses occupants des lieux qu’elle occupe ;
-DIRE ET JUGER que le sort des objets mobiliers restants dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAMSON SQUARE la somme de 269 084,45 euros, suivant le décompte établi le 15 mai 2024, au titre de l’arriéré de loyers charges et indemnité d’occupation avec intérêts de retard au taux légal, augmentée des intérêts de retard contractuels d’un montant de 25 832,11 euros, sauf à parfaire ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE la somme de 72 186,29 euros, suivant le décompte établi le 15 mai 2024, au titre de l’arriéré de loyers charges et indemnité d’occupation avec intérêts de retard au taux légal, augmentée des intérêts de retard contractuels d’un montant de 6 929,88 euros, sauf à parfaire ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAMSON SQUARE la somme de 145,44 euros à titre de remboursement des frais de rejet des prélèvements bancaires ;
-FIXER le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 40 000 euros pour les deux contrats de bail ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser la somme de 33 333,33 euros tant à la SCI SAMSON SQUARE qu’à la SCI SAINT DENIS LA BRICHE en emboursement de la franchise de loyer octroyée ;
-DIRE que le dépôt de garantie sera acquis à la SCI SAMSON SQUARE ;
-DIRE que le dépôt de garantie sera acquis à la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à la remise en état des lieux ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAMSON SQUARE une somme de 1 915,13 euros au titre des frais d’électricité pour la période du mois de juillet 2019 à décembre 2019 ;
A titre infiniment subsidiaire, sur la résiliation judiciaire des baux conclus aux torts exclusifs du preneur en raison de la violation persistante et réitérée des stipulations contractuelles :
-ORDONNER la résolution judiciaire des baux du 28 juin 2019 ;
-ORDONNER l’expulsion de la société LE HURACAN et de tous ses occupants des lieux qu’elle occupe ;
-DIRE ET JUGER que le sort des objets mobiliers restants dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAMSON SQUARE la somme de 269 084,45 euros, suivant le décompte établi le 15 mai 2024, au titre de l’arriéré de loyers charges et indemnité d’occupation avec intérêts de retard au taux légal, augmentée des intérêts de retard contractuels d’un montant de 25 832,11 euros, sauf à parfaire ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE la somme de 72 186,29 euros, suivant le décompte établi le 15 mai 2024, au titre de l’arriéré de loyers charges et indemnité d’occupation avec intérêts de retard au taux légal, augmentée des intérêts de retard contractuels d’un montant de 6 929,88 euros, sauf à parfaire ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAMSON SQUARE la somme de 145,44 euros à titre de remboursement des frais de rejet des prélèvements bancaires ;
-FIXER le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 40.000 euros pour les deux contrats de bail ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser la somme de 33 333,33 euros tant à la SCI SAMSON SQUARE qu’à la SCI SAINT DENIS LA BRICHE en remboursement de la franchise de loyer octroyée ;
-DIRE que le dépôt de garantie sera acquis à la SCI SAMSON SQUARE ;
-DIRE que le dépôt de garantie sera acquis à la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à la remise en état des lieux ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à verser à la SCI SAMSON SQUARE une somme de 1 915,13 euros au titre des frais d’électricité pour la période du mois de juillet 2019 à décembre 2019 ;
En tout état de cause :
-DIRE que le jugement à intervenir sera exécutoire par provision ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à payer à la SCI SAMSON SQUARE la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN à payer à la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la société LE HURACAN aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2024.

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur la demande de médiation judiciaire

Se fondant sur l’article 131-1 du code de procédure civile, la société LE HURACAN sollicite que soit ordonnée une mesure de médiation judiciaire. Elle fait valoir l’incompréhension régnant entre les parties, ainsi que sa bonne foi.

La SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE ne répondent pas à cette demande.

L’article 131-1 du code de procédure civile prévoit que le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige et de l’état d’avancement de la procédure, il n’est pas opportun d’ordonner une mesure de médiation judiciaire et la société LE HURACAN sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la demande de caducité

Se fondant sur les articles 1186 et 1304 du code civil, ainsi que sur l’article 4 des deux baux, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE sollicitent que soit constatée leur caducité. Elles font valoir qu’aucun devis n’a été communiqué aux bailleresses avant le 31 août 2019, que les travaux n’étaient pas réalisés au 30 novembre 2019 et qu’aucune réponse n’a été apportée à la mise en demeure délivrée par elles le 26 novembre 2019.

La société LE HURACAN fait valoir que la caducité n’a été prévue contractuellement qu’en termes généraux et que comme sanction d’une condition de la franchise accordée en contrepartie de l’exécution par le preneur des « travaux d’adaptation ». Or cette franchise a été finalement accordée par les bailleresses, ce qui implique selon elle que la clause de caducité ne s’applique pas. Elle ajoute que cette demande est irrecevable pour n’avoir pas été formée dans le délai de deux ans prévu à l’article L.145-60 du code de commerce. Elle ajoute que cette demande de caducité aurait dû être précédée d’un commandement visant la clause résolutoire. Sur le fond elle indique que le devis a été fourni et les travaux réalisés, produisant à ce titre un constat d’huissier du 21 janvier 2020. Elle soutient que la demande de caducité se heurte à l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 relative à la période juridiquement protégée.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

L’article 1186 du code civil prévoit qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, les actions exercées en application du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, le moyen tiré de la prescription aurait dû être soulevé par la société LE HURACAN devant le juge de la mise en état en application de l’article 789 du code de procédure civile, et est irrecevable devant le tribunal judiciaire.

Le sixième paragraphe de l’article 4 des deux baux est ainsi rédigé :
« D’un commun accord entre les parties, le bailleur accorde au preneur une franchise de loyer hors charges et hors taxe de 5 mois sous les conditions suivantes :
– Présentation des travaux envisagés qui devront être autorisés et validés par le bailleur à la signature du présent contrat (travaux annexe 3).
– Le Preneur s’engage à fournir au bailleur au plus tard le 31 août 2019 un devis des travaux envisagés, sans lequel le présent bail serait caduc.
– Les travaux doivent être exécutés sous le contrôle de l’architecte du preneur, dont les honoraires sont à la charge du preneur.
– Ces travaux devront être réalisés au plus tard le 30 novembre 2019. Un état des lieux sera réalisé par acte d’huissier avant et après la réalisation de ces travaux. Les frais d’établissement des états des lieux sont à la charge du preneur. La franchise sera appliquée immédiatement sur la première année en déduction du loyer annuel (80.000/12*5=33 333.33 euros). De sorte que les loyers soient payés dès le début du bail pour un montant de 46 666.67/12=3.888.89 €/mois.»

Il ne ressort pas de la lecture de la phrase « Le Preneur s’engage à fournir au bailleur au plus tard le 31 août 2019 un devis des travaux envisagés, sans lequel le présent bail serait caduc. » que la caducité interviendrait le 31 août 2019, les parties ayant prévu une caducité en cas d’absence de remise du devis et non en cas de retard dans la remise de celui-ci.

Or il n’est pas contesté que le devis a finalement été remis par la société LE HURACAN aux sociétés bailleresses.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de constater la caducité des baux du 28 juin 2019 et la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE seront déboutées de leur demande en ce sens, ainsi que de leurs demandes subséquentes.

Sur la demande d’exonération des loyers

La société LE HURACAN sollicite que soit ordonnée l’exonération des loyers et charges appelés durant la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire. Elle fait valoir que les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance durant cette période dans la mesure où elle n’a pas pu exploiter les locaux donnés à bail. Elle se prévaut d’une exception d’inexécution, de la force majeure et de la perte de la chose louée.

La SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE se prévalent de la jurisprudence pour solliciter le rejet de cette demande.

-Sur la perte de la chose louée

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366 et n°22-15367).

En l’espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la société LE HURACAN n’ont subi aucun changement, celle-ci s’étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu’aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n’est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la société LE HURACAN tiré de la perte de la chose louée est inopérant.

-Sur la force majeure

L’article 1147 du code civil dans sa version applicable au contrat dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il y a lieu cependant de rappeler que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’éxonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, sauf à démontrer un blocage des moyens de paiement. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésisitible rendant impossible l’exécution de l’obligation. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

Ainsi si l’épidémie de la Covid-19 est un événement par essence imprévisible, elle ne peut être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours par sa nature susceptible d’être exécutée.

En l’espèce, la société LE HURACAN ne justifie nullement de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus au bailleur, et ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle ne disposait pas d’une trésorerie lui permettant d’honorer son obligation de paiement des loyers.

Le moyen tiré de la force majeure ne peut donc pas prospérer au soutien d’une dispense de son obligation de somme d’argent et de paiement des loyers et charges échus pour les trimestres litigieux.

-Sur l’exception d’inexécution

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n’ayant pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, cependant qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est par ailleurs établi que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave. En application de l’article 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, le déchargeant du paiement de tout loyer, que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local.

En l’espèce, la société LE HURACAN, qui ne discute ni ne conteste que sur les périodes de fermeture administrative la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE ont bien tenu à sa disposition les locaux loués, se prévaut de l’impossibilité d’exploiter ceux-ci conformément à leur destination contractuelle du fait des fermetures administratives intervenues du fait de la crise sanitaire.

Toutefois, l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public résultant notamment de l’arrêté du 14 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peut être imputable aux bailleresses, l’impossibilité d’exploiter étant du seul fait du législateur. Il en résulte que l’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la société LE HURACAN du fait des mesures de police administrative portant interdiction de recevoir du public ne résulte pas d’un manquement de la SCI SAMSON SQUARE et de la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE à leur obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La société LE HURACAN est donc mal fondée à se prévaloir d’un manquement de la SCI SAMSON SQUARE et de la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE à leurs obligations et de l’exception d’inexécution pour soutenir n’être débitrice d’aucun loyer sur la période litigieuse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société LE HURACAN sera déboutée de sa demande d’exonération des loyers.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE sollicitent que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du fait des commandements de payer du 19 juin 2020. Se fondant sur l’article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020, elle précise que si une période juridiquement protégée a bien été mise en place jusqu’au 23 juin 2020, cela n’entraîne pas la nullité des commandements de payer signifiés le 19 juin 2020 mais seulement le report du point de départ de leurs effets au 24 juin 2020, la clause résolutoire se trouvant dès lors acquise au 24 juillet 2020.

La société LE HURACAN fait valoir que les commandements de payer ont été délivrés durant la période de protection prévue notamment par l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et se prévaut par conséquent de la mauvaise foi des bailleresses, qui auraient dû selon elle répondre à ses demandes de négociation, en application de l’article 1134 du code civil.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, en faisant délivrer un commandement de payer durant la période de crise sanitaire, sans répondre aux demandes de négociations de la locataire, et ce alors que cette dernière était dans l’impossibilité d’exploiter son local depuis plusieurs mois, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE n’ont pas fait preuve de la bonne foi devant présider aux relations contractuelles.

Par conséquent, les commandements de payer du 19 juin 2020 sont de nul effet, ce qui fait notamment que son coût reste à la charge des bailleresses et que la clause résolutoire n’a pu jouer.

La SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE seront donc déboutées de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et de leurs demandes subséquentes.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Se fondant sur l’article 1224 du code civil, la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE sollicitent à titre subsidiaire la résiliation judiciaire des baux conclus le 28 juin 2019. Elles font valoir que :
-la société LE HURACAN a entrepris les travaux prévus au bail sans leur autorisation préalable, ne les a pas réalisés dans les délais prévus au bail, et n’a pas communiqué aux bailleresses les attestations d’assurance des entreprises intervenantes
-la société LE HURACAN exploite les locaux donnés à bail sous la forme d’une discothèque, en violation de la destination contractuelle
-la société LE HURACAN a créé une extension ainsi qu’une véranda, sans leur autorisation ni celle de la commune, de même qu’elle a ajouté un étage dans les locaux donnés à bail par la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE
-la société LE HURACAN sous-loue une partie des locaux à la société GARDEN LOUNGE, en violation du bail
– la société LE HURACAN a accumulé une importante dette locative, s’élevant au 15 mai 2024 à la somme de 269 084,45 euros s’agissant du bail accordé par la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE, et à la somme de 72 186,29 euros s’agissant du bail accordé par la SCI SAMSON SQUARE.

La société LE HURACAN ne répond pas à cette demande, faisant seulement valoir au fil de ses conclusions qu’elle a connu des difficultés financières en lien avec la crise sanitaire et que les aménagements incriminés sont démontables, et reprenant in extenso son argumentaire devant le juge des référés, relatif à l’existence de contestations sérieuses. Elle indique par ailleurs avoir obtenu une autorisation des services d’urbanisme en mars 2024.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, s’agissant des travaux prévus au bail, comme indiqué précédemment le bail prévoit en son article 4 que « le bailleur accorde au preneur une franchise de loyer hors charges et hors taxe de 5 mois sous les conditions suivantes :
– Présentation des travaux envisagés qui devront être autorisés et validés par le bailleur à la signature du présent contrat (travaux annexe 3)
– Le Preneur s’engage à fournir au bailleur au plus tard le 31 août 2019 un devis des travaux envisagés, sans lequel le présent bail serait caduc.
– Les travaux doivent être exécutés sous le contrôle de l’architecte du preneur, dont les honoraires sont à la charge du preneur.
– Ces travaux devront être réalisés au plus tard le 30 novembre 2019. Un état des lieux sera réalisé par acte d’huissier avant et après la réalisation de ces travaux. Les frais d’établissement des états des lieux sont à la charge du preneur. La franchise sera appliquée immédiatement sur la première année en déduction du loyer annuel (80.000/12*5=33 333.33 euros). De sorte que les loyers payés dès le début du bail pour un montant de 46 666.67/12=3.888.89 €/mois. »

Il résulte de cette rédaction qu’à la signature du bail les bailleresses ont donné leur accord pour les travaux prévus à l’annexe 3 du bail, et que la société LE HURACAN n’avait donc pas à solliciter cet accord.

Le procès-verbal de constat du 8 janvier 2020 produit par les bailleresses fait apparaître qu’à cette date les travaux étaient partiellement finalisés, le gros-oeuvre étant réalisé.

Il ressort du procès-verbal de constat produit par la société LE HURACAN et daté du 25 novembre 2022 que les travaux avaient été finalisés à cette date. Le retard dans la finalisation des travaux ne constitue pas une inexécution suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, ce d’autant qu’il s’explique en partie par la survenance de la crise sanitaire.

S’agissant des attestations d’assurance des entreprises intervenantes, les bailleresses ne justifient pas que cette obligation serait prévue au bail.

S’agissant de la destination des lieux, la clause afférente prévoit l’exploitation dans les locaux de « commerces de restauration, bar, salon de thé, chicha, organisation de réception évènementielle ainsi que la location de matériel, restaurant bar lounge, studio photo et vidéos, bureau, communication et management artistique ». Il ressort du courriel adressé le 6 juillet 2020 par le conseil des bailleresses, qu’à cette date ce dernier écrivait au gérant de la société LE HURACAN, au sujet de son arriéré de loyers : « En réponse, vous tentez de justifier l’absence de règlement des loyers par la succession de « problématiques d’ordre national » qui auraient compromis l’exploitation des lieux. Or, si cette exploitation est à ce jour impossible, c’est parce que les travaux sont toujours en cours et non en raison des diverses « problématiques » dont vous faites état. En tout état de cause, si l’activité de discothèque est effectivement à ce jour interdite, vous pourriez parfaitement exploiter le restaurant et le studio d’enregistrement ».

Il se déduit des termes de ce courrier que les bailleresses avaient connaissance de l’activité de discothèque que souhaitait exercer la société LE HURACAN dans ses locaux. Or elles ne démontrent pas avoir à aucun moment indiqué à cette dernière qu’elles s’opposaient à l’exploitation de cette activité. Elles n’apportent par conséquent pas la preuve du caractère suffisamment grave de cette inexécution.

S’agissant de l’extension réalisée par la société LE HURACAN, le bail prévoit que le preneur ne peut faire dans les lieux loués, sans autorisation du bailleur, « aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de murs, ou planchers, ni construction ». Il ressort du procès-verbal de constat du 25 novembre 2022 qu’une véranda a été ajoutée par le locataire. L’huissier de justice indique : « Je constate que la structure de la véranda est posée sur un parquet flottant. (…) Je constate que cet ajout ne modifie pas la distribution des lieux. Je constate que le tout est amovible et démontable, aucun ajout n’étant fait pour être définitif. Le démontage de la structure n’endommagerait pas l’ancienne structure. ». L’ajout de cette véranda ne relève par conséquent pas des travaux nécessitant une autorisation du bailleur selon les termes du bail.

S’agissant de l’ajout d’un étage sous la forme d’une mezzanine, faute pour la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE de produire un état des lieux antérieur aux travaux réalisés par la société LE HURACAN, il n’est pas démontré que cette mezzanine n’était pas déjà présente avant la réalisation des travaux. Au demeurant le devis communiqué par la société LE HURACAN aux bailleresses prévoyait un poste « mezzanine », ce qui ne semble pas les avoir inquiétées.

S’agissant de l’existence d’une sous-location, la simple production d’un avis SIRENE d’une société tierce domiciliée à la même adresse n’en constitue pas une preuve suffisante.

S’agissant de la dette locative, les bailleresses produisent deux décomptes arrêtés au 15 mai 2024 à la somme de 269 084,45 euros s’agissant du bail accordé par la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE, et à la somme de 72 186,29 euros s’agissant du bail accordé par la SCI SAMSON SQUARE. Ces décomptes comportent une reprise de solde au 1er janvier 2024 d’un montant de 248 879,65 pour la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE, et de 45 981,49 euros pour la SCI SAMSON SQUARE.
La SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE produisent également des décomptes au 11 février 2023, arrêté à la somme de 196 452,16 euros pour la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE, et nul pour la SCI SAMSON SQUARE.
Aucune pièce n’est produite quant à la période allant du 11 février 2023 au 1er janvier 2024.
S’il ressort de ces décomptes que la société LE HURACAN ne règle pas systématiquement ses loyers et a accumulé un arriéré locatif conséquent, s’agissant notamment du bail accordé par la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE, ces retards de paiement ne suffisent pas à caractériser une faute de nature à justifier la résolution judiciaire du bail

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE de leur demande de résolution judiciaire des baux conclus le 28 juin 2019.

Le tribunal constate que la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE ne forment leur demande en paiement que dans les cas où serait constatée la caducité ou l’acquisition de la clause résolutoire, ou où serait prononcée la résolution judiciaire du bail. Ces trois demandes ayant été rejetées, le tribunal n’est pas saisi d’une demande en paiement. Il n’y a par conséquent pas davantage lieu de statuer sur la demande de délais de paiement.
Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société LE HURACAN, partie principalement perdante et ayant introduit l’instance, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens. La société LE HURACAN sera donc condamnée à leur payer la somme de 1 500 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

Le tribunal,

-Déboute la société LE HURACAN de sa demande de médiation judiciaire,

-Déboute la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE de leur demande visant à voir constater la caducité des baux conclus le 28 juin 2019 et de leurs demandes subséquentes,

-Déboute la société LE HURACAN de sa demande d’exonération des loyers,

-Déboute la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE de leur demande en acquisition de la clause résolutoire et de leurs demandes subséquentes,

-Déboute la SCI SAMSON SQUARE et la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE de leur demande de résiliation judiciaire du bail et de leurs demandes subséquentes,

-Condamne la société LE HURACAN à payer à la SCI SAINT-DENIS LA BRICHE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la société LE HURACAN à payer à la SCI SAMSON SQUARE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la société LE HURACAN aux dépens.

Fait au Palais de Justice, le 13 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON